Tras la inspección técnica realizada por el arquitecto a la finca, el resultado puede ser favorable o desfavorable.
En el caso de acta desfavorable deben realizarse las obras de reparación descritas en el acta, estas serán las que aparezcan como necesarias para garantizar la seguridad constructiva del inmueble.

Estas obras a realizar pueden ser de dos tipos, según el grado de importancia o complejidad. Resumiendo podríamos dividirlas en las que necesitan proyecto y dirección técnica de arquitecto y las que no lo necesitan. Esta división viene fijada por criterios técnicos establecidos por el Ayuntamiento de Madrid y el Colegio de Arquitectos.

En las obras en las que es necesario redactar un proyecto y realizar una dirección facultativa de los trabajos para cerrar el expediente, será necesario un certificado final de las obras realizadas.
En el caso de que estas obras no necesiten proyecto de obras, será necesario presentar en las dependencias municipales un certificado de idoneidad suscrito de igual manera por un arquitecto, en el cual se de fe de la correcta realización de las obra.
Ambos documentos (el que sea necesario) deben presentarse en el Ayuntamiento de Madrid, y en ambos casos deben estar visados.

• Certificado de Idoneidad ITE
• Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones - Madrid
• Inspección Técnica de Edificios ITE San Sebastián de los Reyes
• Edificios que tienen que pasar la ITE en Madrid durante el 2011
• Modelos de actas de la ITE Madrid
• Inspección Técnica de Edificios ITE Móstoles
• Inspección Técnica de Edificios ITE Alcobendas
• Edificios que tienen que pasar la ITE en Madrid durante el 2010
• Subvenciones para las obras de la ITE en Madrid
• Resultado desfavorable de la ITE
• Ordenanza Ite Inspección técnica de edificios en Madrid comentada
• Resultado favorable de la ITE
• Edificios que tienen que pasar la ITE en Madrid durante el 2009
• Presupuesto ITE inspección técnica de edificios Madrid
• ¿Cuales son los plazos de la ITE en Madrid?
• Ayudas regionales para cambiar sus cristales, Comunidad de Madrid.
• Ite criterios de elección de técnico
• Experiencia ITE Acuatro Arquitectos

Los apartados que los locales en esta materia deben cumplir son los siguientes:

1. Propagación interior
2. Propagación exterior
3. Evacuación de ocupantes
4. Instalaciones de protección contra incendios
5. Intervención de bomberos
6. Resistencia al fuego de la estructura

CTE  Ministerio de Ciencia e Innovación

Es recomendable que este informe sea redactado por empresas de arquitectura o ingeniería especializadas en la práctica pericial, de esta manera los resultados tendrán un alto grado de  independencia.  Si bien es cierto que la amplia mayoría de las empresas constructoras e instaladoras son completamente honestas, en alguna ocasión nos hemos encontrado con locales sobreprotegidos. Las sobreprotección es  positiva cuando que los propietarios tienen  pleno conocimiento del coste que estas medidas implican y es decisión suya su adopción. Lo contrario es rechazable  imponer medidas que la normativa no pide disfrazándolas de obligatorias.

Un informe independiente una vez redactado  tiene otra indiscutible ventaja como es tener la posibilidad de presentar las medidas correctoras a presupuestar a distintas empresas sobre una única base, es mas fácil obtener presupuestos sin sobrecostes por estudios previos y la elaboración de comparativos de ofertas es mas rápida y sencilla.

A continuación pueden ver un ejemplo de un informe CTE Seguridad en caso de Incendios redactado por nuestra oficina Acuatro Arquitectos:

Uno de los principales objetivos de la ordenanza es recoger de manera sistemática y ordenada las actuaciones que proceden para controlar su cumplimiento y, en su caso, las medidas a adoptar cuando no concurran las condiciones necesarias de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro, es decir cuando la ITE  tenga un resultado desfavorable y los propietarios no procedan en plazo a su reparación.

Las inspecciones técnicas ITE se regulan en el título III de la ordenanza y se incorpora al contenido de las inspecciones la información sobre el comportamiento térmico del edificio, que sin afectar al resultado favorable o desfavorable de aquellas, permitan establecer las bases para la adopción de posibles medidas de ahorro y eficiencia energética.

A continuación reflejamos el texto completo de la ordenanza:

En breve analizaremos sus artículos desde un punto de vista constructivo.
Todas las opiniones serán como siempre bienvenidas.

