Es bastante habitual al adquirir una vivienda, que existan una serie de defectos que afectan en mayor o menor grado a la calidad o habitabilidad. Los nuevos propietarios suelen redactar un listado en el cual enumeran estas deficiencias, este listado se entrega al promotor para que proceda a su subsanación.
En este punto pueden suceder dos cosas, que el promotor atienda la solicitud de reparación de las deficiencias o que no lo haga (o lo haga de manera deficiente). En este segundo caso es cuando se debe solicitar el informe pericial sobre deficiencias constructivas. El objeto final de este documento es tener la posibilidad de reclamación bajo el amparo de un documento firmado por un profesional cualificado en el ámbito de la edificación.
Nuestra experiencia nos indica que en numerosas ocasiones en los juzgados desestiman reclamaciones sobre deficiencias constructivas al no estar certificadas en el tiempo como anteriores al inicio del uso habitual de la vivienda. Al carecer los propietarios de informe pericial los promotores y constructores suelen ampararse en que las deficiencias reclamadas son posteriores a la entrega de la vivienda o bien debidas a un mal uso o a un inadecuado mantenimiento. Es pues importante, en el caso de que el promotor no atienda las reparaciones solicitadas, solicitar a algún perito este documento como salvaguarda de estos argumentos de defensa.
Si las deficiencias están localizadas en elementos comunes de comunidades de propietarios (goteras en cubiertas, defectos de acabados en escaleras y portales, filtraciones en muros de garaje, grietas por movimientos estructurales, elementos de urbanización en mal estado,…) el proceso debe ser el mismo, la única diferencia estriba en que el solicitante debe ser la propia comunidad y no cada propietario de manera particular.
Un informe pericial sobre deficiencias constructivas debe cumplir los siguientes requisitos:
- Certificar la existencia de las deficiencias constructivas localizadas en los elementos privativos o comunes del inmueble, como base para una posterior reclamación.
- Dictaminar las causas que han motivado la existencia de estas deficiencias.
- Describir las posibles soluciones que subsanen y repongan el inmueble a un estado de correcta seguridad constructiva, habitabilidad y estética.
- Valorar el coste de las reparaciones a fecha de elaboración del informe.
