Checklist para cambiar el uso de un local a vivienda en Madrid

Si estás pensando en comprar un local para cambiar su uso a vivienda, estos son los puntos que debes tener en cuenta para que el local cumpla con lo especificado tanto en el Código Técnico de la Edificación como en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997.

Cosas a tener en cuenta antes de adquirir el local

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Asegurarse que en el régimen pormenorizado de usos aplicables, en la zona donde se encuentre el local, se permite la implantación del uso residencial, sin detrimento del cumplimiento de la dotación comercial y de las limitaciones de uso procedentes de la protección del patrimonio establecidas por el planeamiento vigente.

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La transformación de local a vivienda deberá tener en cuenta el número máximo de viviendas que en cuyos ámbitos es vinculante. Ver art. 3.2.7.7 del NNUU.

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Si transformación implica la subdivisión de un local en varias viviendas, independientemente de las obras a realizar, se deberá cumplir con el capítulo 7.5 de las NNUU referente a la dotación de aparcamiento.

Condiciones que debe tener la vivienda resultante

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En cualquier caso la vivienda resultante del cambio de uso deberá cumplir con las condiciones de habitabilidad y de seguridad a que hace referencia el capítulo 7.3 de la NNUU.  (Lee nuestro artículo sobre condiciones mínimas de las viviendas).

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Si el local dispone de una planta inferior a la baja ésta sólo podrá destinarse a piezas no habitables (aseos, vestíbulos, pasillos, tendedero, etc) y no podrá superar el 25% de la planta baja.

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La nueva composición y características de la fachada deberá ser coherente con las características del edificio donde se encuentra.

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La vivienda resultante debe cumplir con el programa descrito en el art. 7.3.4 de las NNUU

Trámites y Documentación

La tramitación del cambio de uso de local a vivienda se realiza en el ayuntamiento de Madrid, en cualquier junta de distrito.

La documentación a entregar es la necesaria para la solicitud de licencia de obras y/ o actividad por Procedimiento Ordinario Común, por lo es necesario un técnico que redacte el proyecto de cambio de uso. (Lee nuestro artículo sobre las diferentes licencias urbanísticas)

Los pasos para obtener la licencia son los siguientes:

Registrar la documentación en cualquier oficina de registro de los  distritos.

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El plazo del procedimiento según el ayuntamiento es de tres meses, pero según nuestra experiencia se podría alargar más de un año, depende mucho de la junta de distrito y de el/la técnico municipal que lleve el expediente.

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El organismo competente tiene un plazo de 10 días ( según nuestra experiencia es más) para examinar la solicitud y documentación aportada.

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Si la documentación es errónea o incompleta se hará llegar al interesado en requerimiento de subsanación que deberá presentar en el registro en un plazo de 10 días (esto si que debe ser exacto).

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En un plazo de 5 días se remitirá el proyecto técnico a los órganos municipales que deban informar de la solicitud de la licencia.

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Una vez los órganos municipales competentes emitan su informe sobre la solicitud de licencia se emitirá un informe técnico único y otro informe jurídico donde se informará de la resolución de la licencia que puede ser otorgada o denegada.

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Dentro de los 3 meses que fija el ayuntamiento de madrid para la resolución de la licencia, éste podría interrumpirse solo una vez para la subsanación de deficiencias de fondo mediante un requerimiento, que supuestamente deberá notificarse al interesado en el mes siguiente de la presentación de la documentación. (según nuestra experiencia suele ser más).

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En el requerimiento vendrán descritas las deficiencia y plazo para su subsanación, además de la advertencia expresa de caducidad del procedimiento por lo que en ningún caso dicho plazo será inferior a tres meses.   Si el interesado no contesta se procederá sin más trámite,  a declarar la caducidad del procedimiento, previa resolución adoptada por el órgano competente.

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El otorgamiento de la licencia de primera ocupación y funcionamiento se tramitará dentro del procedimiento de concesión de licencia.

Entidad Gestora de este trámite es el Área de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible y Distritos, según sus competencias

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