Es conveniente, antes de adquirir la vivienda que consultemos con un especialista para asegurarnos que las obras de reforma que queremos hacer son viables. Esto consistiría en ir a la vivienda, tomar medidas para el levantamiento de los planos del estado actual, ubicar las tomas de agua, de luz, las bajantes de saneamiento, las montantes generales de agua fría, los conductos de ventilación, identificar los muros de cargas de los tabiques divisorios, para saber cual podemos tirar y cual no.

Una vez hecho esto, se procede a la elaboración de los planos del estado actual y a la elaboración de las propuestas de reforma.

Cuando ya tengamos la propuesta definitiva, se procederá a la elaboración del proyecto de reforma que incluirá planos de arquitectura e interiorismo, además de planos de instalaciones cuando sea pertinente y planos de detalles constructivos si hiciesen falta y muy importante, debe incluir las mediciones de ejecución material, que nos harán falta para pedir presupuesto a las diferentes constructoras y poder comparar las ofertas sobre una base común..

Cuando hayamos elegido a la constructora, se procede a la ejecución de la obra cuyos pasos suelen ser los siguientes:

• Limpieza de la vivienda que incluye retirada de muebles de cocina, de baño y otro que existan en la misma.

• Demolición de la tabiquería que se quiere modificar y/o aperturas de huecos en muros existentes.  Incluye levantamiento de instalaciones de electricidad, fontanería, calefacción, gas, etc. Y  levantamiento de cerramientos como ventanas, persianas, puertas, etc.

• Construcción de tabiques con la nueva distribución.

• Realización de las nuevas instalaciones.

• Colocación de los nuevos cerramientos.

• Colocación de alicatados y solados.

• Colocación de sanitarios.

• Colocación de los falsos techos.

• Limpieza de paramentos verticales y horizontales o enlucido de los mismos.

• Pintar.

• Colocación de parquet y rodapié.

• Colocación de muebles de cocina, armarios y puertas de paso.

• Colocación de luminarias y mecanismo de electricidad.

• Decorar.

Cotinuación del artículo Reparación y Refuerzo de Cimentación. Parte I.

Como argumentamos en el artículo anterior, para la reparación de la cimentación optamos por la ejecución de un refuerzo de los cimientos consistente en el aumento de  la superficie de las zapatas. Básicamente el objeto de esta medida es el repartir las cargas de la edificación sobre un área mayor a la existente. En principio esto supone unas tensiones menores al terreno que en nuestro caso era el objetivo a conseguir, ya que como dijimos su capacidad portante se había reducido considerablemente por un lavado del terreno originado por un desagüe en mal estado.

El proyecto de ejecución redactado por Acuatro Arquitectos para la reparación y refuerzo de cimentación, definió, cuantifico y valoró la ejecución de los siguientes trabajos:

• Ampliación, por el interior de la vivienda, de la cimentación existente consistente en zapatas corridas y puntuales de hormigón armado de 50cm de canto.
• Ejecución de un muro de contención de tierras, por el interior del sótano de la vivienda, paralelo al existente.

La ejecución de las zapatas debía cumplir el doble requisito de trabajar de manera conjunta a la existente ademas de aumentar su superficie de transmisión de cargas al terreno. Se optó por la ejecución de una ampliación de  zapata de 50cm de ancho y un canto de 70 cm de manera que la ampliación montase sobre la existente y de esta manera sirviese de reparto en el apoyo del nuevo muro a ejecutar. Para su unión con la zapata original se cosió una malla cada 30cm de barras de acero de D12  colocadas en diagonal tras taladrar la base en su canto y en su cara superior. Estas barras se introdujeron en los taladros con resinas epoxi de alto rendimiento. También se aplicó esta resina como puente de unión a las caras de la zapata existente que iban a estar en contacto con la zapata ampliada.

Para la ejecución del refuerzo de muro de carga y contención se optó por la realización de una doble hoja de fábrica de bloque de hormigón de 15cm. Esta fábrica se ejecuto armada en sus dos caras y en la dirección vertical y horizontal dotándola de gran capacidad de respuesta a las solicitaciones de flexión por empujes laterales del terreno. Los huecos de los bloques se fueron rellenando de hormigón ejecutado en obra. Como medida adicional y para evitar transmisiones de carga no deseadas se cosió la nueva fábrica al muro original mediante llaves realizadas con barras de acero corrugado.

A continuación describo un caso particular en el que nuestra oficina a realizado el estudio, proyecto y dirección de la obra de reparación de la cimentación de una vivienda unifamiliar en Madrid con grave riesgo de colapso estructural.

La vivienda reparada es una edificación pareada con una antigüedad de 40años con dos plantas sobre rasante mas otra planta semisótano, situada en la zona de Barajas en Madrid. Esta zona se caracteriza por la dificultad de sus suelos a la hora de cimentar, debido a su heterogeneidad y a la presencia de arcillas expansivas y yesos.

