Instalar un ascensor exterior puede ser la mejor solución para hacer accesible un edificio antiguo cuando el hueco de la escalera, el portal o los patios interiores no permiten alojarlo. En Madrid es posible situarlo dentro de la parcela e incluso, excepcionalmente, ocupando una zona verde o una vía pública.

La autorización, sin embargo, no es automática. El proyecto debe demostrar que el emplazamiento elegido es la solución técnica y económicamente viable que mejor resuelve la accesibilidad, sin perjudicar la seguridad, la habitabilidad, los derechos de terceros, el patrimonio arquitectónico ni el funcionamiento del espacio público.

Por ello, antes de pedir presupuestos a empresas de ascensores, conviene encargar un estudio de viabilidad arquitectónica y urbanística. El aparato elevador es solo una parte de la actuación. La verdadera dificultad suele estar en conseguir un itinerario accesible desde la calle hasta las viviendas, resolver los desembarcos, adaptar el portal y la escalera, cimentar la torre, desviar instalaciones y obtener la licencia.

En Madrid se puede instalar un ascensor por el exterior de un edificio existente. Si se sitúa en suelo privado, debe justificarse la imposibilidad de instalarlo en el interior. Si ocupa una zona verde o una vía pública, solo puede autorizarse cuando sea la única solución técnica o económicamente viable y se mantenga la funcionalidad del espacio público.

Un ascensor exterior es aquel cuyo hueco o torre se sitúa fuera del volumen original del edificio: en un patio, en un espacio libre de parcela o adosado a una fachada.

La torre puede incluir el recinto vertical por el que se desplaza la cabina, la maquinaria, las plataformas de embarque y desembarque y las pasarelas necesarias para comunicar el ascensor con los rellanos de la escalera.

La Ordenanza de instalación de ascensores en fachada del Ayuntamiento de Madrid establece que estas torres no computan a efectos de edificabilidad, ocupación o volumen, ni alteran por sí mismas la calificación urbanística del suelo en el que se implantan.

Dentro de un edificio existente pueden plantearse cuatro ubicaciones principales:

1. En el hueco o núcleo interior de la escalera. Suele ser la primera alternativa que debe estudiarse, aunque puede exigir reducir, modificar o reconstruir los tramos y rellanos.
2. En un patio interior. Puede ser una buena solución, pero hay que comprobar la iluminación, ventilación, ventanas, salidas de humos y posibles patios de uso privativo.
3. En una fachada dentro de la parcela privada. Permite mantener libre el hueco de la escalera, aunque puede afectar a retranqueos, jardines, accesos, terrazas o vistas.
4. En una fachada ocupando suelo público. Es la alternativa más excepcional y la que requiere una justificación y una tramitación municipal más exigentes.

La solución elegida no debe ser simplemente la primera que permita colocar una cabina. El Código Técnico exige valorar qué alternativa consigue el mayor grado posible de accesibilidad, teniendo en cuenta también las afecciones a terceros, la seguridad, la habitabilidad, la funcionalidad y los costes de conservación y mantenimiento.

La Ley de Propiedad Horizontal diferencia entre las obras de accesibilidad que tienen carácter obligatorio y aquellas que deben ser aprobadas por la Junta de propietarios.

Obras obligatorias sin acuerdo previo

Tienen carácter obligatorio y no requieren un acuerdo previo de la Junta las obras necesarias para garantizar ajustes razonables de accesibilidad cuando sean solicitadas por un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios:

• personas con discapacidad;
• personas mayores de 70 años.

Para que resulte aplicable esta obligación, el importe repercutido anualmente a cada propietario, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no debe superar doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La obra mantiene su carácter obligatorio si la persona que la solicita asume la parte del coste que exceda de esas doce mensualidades. También es obligatoria cuando las ayudas públicas a las que pueda acceder la comunidad alcancen el 75 % del coste de la actuación.

Que la actuación no necesite acuerdo previo no significa que pueda ejecutarse sin intervención de la comunidad. La Junta deberá organizar la distribución de la derrama, la financiación, los plazos, la contratación y las condiciones de ejecución. También serán necesarios el proyecto, la licencia y las autorizaciones técnicas aplicables.

