Modelo de ITE desfavorable

En este programa (número cuatro del Real Decreto), para acceder a los programas de rehabilitación de edificios se atenderá a criterios objetivos de antigüedad, obsolescencia o degradación de los de edificios. Los beneficiarios de las ayudas de este programa serán pues las comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios, o los propietarios únicos de edificios de viviendas que cumplan con los siguientes requisitos.

• Condiciones de los edificios

  1

   Tipos de edificios

  Este programa tiene por objeto la financiación de la ejecución de obras y trabajos de mantenimiento e intervención en las instalaciones fijas y equipamiento propio, así como en los elementos y espacios privativos comunes, de los edificios de tipología residencial colectiva, que cumplan los siguientes requisitos:

  a) Estar finalizados antes de 1981.
  b) Que, al menos, el 70% de su superficie construida sobre rasante tenga uso residencial de vivienda.
  c) Que, al menos el 70% de las viviendas constituyan el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios.

  2

   Otros tipos (excepcional)

  Excepcionalmente, se admitirán en este programa edificios que, sin cumplir las condiciones anteriores:

  a) Presenten graves daños estructurales o de otro tipo, que justifiquen su inclusión en el Programa.

  b) Tengan íntegramente como destino el alquiler, durante, al menos 10 años a contar desde la recepción de la ayuda. La fecha de la recepción de la ayuda se hará constar en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal extendida en el folio registral de cada una de las fincas que vaya a ser destinada al alquiler.El incumplimiento de esta obligación dará lugar a la devolución de las ayudas obtenidas, con sus correspondientes intereses legales. Esta nota registral podrá ser cancelada a instancia de cualquier titular de un derecho sobre la finca transcurridos 10 años desde su fecha, o mediante el documento que acredite la previa devolución de las ayudas percibidas.

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  Tipos de obras subvencionables

  Serán objeto de este programa las actuaciones en los edificios indicados que se dirijan a:

  a) Su conservación.
  b) La mejora de la calidad y sostenibilidad.
  c) Realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad.

• Actuaciones subvencionables

  1

  Conservación de los edificios

  Se considerarán actuaciones subvencionables para la conservación, las obras y trabajos que se acometan para subsanar las siguientes deficiencias:

  a) Las detectadas, con carácter desfavorable, por el informe de evaluación del edificio o informe de inspección técnica equivalente, relativas al estado de conservación de la cimentación, estructura e instalaciones.

  b) Las detectadas, con carácter desfavorable, por el informe de evaluación del edificio o informe de inspección técnica equivalente, relativas al estado de conservación de cubiertas, azoteas, fachadas y medianerías u otros elementos comunes, cuando se realicen en edificios declarados Bienes de Interés Cultural, catalogados o protegidos, o situados dentro de conjuntos histórico-artísticos, o cuando no concurriendo dichas circunstancias, se ejecuten simultáneamente con actuaciones para la mejora de la calidad y sostenibilidad que resulten subvencionables por este Programa.

  c) Las que se realicen en las instalaciones comunes de electricidad, fontanería, gas, saneamiento, recogida y separación de residuos y telecomunicaciones, con el fin de adaptarlas a la normativa vigente.

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  Calidad y Sostenibilidad

  Se considerarán actuaciones subvencionables para la mejora de la calidad y sostenibilidad en los edificios, las siguientes:

  a) La mejora de la envolvente térmica del edificio para reducir su demanda energética de calefacción o refrigeración, mediante actuaciones de mejora de su aislamiento térmico, la sustitución de carpinterías y acristalamientos de los huecos, u otras, incluyendo la instalación de dispositivos bioclimáticos. En todo caso, deberá cumplirse como mínimo lo establecido en el Documento Básico del Código Técnico de la Edificación DB-HE1.

  b) La instalación de sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y ventilación para el acondicionamiento térmico, o el incremento de la eficiencia energética de los ya existentes, mediante actuaciones como: la sustitución de equipos de producción de calor o frío, la instalación de sistemas de control, regulación y gestión energética, contadores y repartidores de costes energéticos para instalaciones centralizadas de calefacción; el aislamiento térmico de las redes de distribución y transporte o la sustitución de los equipos de movimiento de los fluidos caloportadores; la instalación de dispositivos de recuperación de energías residuales; la implantación de sistemas de enfriamiento gratuito por aire exterior y de recuperación de calor del aire de renovación, entre otros.