Los propietarios de la vivienda se pusieron en contacto con Acuatro Arquitectos alarmados por el incremento de unas grietas en la parte trasera de su vivienda, si bien la presencia de fisuras en la casa había sido constante desde su construcción en los últimos tiempos el problema se estaba agravando notablemente y ha una velocidad elevada. Las grietas se extendían por toda la casa, siendo mas anchas sus aberturas en la planta baja y semisótano.

En la primera visita para el estudio de las causas ya se pudo observar la presencia de una piscina en la parte posterior de la vivienda que aunque no tenia perdidas se había cambiado el agua un mes antes de que la patología se agravase. Tras estudiar la red de saneamiento realizando una serie de calas pudimos comprobar que esta se encontraba completamente obstruida por las raíces de un árbol cercano, esta obstrucción impedía la evacuación del agua de la piscina directamente al saneamiento. El agua de vaciado de la piscina  encontraba su salida a través del terreno natural que entre sus componentes tiene gran presencia de arcillas con propiedades expansivas.  Al anegarse la zona trasera de la vivienda mientras que la delantera permanecía seca provocaba un hinchamiento localizado del terreno por asentamientos diferenciales.

La causa estaba clara, en la rehabilitación de una cimentación lo mas complicado es localizar la causa o causas de las patologías, la mayoría de las veces los problemas surgen por acumulación de causas lo que impide diagnósticos claros y las soluciones de reparación deben ser sobreactuadas para asegurar la integridad constructiva.

Lo primero que se hizo fue reparar el saneamiento, transformando la mayor parte de la red enterrada bajo tierra  por otra colgada bajo el forjado de planta baja. Se retiro el árbol que provocaba los daños en la red de saneamiento trasladándolo a un zona del jardín mas segura.

Para la reparación se debía responder a la reparación de tres patologías aparecidas:

• La primera el lavado del terreno por la evacuación de muchos metros cúbicos de agua sin canalizar a través de el, debilitando la superficie de apoyo de las zapatas al haber perdido el terreno su compacidad original.
• La segunda la afección de los muros de contención de tierras en la planta semisótano por la misma causa. Los muros estaban realizados en fábrica de ladrillo de medio pie y la presión de las aguas exteriores había abombado los paramentos dañando las piezas de cerámica y sus juntas de mortero.
• La tercera y última, los  daños en los pilares de acero habían sufrido gravemente corrosiones por el contacto con el muro de contención de tierras.

Para la rehabilitación de la cimentación se barajaron dos alternativas completamente diferentes:

• Opción 1: Inyección de resinas epoxidicas o cementosas para colmatar el terreno y recuperar la capacidad portante del suelo.
• Opción 2: Aumentar las dimensiones de zapatas Puesto que la capacidad portante del terreno había disminuido, aumentar las dimensiones  de los cimientos  consiguiendo que la transmisión de las cargas se repartiese sobre una superficie mayor.

La primera solución presentaba la ventaja importante de no tener que actuar “en principio” en el interior de la vivienda, es una solución efectiva y limpia. La segunda opción, aumentar las dimensiones de los cimientos es mucho mas destructiva, para su ejecución es necesario realizar una obra mas aparatosa, implica la rotura de acabados y la generación de ruidos y escombros .

Después de estudiar detenidamente las dos opciones y se optó por la segunda. Los motivos de esta decisión fueron la necesidad de realizar la obra de refuerzo de muros y pilares dañados, puesto que la ejecución de estos trabajos ya implicaba las molestias que se pretendían evitar. También influyo en la decisión el que el refuerzo del muro, al ser ejecutado como una segunda hoja interior paralela a la existente suponía transmitir las cargas sobre la cimentación de forma excéntrica. Esta circunstancia podía suponer problemas de vuelco en un futuro cuando la carga diferida se asentase sobre el muro nuevo de mayor rigidez que el original.

Continua en Reparación y refuerzo de cimentación. Parte II

La Constitución española reconoce el derecho a la propiedad. La función social de este derecho, de acuerdo con lo previsto en la legislación del suelo, impone a los propietarios el deber de conservación de sus bienes en condiciones de seguridad con el fin de evitar daños materiales y riesgos para las personas. La lTE se crea precisamente para velar por el cumplimiento de estos principios.

Una periódica inspección de los edificios no hace sino alargar la vida de los mismos, evitando riesgos e incrementando con ello el valor de la propiedad. Por ello la lTE no debe entenderse como un incremento del gasto, ya que prevenir es siempre más barato que reparar.

¿A quién obliga la inspección técnica de edificios (ITE)?