Instalación aprobada por mayoría

Fuera de los supuestos anteriores, la instalación de un ascensor o la ejecución de obras para eliminar barreras arquitectónicas puede aprobarse con el voto favorable de la mayoría del total de propietarios que represente, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando el acuerdo se adopta válidamente, la comunidad queda obligada al pago de los gastos, aunque el importe repercutido anualmente supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Por tanto, no es correcto afirmar que siempre se necesita unanimidad o que un propietario de la planta baja puede impedir por sí solo la instalación.

Una cuestión diferente aparece cuando la solución ocupa o hace inservible una parte privativa, afecta a una vivienda o local, altera un derecho individualizado o necesita utilizar un patio de uso exclusivo. Estos casos requieren un análisis jurídico específico y pueden exigir el consentimiento del propietario afectado, una indemnización o la aplicación de los mecanismos previstos para las actuaciones de rehabilitación.

La legislación estatal fijó el 4 de diciembre de 2017 como fecha límite para que los edificios existentes susceptibles de ajustes razonables se adaptaran a las condiciones básicas de accesibilidad.

Esto no significa que todos los edificios estén obligados a instalar el mismo ascensor ni a alcanzar exactamente las condiciones exigidas a una obra nueva.

Un ajuste razonable es una modificación necesaria y adecuada que permite mejorar la accesibilidad sin imponer una carga desproporcionada o indebida. Para valorar su proporcionalidad deben considerarse:

• el coste de la actuación;
• los efectos que tendría no realizarla;
• las características del edificio y de la comunidad;
• la posibilidad de obtener financiación;
• las subvenciones o ayudas disponibles;
• el grado de mejora realmente conseguido.

La imposibilidad económica o técnica no debería utilizarse como una afirmación genérica. Debe acreditarse mediante alternativas estudiadas, costes suficientemente definidos y una justificación técnica del grado de accesibilidad que puede alcanzarse.

Instalar una cabina no basta para considerar accesible un edificio. Debe existir una cadena continua desde la vía pública hasta el ascensor y, en la medida de lo posible, desde este hasta las puertas de las viviendas.

El proyecto debe comprobar:

• el desnivel existente en la entrada al portal;
• la anchura y el sistema de apertura de las puertas;
• los espacios de giro y maniobra;
• la pendiente y longitud de las rampas;
• las dimensiones y puertas de la cabina;
• la cota de los desembarcos;
• la anchura de rellanos y pasarelas;
• los recorridos hasta las viviendas;
• la iluminación y señalización accesible;
• la evacuación y el acceso de bomberos.

El DB SUA establece como referencia general para un ascensor accesible en un edificio residencial sin viviendas accesibles una cabina mínima de 1,00 × 1,25 metros, cuando dispone de una puerta o de dos puertas enfrentadas.

Si existen viviendas accesibles para usuarios de silla de ruedas, la dimensión mínima aumenta a 1,10 × 1,40 metros. Cuando las dos puertas están situadas en ángulo, la dimensión de referencia es 1,40 × 1,40 metros.

En edificios existentes pueden admitirse determinadas tolerancias cuando el cumplimiento completo sea técnica o económicamente inviable o incompatible con la protección del inmueble.

El Documento de Apoyo DA DB-SUA/2 contempla, como dimensiones mínimas para que una cabina pueda ser utilizada por determinados usuarios de silla de ruedas:

• 0,90 × 1,20 metros, con una puerta o dos puertas enfrentadas;
• 1,25 × 1,25 metros, o alternativamente 1,20 × 1,40 metros, con puertas adyacentes.

Estas dimensiones son tolerancias para edificios existentes y deben justificarse. No sustituyen con carácter general las dimensiones reglamentarias de un ascensor accesible.

Si tampoco pueden alcanzarse estos mínimos, una cabina menor puede mejorar la movilidad de muchas personas, especialmente personas mayores o con dificultades para subir escaleras, pero no debe presentarse como accesible para usuarios de silla de ruedas.

Cuando el ascensor desembarca directamente en la meseta de cada planta puede conseguirse un recorrido prácticamente a nivel hasta las viviendas. Esta es la solución preferible desde el punto de vista de la accesibilidad.