  c) La instalación de equipos de generación o que permitan la utilización de energías renovables como la energía solar, biomasa o geotermia que reduzcan el consumo de energía convencional térmica o eléctrica del edificio. Incluirá la instalación de cualquier tecnología, sistema, o equipo de energía renovable, como paneles solares térmicos, a fin de contribuir a la producción de agua caliente sanitaria demandada por las viviendas, o la producción de agua caliente para las instalaciones de climatización.

  d) La mejora de la eficiencia energética de las instalaciones comunes de ascensores e iluminación, del edificio o de la parcela, mediante actuaciones como la sustitución de lámparas y luminarias por otras de mayor rendimiento energético, generalizando por ejemplo la iluminación LED, instalaciones de sistemas de control de encendido y regulación del nivel de iluminación y aprovechamiento de la luz natural.

  e) La mejora de las instalaciones de suministro e instalación de mecanismos que favorezcan el ahorro de agua, así como la implantación de redes de saneamiento separativas en el edificio y de otros sistemas que favorezcan la reutilización de las aguas grises y pluviales en el propio edificio o en la parcela o que reduzcan el volumen de vertido al sistema público de alcantarillado.

  f) La mejora o acondicionamiento de instalaciones para la adecuada recogida y separación de los residuos domésticos en el interior de los domicilios y en los espacios comunes de las edificaciones.

  g) Las que mejoren el cumplimiento de los parámetros establecidos en el Documento Básico del Código Técnico de la Edificación DB-HR, protección contra el ruido.

  h) El acondicionamiento de los espacios privativos de la parcela para mejorar la permeabilidad del suelo, adaptar la jardinería a especies de bajo consumo hídrico, optimizar los sistemas de riego y otras actuaciones bioclimáticas.

  Para resultar subvencionables, el conjunto de actuaciones para el fomento de la calidad y sostenibilidad previsto debe contener, en todo caso, actuaciones de las incluidas en una o varias de las letras a), b) o c) anteriores, de forma que se consiga una reducción de la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio, referida a la certificación energética, de al menos un 30% sobre la situación previa a dichas actuaciones. Para su justificación se podrá utilizar cualquiera de los programas informáticos reconocidos conjuntamente por los Ministerios de Fomento y de Industria, Energía y Turismo que se encuentran en el Registro General de documentos reconocidos para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

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   Accesibilidad

  Se considerarán actuaciones para realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad, las que adecuen los edificios y los accesos a las viviendas y locales, a la normativa vigente. En particular:
  a) La instalación de ascensores, salvaescaleras, rampas u otros dispositivos de accesibilidad, incluyendo los adaptados a las necesidades de personas con discapacidad sensorial, así como su adaptación, una vez instalados, a la normativa sectorial correspondiente.
  b) La instalación o dotación de productos de apoyo tales como grúas o artefactos análogos que permitan el acceso y uso por parte de las personas con discapacidad a elementos comunes del edificio, tales como jardines, zonas deportivas, piscinas y otros similares.

  c) La instalación de elementos de información o de aviso tales como señales luminosas o sonoras que permitan la orientación en el uso de escaleras y ascensores.
  d) La instalación de elementos o dispositivos electrónicos de comunicación entre las viviendas y el exterior, tales como videoporteros y análogos.

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  ¿Que se puede incluir?

  Todas los actuaciones subvencionables anteriores podrán incluir a los efectos de la determinación del coste total de las obras: los honorarios de los profesionales intervinientes, el coste de la redacción de los proyectos, informes técnicos y certificados necesarios, los gastos derivados de la tramitación administrativa, y otros gastos generales similares, siempre que todos ellos estén debidamente justificados. No se incluirán, impuestos, tasas o tributos.

• Condiciones particulares

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  ¿Que necesito?

  Para la obtención de las ayudas relacionadas en este programa, se requiere que:
  a) El edificio cuente con el correspondiente informe de evaluación del edificio con el contenido que establece el anexo II, cumplimentado y suscrito por técnico competente. A tales efectos, si la Inspección Técnica de Edificios o instrumento de naturaleza análoga existente en el Municipio o Comunidad Autónoma, aportase la misma información que dicho informe requiere bastará con su presentación, siempre que esté actualizado. En caso de que la información aportada recoja parcialmente la señalada en el anexo II, se podrá incorporar directamente al informe, debiendo cumplimentarse el resto por un técnico competente.
  b) Las actuaciones cuenten con el acuerdo de la Comunidad o Comunidades de Propietarios de que se trate, debidamente agrupadas, salvo en los casos de edificios de propietario único, y con la autorización administrativa correspondiente, cuando sea preceptiva.
  c) Cuando se trate de actuaciones para realizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad y/o mejorar la calidad y sostenibilidad del edificio o edificios que pretendan acogerse al programa, éstos sumen, como mínimo, 8 viviendas, o excepcionalmente menos, cuando en el inmueble vayan a acometerse simultáneamente obras de conservación o cuando habiten personas con discapacidad o mayores de 65 años.
  d) Se aporte Proyecto de la actuación a realizar. Para el caso de que las actuaciones no exijan proyecto, se justifique en una memoria suscrita por técnico competente la adecuación de la actuación al Código Técnico de la Edificación hasta donde sea viable, urbanística, técnica o económicamente.