Todos los propietarios, personas físicas o jurídicas titulares de cualquier tipo de bien inmueble (viviendas, oficinas, fábricas, etcétera), tienen la obligación de cumplir la lTE. En el caso de viviendas o locales integrados en comunidad de propietarios, el deber de inspección corresponde a la propia comunidad.

¿Cómo se pasa la inspección?
La inspección debe ser realizada por profesionales independientes o entidades de inspección técnica homologadas que estén legalmente facultadas para llevar a cabo esta función y cumplan con los requisitos de homologación establecidos en la disposición adicional única de la Ley del Suelo 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid. Estos profesionales habrán de inspeccionar los edificios y deberán determinar si los mismos se encuentran en buen estado.

El Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes convocará un concurso entre empresas y profesionales especializados que cumplan con los requisitos establecidos en la Ley del Suelo 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid, para garantizar, a través de una Oficina Integrada de Inspección, que los ciudadanos pueden realizar todos los trámites exigidos por la ordenanza mediante un sistema eficaz y simplificado.

No obstante lo anterior los ciudadanos podrán recurrir libremente a profesionales técnicamente habilitados para efectuar las inspecciones técnicas que cumplan las exigencias técnicas y facultativas establecidas por la Ley del Suelo 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid, corriendo por su cuenta, mediante libre pacto, con los enteros gastos derivados de su completa tramitación técnica y administrativa.

¿Cuándo se ha de pasar la inspección?
La primera inspección:
-En el año 2003 y siguientes: edificios que hayan cumplido veinticinco años al 1 de enero de cada año.

La segunda inspección y las subsiguientes habrán de pasarse en el año siguiente a aquel en el que se cumplan diez años desde la anterior inspección.

El Ayuntamiento enviará a los propietarios de inmuebles una carta recordatorio de la obligación de pasar la ITE, estableciendo la fecha límite que corresponda a cada inmueble.

¿Cuánto cuesta?
La lTE no es ningún nuevo impuesto o tasa municipal ni supone una subida de los existentes. Su coste será el determinado por un concurso público convocado por el Ayuntamiento para que empresas y profesionales independientes con solvencia y capacidad empresarial reconocida que cumplan con los requisitos exigibles por la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid, presenten sus ofertas para la gestión integrada de todo el proceso de gestión administrativa y técnica de la inspección en forma de “ventanilla única” y en las mejores condiciones de coste para todos los ciudadanos.

En el supuesto de que los ciudadanos deseen contratar los servicios de la completa tramitación, gestión y realización de la inspección técnica con profesionales o entidades no adscritos a la oficina integrada de inspección los costes derivados de dichos servicios profesionales se establecerán mediante pacto libre entre los interesados, sin que pueda requerirse los servicios técnicos y de gestión de la Oficina Integrada de Inspección más que a los efectos de dar trámite al expediente conforme a lo regulado en la ordenanza.

PREÁMBULO
El Ayuntamiento Pleno de San Sebastián de los Reyes ha acordado el día 15 de noviembre de 2001 la aprobación de la presente ordenanza sobre inspección técnica de edificios y construcciones.

Con esta disposición normativa se pretende contribuir a la concreción en el ámbito del municipio de lo previsto con carácter general en las legislaciones tanto estatal como autonómica en materia de conservación de construcciones y edificaciones.

El fundamento directo de esta regulación local se halla en el artículo 19 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, y en los artículos 168 y siguientes de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Así, el citado artículo 19 de la Ley de Régimen del Suelo y Valoraciones prevé como deber de los propietarios de toda clase de terrenos y construcciones el que hayan de mantener los inmuebles de su dominio en condiciones seguridad, salubridad y ornato público, añadiendo que el coste de las obras necesarias se sufragará por los propietarios o por la Administración, en los términos que establezca la normativa aplicable.

Por su parte, la citada Ley del Suelo de nuestra Comunidad Autónoma atribuye a los municipios diversas e importantes potestades administrativas. Entre ellas destaca la denominada” Actividad de garantía del régimen urbanístico del suelo y de su propiedad”, potestad que comprende, entre otras, las facultades de asegurar que las construcciones, edificaciones e instalaciones se utilicen de acuerdo con la ordenación urbanística y, en todo caso, con el interés general y la función social de la propiedad, así como de asegurar el cumplimiento efectivo y pleno de los deberes legales inherentes a la propiedad del suelo. Es relevante, de igual manera, la denominada “actividad de incidencia en el mercado inmobiliario”, potestad administrativa que comprende la facultad de fomentar la conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico existente.