En muchos edificios antiguos, la disposición de la escalera obliga a situar las paradas en los rellanos intermedios. Desde cada desembarco hay que subir o bajar un tramo de escaleras para llegar a las viviendas.

Esta solución reduce el número de peldaños, facilita el transporte de compras, maletas o carritos y mejora considerablemente el uso del edificio, pero no elimina la barrera para una persona que no puede utilizar las escaleras.

Por tanto, una parada en rellanos intermedios debe describirse como una mejora de la movilidad, no como una solución completa de accesibilidad universal.

Las cabinas con dos accesos, enfrentados o en ángulo, pueden ayudar a conectar una torre exterior con los rellanos existentes y resolver cambios de orientación. Su elección influye en las dimensiones mínimas de la cabina y de las plataformas de desembarque.

El Documento de Apoyo DA DB-SUA/2 ordena las posibles soluciones según las dificultades técnicas y jurídicas que presentan:

El DA DB-SUA/2 recomienda estudiar primero las zonas comunes interiores, después los patios, las fachadas situadas dentro de la parcela, las fachadas sobre dominio público y, finalmente, las zonas privativas.

Este orden no obliga a ejecutar siempre la primera solución geométricamente posible. La alternativa debe valorarse atendiendo al grado de accesibilidad conseguido, la seguridad, la afección a viviendas y locales, el coste, el mantenimiento y la viabilidad administrativa.

La disposición adicional de la Ordenanza de instalación de ascensores en fachada extiende a los ascensores situados sobre suelo privado las condiciones generales previstas para las torres sobre espacio público, salvo las condiciones específicas derivadas de la ocupación del dominio público.

Antes debe constatarse la imposibilidad técnica de instalar el ascensor en el interior del edificio.

Cuando no resulte técnica o económicamente viable cumplir todas las condiciones, o la solución sea incompatible con el grado de protección del inmueble, pueden plantearse alternativas que alcancen el mayor grado posible de accesibilidad.

Esta flexibilidad debe justificarse expresamente en el proyecto. No constituye una exención automática de la normativa.

La importancia de comprobar la titularidad del suelo

Que un terreno parezca formar parte del jardín o del espacio libre de la comunidad no demuestra que sea de propiedad privada.

En conjuntos residenciales antiguos es frecuente encontrar espacios utilizados y conservados por las comunidades cuya titularidad es municipal, zonas cedidas al uso público o parcelas con límites diferentes de los cerramientos existentes.

Antes de proyectar deben comprobarse:

• el título constitutivo de la propiedad horizontal;
• las escrituras;
• la información del Registro de la Propiedad;
• la cartografía catastral;
• las alineaciones urbanísticas;
• los antecedentes de licencia;
• la realidad física mediante un levantamiento topográfico, cuando sea necesario.

Diseñar toda la actuación sobre una superficie cuya titularidad no está aclarada puede obligar a modificar completamente el proyecto durante la tramitación.

Sí. La legislación estatal permite ocupar superficies de espacios libres o de dominio público cuando sean indispensables para instalar ascensores u otros elementos que garanticen la accesibilidad universal.

Para ello debe acreditarse que no existe otra solución técnica o económicamente viable y que se mantiene la funcionalidad de los espacios libres, dotaciones y elementos del dominio público afectados.

En Madrid, esta posibilidad se desarrolla mediante:

• la Ordenanza de instalación de ascensores en fachada;
• las Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid;
• la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas.

Para autorizar una torre sobre una vía pública o zona verde debe justificarse:

• que la torre exterior es la única solución técnica o económicamente viable;
• que no se afectan viviendas ni locales;
• que no se produce un deterioro significativo del espacio público;
• que se mantienen los recorridos peatonales;
• que no se impide el acceso de vehículos de emergencia;
• que las redes y servicios urbanos pueden desviarse;
• que la torre se integra formalmente en la fachada y el entorno.

Anchura libre que debe mantenerse en la acera

La solución debe conservar un ancho libre de paso de 1,50 metros.

Excepcionalmente, puede reducirse a 1,20 metros cuando las características del espacio público hagan inviable mantener 1,50 metros.