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  Coste subvencionable

  El coste subvencionable de la actuación, incluyendo los gastos mencionados en el apartado 4 del artículo 20, no podrá superar los costes medios de mercado que a tales actuaciones correspondan. A tal efecto en los convenios de colaboración se establecerán criterios y límites para la consideración de estos últimos.

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   Prioridad por renta

   Cuando se trate de actuaciones de conservación, tendrán preferencia las actuaciones en las que no más del 60 por 100 de los propietarios de viviendas del edificio estén integrados en unidades de convivencia cuyos ingresos no superen en 6,5 veces el IPREM.

• Beneficiarios

  1

  Beneficiarios

  Podrán ser beneficiarios de las ayudas de este programa las comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios, o los propietarios únicos de edificios de viviendas. En los edificios a que se refiere el artículo 19.2,b) podrán ser beneficiarios, también, las Administraciones Públicas y los organismos y demás entidades de derecho público, así como las empresas públicas y sociedades mercantiles participadas íntegra o mayoritariamente por las Administraciones propietarias de los inmuebles.

  2

  Destino integro de la ayuda

  Los beneficiarios destinarán el importe íntegro de la ayuda, al pago de las correspondientes actuaciones. Cuando se trate de comunidades de propietarios y agrupaciones de comunidades de propietarios, esta regla resultará igualmente de aplicación con independencia de que, tanto el importe de la misma, como el coste de las obras, deba repercutirse en los propietarios de viviendas y locales, de conformidad con las reglas previstas en la legislación de Propiedad Horizontal.
  No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, cuando alguno de los miembros de la comunidad de propietarios, o de la agrupación de comunidades de propietarios, incurra en una o varias de las prohibiciones establecidas en el artículo 13.2 de la Ley 38/2003, de 17 de noviembre, General de Subvenciones, no se atribuirá a dicho propietario la parte proporcional que le correspondería de la ayuda recibida, que se prorrateará entre los restantes miembros de la comunidad o agrupación.

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  Arrendamientos

  Cuando el propietario de la vivienda y el arrendatario de la misma acuerden que este último costee a su cargo las actuaciones de rehabilitación que correspondan, a cambio del pago de la renta, el arrendatario podrá solicitar de la comunidad de propietarios o, en su caso, del propietario único, la adopción del correspondiente acuerdo que se requiere para solicitar estas ayudas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 21.1 b).

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  Otros programas

  No podrán obtener la financiación correspondiente a este programa los beneficiarios de ayudas para rehabilitar edificios que ya lo sean de las ayudas del Programa de fomento de la Regeneración y Renovación Urbanas, o del Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas regulados, respectivamente, por los capítulos VI y IX de este Real Decreto.

• Tipo y cuantía de las ayudas

  1

  Generalidades

  La cuantía máxima de las ayudas se determinará en función del coste subvencionable de la actuación correspondiente al edificio o edificios, que comprenderá el coste total de las actuaciones subvencionables en las condiciones establecidas en el artículo 20. En caso de contener actuaciones de más de uno de los tipos indicados, el presupuesto deberá desglosarse de acuerdo a cada una de ellas.