De igual modo, estas potestades son, a su vez, concordantes con las competencias municipales previstas en la normativa de régimen local, singularmente en los artículos 25 y concordantes de la Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local, en lo referido a la ordenación, gestión, ejecución y disciplina urbanística, protección del medio ambiente, protección de la salubridad pública y protección civil.

Particularmente, en relación con la necesaria conservación y rehabilitación del patrimonio arquitectónico, el legislador ha construido un sistema basado en tres pilares principales:

1º.- El deber de conservación y rehabilitación impuesto a los propietarios, indispensable para asegurar valores públicos tales como la seguridad, la salubridad y disponibilidad de espacios físicos habitables que permita dar efectividad al derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada (artículo 47 de la Constitución española), y que es acorde, además, con las exigencias de la función social de la propiedad.

2º.- La actividad privada orientada a procurar y acreditar la realización de dichos deberes a través de la llamada inspección técnica de edificios y la actuación administrativa dirigida a la comprobación de tal cumplimiento, en garantía de la colectividad y, si procede, a requerir su efectividad mediante el recurso a los diversos medios de que dispone la Administración Pública.

3º.- Y, finalmente, la actividad de fomento de la actividad privada dirigida a la preservación de los inmuebles, que se configura como una de las facetas de la conocida como “actividad de incidencia en el mercado inmobiliario”.

Partiendo de tales antecedentes y en congruencia con las responsabilidades propias de esta Administración Local, se ha estimado necesario por la Corporación proceder al establecimiento de una ordenación específica para nuestro Ayuntamiento que contribuya a realizar los objetivos descritos en el ámbito del municipio de San Sebastián de los Reyes, sobre la base de dos herramientas esenciales:

1ª.- El establecimiento de un servicio público local que tienda a satisfacer, de un lado, el objetivo de facilitar a los vecinos el cumplimiento de los deberes que les incumben en materia de conservación y rehabilitación de edificios y construcciones de su propiedad, y, de otro, la necesidad de verificar la realización de la actividad de preservación del estado de los mismos, singularmente mediante la comprobación de la regularidad del cumplimiento del deber de inspección técnica impuesto por la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

2ª.- Y la articulación de medidas de fomento que coadyuven a la consecución de los fines expresados con la menor onerosidad posible, si bien en el entendido de que, a la postre, una actividad de prevención y mantenimiento como la prevista no hace sino precaver daños e incrementar la riqueza.

Facilitando en cuanto sea necesario el cumplimiento de los deberes que se establecen y procurando la prestación de servicios eficaces y eficientes nuestra ciudad mantendrá la base física en que se sustentan los edificios, construcciones e instalaciones en los que vivimos y desarrollamos nuestras actividades, en condiciones de servir a los usos a que los destinamos. Esa es, en suma, la finalidad a la que contribuirá esta reglamentación, a la que, naturalmente, se irá incorporando lo que la experiencia obtenida en su aplicación vaya aconsejando.

Artículo 1. Fundamento, objeto y contenido de la ordenanza
1. La presente ordenanza tiene por objeto establecer una regulación normativa que contribuya a dotar de efectividad a los deberes de conservación que de las construcciones y de los edificios ubicados en el término municipal de San Sebastián de los Reyes incumbe a los propietarios de los mismos, así como articular, en su cumplimiento, la llamada inspección técnica de edificios y los servicios municipales convenientes, al efecto de facilitar a los ciudadanos el cumplimiento de tales deberes y a la Administración Local la comprobación de la regularidad de las actuaciones de conservación e inspección técnica que hayan de practicarse. Todo ello con especial sujeción a lo dispuesto en la legislación de régimen local y en la normativa urbanística de régimen de suelo, singularmente en los artículos 168, 169 y 170 de la Ley del Suelo 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid.

2. El contenido del deber de conservación, cuyo cumplimiento habrá de acreditarse en los términos de esta ordenanza, se refiere al mantenimiento de las construcciones y edificaciones, en su conjunto, en las adecuadas condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro de las edificaciones en su conjunto en los términos previstos en las Normas Urbanísticas del Plan General Municipal de Ordenación y en la Ley del Suelo 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid, a fin de mantener, en todo momento, las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo de los inmuebles.

3. Para el mejor cumplimiento y efectivo control del deber de sostenimiento de los edificios en condiciones de seguridad constructiva, éstos habrán de ser sometidos, en la forma y plazos establecidos en la presente ordenanza, a una inspección técnica dirigida a determinar su estado de conservación y las obras que, en su caso, fueran precisas.

Art. 2. Obligados
Toda clase de edificaciones y construcciones ubicadas en el término municipal de San Sebastián de los Reyes, con independencia de su uso o destino, quedarán afectadas por lo dispuesto en esta ordenanza.

