Rehabilitación de edificios. Breve guía

Muchas veces en nuestra oficina nos tenemos que enfrentar a la siguiente pregunta: Soy presidente de una comunidad de propietarios ¿que debo hacer para rehabilitar mi edificio? Los pasos que deben guiar a un propietario/comunidad a la hora de afrontar la rehabilitación de un inmueble, según nuestro criterio, son los siguientes:

 Convocar junta de vecinos en la cual se autorice a alguno de los vecinos a contratar justificadamente (con varios presupuestos) a un oarquitecto, con el fin de realizar un informe en el cual se localicen las deficiencias constructivas a reparar. Para la realización de este trabajo el técnico  competente es el arquitecto superior, puesto que posee conocimientos  en construcción, estructuras e instalaciones en edificación residencial. Otros profesionales estan preparados para la realización parcial de estos trabajos, un informe global solo lo puede realizar un arquitecto con titulación superior.

• Si las deficiencias constructivas son leves, la oficina de arquitectura debe realizar un breve informe de daños,  posibles reparaciones y su coste aproximado. Se deberán realizar un listado ordenando la prioridad de  las necesidades según su urgencia.  Este informe dará cobertura al presidente a la hora de afrontar las obras puesto que  será la opinión de un profesional la que queda reflejada en dicho informe. Este informe tiene un coste estimado de 400€ a 1500€, dependiendo de la complejidad del documento.
• Si el arquitecto encargado de realizar el informe entendiese que las deficiencias son graves y requieren la ejecución de obras de importancia (fachadas con riesgo de desprendimiento, daños estructurales…), debe comunicarlo inmediatamente a la comunidad. En esta comunicación es necesaria la enumeración de las medidas de seguridad que se deben adoptar. Posteriormente en un caso como este es recomendable la redacción de un proyecto de obras realizado por un arquitecto, de esta manera la comunidad de propietarios y su presidente traslada la responsabilidad de la actuación a un técnico competente. El coste de este proyecto tendría un coste aproximado de 1000€.

Tanto el informe como el proyecto deben describir las obras a realizar, se debe preparar una relación muy precisa de todas las partidas de obra perfectamente cuantificadas. Este punto es de especial importancia pues debe ser el documento de referencia para la contratación de la empresa constructora. Solo desde un documento de este tipo se puede saber qué empresa ha realizado la mejor oferta económica.

Con el informe-proyecto se pedirán las ofertas económicas a las empresas constructoras. Se recomienda el aporte de referencias de obras ejecutadas, no es recomendable que la oferta económica sea la única motivación en la contratación de la obra.  Es conveniente que la comunidad se deje asesorar por su equipo de arquitectos, de esta manera la contratación se realiza de manera objetiva y se evitan los famosos favores a “conocidos”, “familiares”… fuentes habituales de discusiones y conflictos. En nuestra oficina podemos ofrecerles dicho asesoramiento incluyendo la base legal del contrato de obras, este punto es crucial puesto que debe ser la comunidad de propietarios la que en principio establezca las condiciones de pago, garantías, plazos…

Una vez realizada la contratación de la empresa constructora y antes del inicio de las obras deben solicitarse las ayudas y subvenciones. Esta tarea no debe olvidarse puesto que la cuantía puede ser generosa. Acuatro arquitectos les ofrece la gestión de solicitud de ayudas en las dependencias administrativas que las conceden, esta gestión es una tarea burocrática  ardua difícilmente asumible para los presidentes de las comunidades que debe realizarse a nuestro entender de manera profesional.

Una vez completados todos los puntos anteriores llega el momento de la ejecución de la obra. Es importante disponer de un arquitecto especializado en rehabilitación que vigile que los trabajos se realicen en plazo, calidad y precio definidos en los documentos técnicos redactados en el punto 1 y el contrato suscrito en el punto 3.

Una vez finalizada la obra el arquitecto que haya supervisado la ejecución y si esta se ha realizado conforme a la calidad requerida, se debe realizar un informe de idoneidad y un acta de finalización de obras, de esta manera la comunidad de vecinos podrá reclamar las ayudas concedidas.