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  Cuantías

  La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio, que no podrá superar el importe de multiplicar 11.000 euros por cada vivienda y por cada 100 m2 de superficie útil de local (12.100 euros cuando se trate de edificios declarados bienes de interés cultural, catalogados o que cuenten con protección integral en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente) se atendrá a las siguientes condiciones:
  a) Se calculará multiplicando, por el número de viviendas y por cada 100 m2 de superficie útil de locales del edificio, que consten en la escritura de división horizontal, o, en su defecto, en el registro de la propiedad o en el catastro, las ayudas unitarias establecidas a continuación:
  – 2.000 euros para las actuaciones de conservación. En este caso, si además se acometen simultáneamente actuaciones para la mejora de la calidad y sostenibilidad que resulten subvencionables por este Programa, la ayuda de conservación se incrementará en 1.000 euros, y en otros 1.000 euros más, si además se realizan obras de accesibilidad.
  – 2.000 euros para las actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad, cuando se cumplan las condiciones establecidas en el artículo 20.2, o de 5.000 euros, como máximo, si, en cumplimiento de dichas condiciones, se redujera al menos en un 50% la demanda energética anual global de calefacción y refrigeración del edificio.
  – 4.000 euros para las actuaciones de mejora de la accesibilidad.
  Las cuantías señaladas anteriormente podrán incrementarse en un 10% cuando se trate de edificios declarados Bienes de Interés Cultural, catalogados o que cuenten con protección integral en el instrumento de ordenación urbanística correspondiente.
  b) La cuantía máxima de las subvenciones a conceder por edificio no podrá superar el 35% del coste subvencionable de la actuación. No obstante y de manera excepcional en el caso de actuaciones para la mejora de la accesibilidad y sólo, en la partida correspondiente a la accesibilidad, se podrá llegar al 50%.
  c) En cualquiera de los casos anteriores, para poder computar la cuantía establecida por cada 100 m2 de superficie útil de local será necesario que los acuerdos a que se refiere el apartado 1.b) del artículo 21 establezcan que los locales participen en los costes de ejecución de las obras correspondientes.

• Gestión de las subvenciones

  1

  Documentos a presentar antes del abono

  La subvención solo se abonará cuando el beneficiario aporte:
  a) El acuerdo de la comunidad o comunidades de propietarios, debidamente agrupadas en este último caso, cuando sea preciso de conformidad con su legislación aplicable, salvo en los casos de propietario único del edificio.
  b) La licencia o autorizaciones municipales que sean precisas para la realización de la obra de rehabilitación correspondiente.
  c) El certificado o certificados de inicio de la obra de rehabilitación.

  2

  Plazos de ejecución

  El plazo para ejecutar la obra de rehabilitación no podrá exceder de 16 meses, contados desde la fecha que figure en el certificado de inicio de la obra de rehabilitación. Dicho plazo se podrá ampliar excepcionalmente hasta 18 meses cuando se trate de edificios o actuaciones que afecten a 40 o más viviendas.

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   Ley General Presupuestaria

  El Ministerio de Fomento transferirá a la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta o Melilla el importe de las subvenciones de las ayudas a gestionar por estas últimas, conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley General Presupuestaria.

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  Plazo de abono de las ayudas

  Una vez que la Comunidad Autónoma o Ciudades de Ceuta y Melilla reconozcan el derecho a la subvención y el beneficiario cumpla con todos los requisitos exigidos para la recepción de la misma, disponen de un plazo máximo de 30 días para hacer efectiva la ayuda al beneficiario de que se trate.

De igual modo el comportamiento higrotermico de viviendas, oficinas y locales tiene su punto de partida en la fachada. Para conseguir unos adecuados niveles de confort y unos consumos energéticos adecuados, es importante ser un profundo conocedor de los diferentes sistemas que la industria y el mercado ofrecen. El técnico que afronte la rehabilitación de una fachada no puede dejar de estudiar cada uno de los puntos que a continuación se enumeran.

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 Condicionantes técnicos:

El técnico experto en fachadas debe tener amplios conocimientos de las distintas soluciones de fachadas disponibles, conocer cada uno de los estándares requeridos para su utilización así como las calidades exigibles a cada material y a su puesta en obra.

Entre los muchos conocimientos “técnicos” que un experto en fachadas debe tener estarían los siguientes:

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 Condicionantes estéticos:

La percepción estética de la fachada determina de manera importante el valor de un inmueble. No dar importancia a este aspecto a supuesto que determinados edificios tengan dificultades de comercialización de sus viviendas. Las decisiones que afectan al resultado del exterior del inmueble deben ser cuidadas y tomadas por expertos en la materia,  estos expertos deben aportar estudios gráficos de los resultados a obtener y que  expliquen de manera motivada las decisiones a tomar.

Aspectos cruciales que se deben tener en cuenta serían:

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 Condicionantes administrativos:

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 Condicionantes económicos:

Financiación, formas de pago, cada obra es diferente. Desde un primer momento la solución a presentar a cada cliente debe estar perfectamente adecuada a su capacidad de pago, forma de pago, posibilidad de financiación externa,…un técnico nunca debe plantear soluciones “imposibles”.

Una de las preguntas que mas recibimos es la del título de este artículo ¿cuando es obligatorio aislar una fachada en una rehabilitación?. Esta pregunta siempre la contestamos con otra ¿te refieres cuando es obligatorio legalmente o por motivos de uso?.