Art. 3. Personas y entidades obligadas
La obligación de que sea practicada y acreditada la realización de las inspecciones técnicas de construcciones y edificios previstas en esta ordenanza corresponde a los propietarios de tales construcciones y edificaciones.

Art. 4. Servicio municipal de inspección técnica de edificios
El Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes establecerá las condiciones económicas, técnicas y administrativas que sean pertinentes para la práctica de las inspecciones técnicas de las construcciones y edificios incluidos en el ámbito de aplicación material de esta ordenanza mediante la creación de un servicio municipal de inspección técnica de edificios que será prestado a través de una Oficina Integrada de Inspección del Patrimonio Edificado, dependiente de la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios.

Art. 5. Capacitación para la inspección y certificación de la misma
1. Los propietarios de construcciones y edificios deberán encomendar a un técnico facultativo habilitado o, en su caso, a entidades de inspección técnicas homologadas y registradas por la Consejería competente en materia de ordenación urbanística, la realización de una inspección dirigida a determinar el estado de mantenimiento o las obras de conservación, o, en su caso, rehabilitación que fueran precisas para garantizar el cumplimiento del artículo 1 de esta ordenanza.

2. Los propietarios podrán solicitar la realización de la inspección técnica de edificios a la Oficina Integrada de Inspección del Patrimonio Edificado, que contará con profesionales titulados habilitados o con entidades de inspección técnica que cumplan con los requisitos de homologación previstos en la Ley 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid. A tal efecto los propietarios podrán acogerse a las condiciones económicas, técnicas y administrativas para el funcionamiento de dicha oficina, y el pago de los servicios que preste, que hayan sido determinados por el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes.

3. Los propietarios podrán, asimismo, contratar libremente los servicios profesionales para la completa tramitación, gestión y realización de la inspección técnica con técnicos habilitados o entidades de inspección técnica homologadas no vinculados a la Oficina Integrada de Inspección, siempre que reúnan los requisitos de homologación establecidos en la disposición adicional única de la Ley del Suelo 9/2001, de 17 de julio, de la Comunidad de Madrid. En este supuesto los costes íntegros derivados de dichos servicios se establecerán mediante pacto libre entre los interesados.

4. La obligación formal de acreditar el cumplimiento del deber de conservación de la edificación se verificará mediante la obtención por cuenta y cargo del propietario del certificado expedido por técnico competente de la Oficina Integrada de Inspección o por el técnico que, en su caso, libremente designe, con el contenido, en la forma y en los plazos que se establecen en esta ordenanza.

Art. 6. Edificios sujetos a inspección
1. Los propietarios de edificios deberán efectuar la primera inspección técnica de los mismos dentro del año siguiente a aquel que cumplan veinticinco años desde su construcción u obra de rehabilitación que, por afectar profundamente al conjunto del edificio, tenga un carácter equivalente.

2. Las siguientes inspecciones se realizarán dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido diez años desde la anterior inspección.

Art. 7. Registro de inspección técnica de la edificación y libro del edificio
1. Se creará, dependiente de la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios, un Registro informático centralizado de los edificios sujetos a inspección técnica.

2. En dicho Registro se hará constar:

1. Situación del inmueble.
2. Fecha de construcción o, de no constar, año aproximado.
3. Las inspecciones técnicas realizadas y su resultado.
4. En su caso, la subsanación de las deficiencias que como consecuencia de las inspecciones técnicas se hayan realizado.

3. Es función del Registro el control del cumplimiento de la obligación establecida en el artículo 1 en los plazos señalados en el artículo 4 de esta ordenanza. Los datos obrantes en el Registro serán públicos a los solos efectos estadísticos e informativos en los términos establecidos en la legislación de procedimiento administrativo común.

4. Las copias acreditativas de la presentación del primer y sucesivos certificados de inspección técnica de la edificación, y sus correspondientes fichas técnicas de la edificación se unirán al libro del edificio o, en su defecto, a la documentación técnica del mismo, y deberán ser conservadas por los propietarios y transmitidas, en caso de enajenación por cualquier título, a sus nuevos titulares, de conformidad con lo previsto en Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y las posteriores disposiciones de desarrollo de la misma.

Art. 8. Contenido de las inspecciones
1. Las inspecciones técnicas que se efectúen tendrán como mínimo el siguiente contenido:

1. Estado general de la estructura y cimentación.
2. Estado general de las fachadas interiores, exteriores y medianeras del edificio, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, como petos de terrazas, placas, etcétera, y de las patologías que puedan afectar a la integridad del edificio como fisuras, humedades, etcétera.
3. Estado general de conservación de cubiertas y azoteas.
4. Estado general de fontanería y la red de saneamiento del edificio.
5. Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales del edificio, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.
6. El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas en los inmuebles y de los trabajos y obras realizadas para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el último informe de inspección técnica o, en su caso, en los informes técnicos de las inspecciones anteriores.