Según nuestra opinión debía ser obligatorio en todas las fachadas que no dispongan de aislamiento, dado que el coste del aislamiento se amortiza en dos o tres inviernos.

Legalmente no es así según el Código Técnico de la Edificación en su documento básico DB HE de Ahorro de Energía únicamente es obligatorio en el caso de modificaciones, reformas o rehabilitaciones de edificios existentes con una superficie útil superior a 1000 m2 donde se renueve más del 25% del total de sus cerramientos.

Esto supone la obligatoriedad de aislar en edificios de mas de 15 viviendas (aproximadamente) cuando hay que reparar alguna de las fachadas.

La presencia de agua de lluvia es terriblemente dañina en una fachada de ladrillo visto, el agua durante los meses fríos se congela y debido a su aumento de volumen supone la microfisuración de  los ladrillos. Al cabo de varios ciclos de hielo deshielo, el problema se traduce en roturas de las piezas y en peligrosos desprendimientos que pueden suponer riesgos de seguridad sobre la vía pública.

Que soluciones hay y cual es la mas recomendable:

Soluciones de mediante barnices e hidrofugantes de fachadas de ladrillo:

Para facilitar el cumplimiento del deber de conservación que corresponde a los propietarios de los edificios y construcciones, se establece la obligatoriedad de realizar una inspección técnica que acredite el estado de sus condiciones de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como las de habitabilidad, en función del destino propio de la construcción o edificación de acuerdo con lo establecido en la normativa urbanística aplicable y en la presente ordenanza municipal.

A efectos de la citada inspección, se precisan y regulan las condiciones mínimas de seguridad, estabilidad, estanqueidad y consolidación estructurales, así como las de habitabilidad en las que han de mantenerse los edificios y construcciones en función de su uso. El incumplimiento de cualquiera de ellas supondrá que el resultado de la inspección sea desfavorable.

Las condiciones relativas a la seguridad constructiva son las siguientes:

La inspección técnica se configura como una medida de control del cumplimiento del deber de conservación que tiene como finalidad el conocimiento de las deficiencias existentes y de las medidas recomendadas para acometer las actuaciones necesarias para su subsanación.

 Edificios sujetos a inspección.

Los edificios en función de su fecha de construcción debiendo someterse a la primera inspección en las siguientes fechas:

Las sucesivas inspecciones se realizarán cada diez años.

Modelos de actas ITE Getafe. 

En este enlace podrá ver y descargar los modelos de actas oficiales para la Ite en Getafe.

Ordenanza ITE Inspección Técnica de Edificios.

En este punto pueden suceder dos cosas, que el promotor atienda la solicitud de reparación de las deficiencias o que no lo haga (o lo haga de manera deficiente). En este segundo caso es cuando se debe solicitar el informe pericial sobre deficiencias constructivas. El objeto final de este documento es tener la posibilidad de reclamación bajo el amparo de un documento firmado por un profesional cualificado en el ámbito de la edificación.

Nuestra experiencia nos indica que en numerosas ocasiones en los juzgados desestiman reclamaciones sobre deficiencias constructivas al no estar certificadas en el tiempo como anteriores al inicio del uso habitual de la vivienda. Al carecer los propietarios de informe pericial los promotores y constructores suelen ampararse en que las deficiencias reclamadas son posteriores a la entrega de la vivienda o bien debidas a un mal uso o a un inadecuado mantenimiento. Es pues importante, en el caso de que el promotor no atienda las reparaciones solicitadas, solicitar a algún perito este documento como salvaguarda de estos argumentos de defensa.

Si las deficiencias están localizadas en elementos comunes de comunidades de propietarios (goteras en cubiertas, defectos de acabados en escaleras y portales, filtraciones en muros de garaje, grietas por movimientos estructurales, elementos de urbanización en mal estado,…) el proceso debe ser el mismo, la única diferencia estriba en que el solicitante debe ser la propia comunidad y no cada propietario de manera particular.

Un informe pericial sobre deficiencias constructivas debe cumplir los siguientes requisitos:

Sistema de fachada ventilada.

La fachada ventilada o trasventilada es un sistema constructivo de cerramiento exterior constituido por una hoja interior, una capa aislante, y una hoja exterior no estanca. Este tipo de fachada permite cualquier tipo de acabados duraderos y de gran calidad, y ofrece excelentes prestaciones térmicas y acústicas.