2. La inspección habrá de cumplimentarse según el modelo oficial de cuestionario de inspección que se apruebe por la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios y deberá expresar si el resultado final de la misma es favorable o desfavorable.

Art. 9. Forma y plazo de presentación del certificado de inspección técnica de la edificación
1.- El certificado de inspección técnica de la edificación deberá solicitarse formalmente por los propietarios en la Oficina Integrada de Inspección, siendo esta entidad la encargada de prestar los servicios técnicos para la realización de las inspecciones, de gestionar el visado emitido por el colegio oficial correspondiente y la responsable de tramitar su presentación en el Registro de la Inspección Técnica de la Edificación de la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios.

2. Si los propietarios contratasen los servicios anteriormente descritos con profesionales habilitados o entidades técnicas de inspección homologadas que no estuviesen vinculadas a la Oficina Integrada de Inspección, deberán solicitar el certificado de inspección técnica de la edificación ante la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios una vez que hayan cumplido todos y cada uno de los trámites establecidos en la presente ordenanza.

3. El primer certificado de inspección técnica de la edificación deberá solicitarse dentro del año siguiente a aquel en que el edificio cumpla quince años de antigüedad o dentro de plazo específico de seis meses si el propietario de la edificación fuera requerido para ello de forma expresa y motivada por la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios.

4. El certificado de inspección técnica de la edificación deberá renovarse periódicamente, dentro del año siguiente a aquel en que hayan transcurrido diez años desde el vencimiento del plazo en que debió presentarse el anterior.

5. A los efectos de esta ordenanza, se entiende como edad de la edificación el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de su construcción. No obstante, en el caso de obtención de licencia de ocupación por la ejecución de obras de reforma general que afecten a la edificación completa, el plazo de presentación del certificado de inspección técnica de la edificación, así como el de las sucesivas renovaciones, comenzará a contar a partir de la fecha de terminación de las referidas obras.

La edad de la edificación se acreditará documentalmente mediante los siguientes documentos: certificado final de obras, licencia de ocupación, en su defecto, licencia de obras y, en defecto, de los anteriores y de cualquier medio de prueba admisible en derecho por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.

Sin perjuicio de lo anterior, la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios podrá colaborar con los interesados facilitándoles los datos y antecedentes de los edificios que obren en sus archivos.

6. Agotado el plazo correspondiente para presentar la solicitud del certificado de inspección técnica de la edificación por parte del propietario, podrá hacerlo cualquier otro titular legítimo de un derecho sobre la edificación (arrendatario, usufructuario, etcétera) en el plazo de un año, en caso de incumplimiento de plazo general, y en el plazo de seis meses en caso de incumplimiento del plazo específico.

Art. 10. Resultado de la inspección
1. El resultado de la inspección se comunicará por la propiedad a la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios, mediante copia del formulario de inspección debidamente visado por el colegio profesional, debiendo ésta ratificarlo ante la Oficina Integrada de Inspección o, en su caso, ante la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios, que hará constar en el Registro su carácter favorable o desfavorable.

2. Si el resultado de la inspección fuere desfavorable, el Registro remitirá el informe emitido a los servicios municipales competentes, que girarán visita de inspección y ordenarán lo que proceda de conformidad con lo establecido en esta ordenanza. La subsanación de las deficiencias se hará constar igualmente en el Registro.

3. Los informes técnicos, con el contenido regulado en el artículo 8 de esta ordenanza, podrán servir de base para el dictado de órdenes de ejecución de obras.

Art. 11. Del incumplimiento de la obligación de efectuar la inspección
1. Si transcurrido el plazo para efectuar la inspección del edificio el propietario no la hubiere realizado, la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios le ordenará la realización de las mismas, otorgándole un plazo de tres meses para hacerla, con advertencia de imposición de multas coercitivas y ejecución subsidiaria.

2. Si transcurrido el plazo señalado en el párrafo precedente la propiedad no hubiere cumplido lo ordenado, sin perjuicio del recurso en último término a la ejecución subsidiaria, la Concejalía competente podrá imponer a la misma multa coercitiva de 100.000 pesetas. La resolución otorgará otro plazo igual para su cumplimiento. El número de multas coercitivas impuestas no podrá exceder de tres. El procedimiento para su imposición será el regulado por el reglamento que a estos efectos establezca el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reyes conforme a las normas del procedimiento administrativo común.