Construcción:

• Sobre la fachada existente del edificio (hoja interior) se ancla una subestructura metálica realizada en aluminio o acero inoxidable destinada a soportar la hoja exterior de acabado.
• Entre los elementos que componen la subestructura se dispone de una capa de aislamiento sujeta mediante espigas plásticas o mortero adhesivo sobre la fachada existente.
• Una vez colocada la capa aislante, se montan las piezas de acabado. La subestructura permite una cámara de aire de unos pocos centímetros entre el aislamiento y las placas exteriores. Las juntas entre estas placas son abiertas, permitiendo el flujo de aire.
• Las placas exteriores pueden ser de diversos materiales: materiales cerámicos, piedra, madera, paneles sándwich, etc.
• La piel exterior o de acabado dispone de ranuras tanto en la parte inferior como en la superior, para permitir la renovación de aire.

Funcionamiento:

La existencia de juntas entre las piezas de fachada evita los problemas típicos de la dilatación, por lo que son fachadas que presentan un buen aspecto durante mucho tiempo. La hoja exterior también amortigua los cambios de temperatura tanto en el aislante térmico como en el impermeabilizante, prolongando su vida útil. Por último, la existencia de la hoja exterior ayuda a reducir las pérdidas térmicas del edificio: en los meses de verano la piel exterior se calienta creando un efecto convectivo que hace circular el aire en el interior de la cámara. Este “efecto chimenea” desaloja el aire caliente y lo renueva con aire más frío. En los meses de invierno este efecto es inferior siendo el aislamiento térmico interior el que mejora el rendimiento energético.

Estimación de coste:

El coste de este sistema viene determinado por los acabados a utilizar. Para una solución estándar de piezas cerámicas de color ladrillo y 8cm de aislamiento térmico en lana de roca la rehabilitación de una fachada  mediante este sistema tiene un coste aproximado (incluyendo el coste de alquiler, montaje y desmontaje de andamios) a partir de 118€/m².

Ahorros climatización:

Ahorros en factura energética estimados en invierno: 75%
Ahorros en factura energética estimados en verano: 70% 

Valoración:

La fachada ventilada es una de las opciones técnicamente mas completas para la rehabilitación de fachadas. Es muy duradera, la que mejor soluciona el aislamiento térmico en verano y la que aporta estéticamente mas valor a la edificación rehabilitada.

A pesar que el coste inicial de la inversión es algo elevado, el análisis de la inversión a medio plazo confirma su absoluta competitividad respecto a los sistemas de enfoscados tradicionales o monocapa (sistemas 3 y 4).

≡ Coste estimado sin incluir subvenciones.

Sistema “sate / etics”.

El sistema “sate” (sistema de aislamiento térmico por el exterior) o en ingles “etics” (external thermal insulation composite systems) consiste en la colocación en la cara externa de las fachadas de planchas de aislamiento térmico adherido al muro. La fijación habitual suele realizarse mediante adhesivos y fijación mecánica. Los paneles mas habituales están realizados mediante poliestireno expandido siendo cada vez mas habituales las planchas de lana mineral. El aislante se protege con un revestimiento constituido por una o varias capas protección, una de las cuales lleva una malla como refuerzo. El revestimiento exterior se aplica directamente sobre el panel aislante.

Construcción:

• Tomando como base la fachada existente del edificio, se sujetan las planchas de aislante del espesor necesario. La sujeción se realiza mediante potentes adhesivos y tacos plásticos de gran resistencia mecánica y nulo deterioro por corrosión.
• Sobre las placas de aislamiento se aplica un mortero de refuerzo y alisado de la superficie, denominado capa base. Esta capa la podemos extender con llana o con máquina de proyectar en un espesor aproximado de unos 2 mm y se aplica directamente sobre el aislamiento, siendo la capa que proporcionará la mayor parte de las prestaciones mecánicas.
• Sobre la capa base se aplica un revestimiento decorativo coloreado impermeable al agua de lluvia y transpirable que puede presentarse con distintas terminaciones: rayado, gota, fratasado, liso. 
• El material de acabado recomendado es sin discusión el mortero acrílico. Este material gracias al desarrollo nanotecnológico, posee altisima capacidad de impermeabilización, pero a su permite una alta transpirablilidad del vapor de agua. Por este motivo se ensucian muy poco y son muy resistentes a las acciones meteorológicas, manteniendo su impermeabilidad y su inalterabilidad de los colores a lo largo del tiempo.

Estimación de coste:

El coste de este sistema como la solución anterior viene determinado por las terminaciones a emplear. Para una solución estándar mediante 8cm de aislamiento térmico en poliestireno expandido y un acabado acrílico, la rehabilitación de una fachada tendría un coste aproximado (incluyendo el coste de alquiler, montaje y desmontaje de andamios) a partir de 56€/m².

Ahorros climatización:

Ahorros en factura energética estimados en invierno: 70%
Ahorros en factura energética estimados en verano: 63% 

Valoración:

Este sistema tiene una excelente relación calidad / precio. El sistema sate-etics ofrece unas reducciones muy importantes en los consumos y una gama de colores y texturas muy extensa.

≡ Coste estimado sin incluir subvenciones.

Sistema enfoscado monocapa.

Este sistema consiste en la aplicación de  un mortero predosificado industrialmente, compuesto por cemento, aditivos, áridos, y fibras, al que únicamente se le añade agua en obra y una vez amasado, se extiende o proyecta sobre las paredes de cerramiento en una sola capa de unos 15 mm de espesor, con distintas posibilidades de texturas y colores que constituye el acabado de fachada. El producto terminado posee interesantes propiedades impermeables y transpirables que contribuyen al buen comportamiento higrotérmico de las fachadas, aunque no supone ninguna mejora en su aislamiento térmico acústico.

El aspecto final del monocapa se puede escoger entre una serie de posibilidades en función de los pigmentos y el tratamiento final de la superficie una vez aplicado sobre el soporte.

Estimación de coste:

El coste de este sistema viene determinado por las terminaciones a emplear, así como de la complejidad de la geometría de la edificación. Para una solución estándar la rehabilitación de una fachada tendría un coste aproximado (incluyendo el coste de alquiler, montaje y desmontaje de andamios) a partir de 34€/m².

Ahorros climatización:

Ahorros en factura energética estimados en invierno: 0%
Ahorros en factura energética estimados en verano: 0% 

Valoración:

Dentro de los sistemas de rehabilitación de fachadas, sin mejoras de aislamiento exterior, ofrece las características técnicas mas interesantes así como una amplia gama de colores y  texturas.

Sistema enfoscado de mortero de cemento.

Dentro de los revestimientos de mortero, el enfoscado de cemento es el más duro y resistente. Estas propiedades lo convierten en el revestimiento más usado siendo el acabado habitual en fachadas de viviendas de bajo presupuesto y en la práctica totalidad de las medianeras. Los aspectos negativos son numerosos, es excesivamente rígido (se agrieta con facilidad), presenta un aspecto final muy pobre, por lo que la práctica habitual es utilizarlo como soporte para un nuevo revestimiento de acabado, que puede consistir en una simple pintura, o en una nueva capa de un material más fino.

Estimación de coste:

El coste de este sistema es el que requiere la menor inversión inical de todos los sistemas expuestos, sin embargo antes de su empleo, debe tenerse en cuenta que requiere un mayor mantenimiento debido a que necesita una mayor frecuencia del pintado y limpiado. Una estimación del sistema terminado con una pintura para exteriores tendría un coste aproximado (incluyendo el alquiler, montaje y desmontaje de andamios) a partir de 26€/m².

Ahorros climatización:

Ahorros en factura energética estimados en invierno: 0%
Ahorros en factura energética estimados en verano: 0% 

Valoración:

A pesar de su menor coste inicial, este sistema a medio plazo supone mayores desembolsos económicos que los dos primeros al no aportar ningún tipo de ahorro (por no disponer de aislamiento térmico) y su mantenimiento es el de mayor frecuencia de los cuatro.

No es un sistema recomendable por sus características mecánicas, su exceso de rigidez provoca numerosas fisuras y grietas cuando la estructura es de madera, metálica o cuando las estructura es de hormigón armado calculado estrictamente (cálculos anteriores a 1939).

Con respecto a sus características higrotérmicas tampoco es un sistema recomendable, el mortero de cemento es impermeable al vapor de agua, lo que unido a la falta de aislamiento exterior, suele provocar condensaciones interiores con sus importantes consecuencias para la salud de los ocupantes de las viviendas.

Resumen y conclusiones.

Para la rehabilitación de una fachada se debe optar por alguna de las cuatro grandes opciones disponibles en el mercado. En el siguiente esquema se pueden ver los distintos puntos que influyen en la decisión de la elección de un sistema u otro.

De este esquema deben excluirse edificios con fachadas protegidas por su interés histórico o artístico. En estos casos la mayoría de las fachadas obligatoriamente se deben ejecutar con morteros a la cal de manera tradicional, este sistema será tratado próximamente en un artículo especifico.