3. Si persistiese en el incumplimiento, la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios podrá proceder a realizar la inspección subsidiariamente, efectuándola exclusivamente a través de la Oficina Integrada de Inspección. Los honorarios a percibir por los trabajos de inspección realizados por la Oficina Integrada de Inspección serán exaccionados por la Administración Municipal a los propietarios, pudiendo recurrir, en su caso, a la vía de apremio.

Art. 12. Efectos del cumplimiento de la presentación en plazo del certificado de inspección técnica de la edificación
1. El cumplimiento en plazo de la obligación de presentación del certificado de inspección técnica de la edificación en donde se exprese el cumplimiento de las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, facultará al propietario para solicitar cualquier tipo de ayuda que la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios establezca para la rehabilitación total de la edificación. De igual modo será de aplicación, de conformidad con lo establecido de la tasa por el otorgamiento de licencia de obras.

2. El cumplimiento en plazo de la obligación de presentación de certificado de inspección técnica de la edificación donde se expresa la necesidad de acometer obras para alcanzar las condiciones de seguridad, salubridad y ornato público, facultará al propietario para solicitar las ayudas que la Concejalía de Vivienda e Inspección Técnica de Edificios establezca para realizar las referidas obras de conservación o para solicitar ayuda para la rehabilitación total de la edificación, en el plazo de ejecución señalado en el certificado de inspección técnica de la edificación.

3. Si del certificado de inspección técnica de la edificación resultara la necesidad de acometer medidas inmediatas de seguridad por peligro inminente, se podrán realizar las medidas en el plazo previsto en el certificado de inspección técnica de la edificación, previa la obtención de orden de ejecución y luego solicitar las ayudas correspondientes para el cumplimiento del deber: de conservación.

4. En los casos previstos en los párrafos anteriores, será de aplicación el tipo reducido de la tasa por el otorgamiento de la licencia de obras de conformidad con lo establecido en la ordenanza fiscal correspondiente.

San Sebastián de los Reyes, a 16 de enero de 2002.
El alcalde,
Ángel Requena Fraile.

Desde Acuatro Arquitectos ponemos a su disposición nuestro equipo de profesionales para la redacción de su inspecciones técnicas en el municipio de San Sebastián de los Reyes.

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En este punto pueden suceder dos cosas, que el promotor atienda la solicitud de reparación de las deficiencias o que no lo haga (o lo haga de manera deficiente). En este segundo caso es cuando se debe solicitar el informe pericial sobre deficiencias constructivas. El objeto final de este documento es tener la posibilidad de reclamación bajo el amparo de un documento firmado por un profesional cualificado en el ámbito de la edificación.

Nuestra experiencia nos indica que en numerosas ocasiones en los juzgados desestiman reclamaciones sobre deficiencias constructivas al no estar certificadas en el tiempo como anteriores al inicio del uso habitual de la vivienda. Al carecer los propietarios de informe pericial los promotores y constructores suelen ampararse en que las deficiencias reclamadas son posteriores a la entrega de la vivienda o bien debidas a un mal uso o a un inadecuado mantenimiento. Es pues importante, en el caso de que el promotor no atienda las reparaciones solicitadas, solicitar a algún perito este documento como salvaguarda de estos argumentos de defensa.

Si las deficiencias están localizadas en elementos comunes de comunidades de propietarios (goteras en cubiertas, defectos de acabados en escaleras y portales, filtraciones en muros de garaje, grietas por movimientos estructurales, elementos de urbanización en mal estado,…) el proceso debe ser el mismo, la única diferencia estriba en que el solicitante debe ser la propia comunidad y no cada propietario de manera particular.

Un informe pericial sobre deficiencias constructivas debe cumplir los siguientes requisitos:

Certificar la existencia de las deficiencias constructivas localizadas en los elementos privativos o comunes del inmueble, como base para una posterior reclamación.

Dictaminar las causas que han motivado la existencia de estas deficiencias.

Describir las posibles soluciones que subsanen y repongan el inmueble a un estado de correcta seguridad constructiva, habitabilidad y estética.

Valorar el coste de las reparaciones a fecha de elaboración del informe.

El acta de Inspección Técnica de Edificios  ITE que solicita el Ayuntamiento de Madrid debe redactarse obligatoriamente por un técnico competente (arquitecto superior o técnico para edificación residencial), ademas debe entregarse en las dependencias administrativas visada por el Colegio Oficial con los formatos normalizados..

A continuación se muestran los modelos de actas descargables.

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Acta favorable

Acta desfavorable