Tanto la opción de fachada ventilada como el sistema “sate” son excelentes soluciones para la rehabilitación de fachadas. El valor añadido que aportan estas soluciones es elevado, destacando los importantes aspectos de durabilidad, nulo mantenimiento y los ahorros energéticos que supone para los propietarios de los inmuebles.

Muchos son los motivos por los que recomendamos las soluciones de reparación de fachadas con aislamiento en su cara exterior :

• Es una excelente inversión

  Los ahorros en la factura energética son muy elevados ( debido a la imparable subida del coste de la energía) unido a los apoyos administrativos a la rehabilitación energética por medio de subvenciones y ayudas. Los periodos de retorno de la inversión son relativamente cortos.

• Rentabiliza la colocación de andamios

  Cuando la inspección técnica de edificios impone la rehabilitación de la fachada por la existencia del riesgo de desprendimientos, la colocación de los andamios es practicamente una obligación. Dado el gasto que supone la colocación del andamio es elevado, en muchos casos el 30% del presupuesto de las obras para una solución sin aislamiento, lo coherente es aprovechar la circunstancia para mejorar las características energéticas del edificio.

• Mejora la venta del inmueble

  La mejora del aislamiento de una fachada mejora la calificación en la escala de certificación. La certificación energética de edificios existentes es inminente (el proyecto de Real Decreto por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios existentes se encuentra en periodo de información). Por lo que será obligatorio certificar las características energéticas del los inmuebles a la hora de la venta. Esto sucede en otros países de la unión europea, y supone que el valor de una vivienda, oficina,… será sensiblemente mas elevado si la calificación energética es A que si es una D ya que implica unos consumos energéticos muy inferiores.

• Llegará a ser obligatorio

  La inspección técnica de edificios del ayuntamiento de Madrid se ha modificado recientemente y actualmente obliga a la evaluación energética de los edificios. Aunque en este momento es una sección meramente informativa, todo parece indicar que un aislamiento térmico deficiente en un futuro puede ser motivo de que la inspección tenga resultado negativo.

• Aumenta la salubridad del inmueble.

  El aislamiento térmico exterior suprime los puentes térmicos que se producen en las fachadas, esto evita condensaciones superficiales y la formación de mohos en las paredes frías. La humedad favorece la presencia de mohos, hongos, ácaros y otros patógenos, el hecho de respirar entre 10 y 20000 litros de aire con olor a humedad en las paredes al día genera importantes problemas de salud.

• Aumenta el confort de las viviendas

  Cuando la envolvente de un edificio es energéticamente eficiente, con un mínimo consumo, se consigue la climatización de las estancias a temperaturas mas elevadas en invierno y menores en verano. También aumenta el confort acústico.

• Protege los elementos estructurales

  Las vigas, pilares,forjados… ven favorecida su durabilidad. La colocación de un aislamiento por la cara exterior del cerramiento supone una barrera protectora a los elementos estructurales del inmueble, sea cual sea su constitución, fabrica de ladrillo, madera, hormigón, acero… Son fachadas totalmente impermeables al agua de lluvia y ademas aportan una considerable reducción de la exposición a los ciclos calor frío diarios y estacionales lo que se traduce en un considerable aumento de la durabilidad.

• Mejoras estéticas

   En el mercado de la construcción existe un elevado número de soluciones que permiten la mejora estética de cualquier inmueble. Las posibilidades son innumerables,… el aspecto de un edificio rehabilitado muchas veces mejora al de un edificio de nueva contrucción.

• Mejoras medioambientales

  No por obvio debe dejar de citarse las mejoras para el medioambiente que esta solución aporta, en la que la mas evidente es la reducción de CO2 por un menor consumo energético. Tambien supone un importante beneficio para el medio ambiente la conservación eficiente del patrimonio edificado ya que implica la disminución de necesidades de obra nueva con su mayor coste mediambiental.

Tal como se relaciona, una fachada rehabilitada mediante una solución de aislamiento térmico en su cara externa (sistema de fachada ventilada o sistema sate – etics) es significativamente mas efectiva que otra rehabilitada mediante una solución tradicional (enfoscados de cemento o enfoscados monocapa) en cualquiera de los aspectos estudiados.

Mas información:

• Guía Técnica para la Rehabilitación de la Envolvente Térmica de los Edificios con Sistemas Compuestos de Aislamiento Térmico por el Exterior (SATE) –  Ir al documento.
• Informe Anfapa - Asociación Nacional de Fabricantes de Morteros Industriales -  Ir al documento.
• Wicus,  sistemas de fachada ventilada - Ir a la web.
• Drybit,  fachadas tipo Sate / Etics - Ir a la web.