Este criterio es importante porque sustituye a referencias municipales antiguas en las que se citaban 1,20 metros como anchura general. La reducción a 1,20 metros debe justificarse como una excepción, no adoptarse como punto de partida.

También deben mantenerse las condiciones necesarias para:

• el tránsito peatonal;
• las personas usuarias de silla de ruedas;
• el acceso a portales y locales;
• los vehículos de emergencia;
• la señalización;
• los hidrantes;
• el mobiliario urbano;
• el arbolado y las zonas verdes.

No. La licencia autoriza únicamente la ocupación y utilización de la superficie estrictamente necesaria para mantener la torre del ascensor.

La autorización no convierte el terreno público en propiedad de la comunidad. Su utilización queda vinculada a la existencia del edificio y a la finalidad de accesibilidad que justificó la actuación.

El Ayuntamiento también puede exigir un aval para garantizar la correcta reposición de pavimentos, zonas verdes, instalaciones y demás elementos urbanos afectados por la obra.

Informes municipales para ocupar suelo público

La Ordenanza 6/2022 exige un informe previo que confirme:

• que la torre adosada a fachada es la única solución técnica o económicamente viable;
• que el deterioro del espacio público no es significativo;
• que el terreno afectado tiene efectivamente carácter público.

Una vez comprobados estos aspectos, pueden ser necesarios los siguientes informes sectoriales:

• informe del área responsable de vías y espacios públicos;
• informe de medio ambiente cuando se ocupe una zona verde;
• informe urbanístico cuando el edificio forme parte de un conjunto de características homogéneas;
• informe de seguridad y movilidad si se afecta al tráfico peatonal o rodado, a los hidrantes o a los accesos de emergencia;
• informe de la comisión municipal competente en patrimonio cuando el edificio tenga protección general o individualizada.

Cuando se actúa en varios bloques pertenecientes a un conjunto residencial homogéneo, el modelo autorizado para el primero puede servir de referencia para las futuras instalaciones. Por ello, la composición, la posición, los materiales y los colores deben estudiarse con una visión de conjunto.

La instalación de una torre exterior que ocupe una zona verde o una vía pública está expresamente sujeta a licencia urbanística en el anexo I de la Ordenanza 6/2022.

La Ordenanza de instalación de ascensores en fachada de 2014 continúa vigente en sus títulos I y II y en su disposición adicional sobre suelo privado. Su antiguo título III, dedicado a la tramitación, fue suprimido por la Ordenanza 6/2022.

Por tanto, la tramitación actual se rige por la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid.

La entrada anterior de esta web hacía referencia a la antigua Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas y a documentación propia de aquel procedimiento. Esas referencias deben considerarse sustituidas por el régimen actual.

Ascensores situados en suelo privado

Cuando la torre se sitúa en un patio o espacio privado, el título habilitante dependerá del alcance real de las obras y de la protección del inmueble.

La construcción de una torre, la modificación sustancial de la escalera, la apertura de nuevos huecos en fachada o la intervención sobre la estructura suelen requerir proyecto técnico y licencia urbanística.

La Ley de Ordenación de la Edificación incluye dentro de su ámbito las intervenciones parciales que producen una variación esencial de la composición exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural del edificio.

Edificios protegidos

La protección urbanística no implica necesariamente que resulte imposible instalar un ascensor exterior, pero condiciona su posición y diseño.

Debe estudiarse especialmente:

• la protección de la fachada;
• la composición de huecos;
• las galerías, escaleras o patios protegidos;
• la visibilidad desde la vía pública;
• la integración de la torre;
• los materiales y colores;
• la reversibilidad de la intervención;
• la afección al conjunto urbano.

Cuando el edificio protegido ocupa suelo público para instalar la torre, la Ordenanza 6/2022 establece la intervención de la comisión municipal competente en patrimonio.

En actuaciones especialmente complejas puede ser conveniente realizar una consulta urbanística antes de desarrollar el proyecto completo.

La documentación concreta dependerá de la ubicación, protección y características del edificio. Una tramitación técnicamente solvente debería incluir:

No existe un precio fiable por planta ni una tarifa única. Dos edificios de la misma altura pueden tener costes muy diferentes.

El presupuesto completo debe incluir, además del aparato:

• demolición y reconstrucción de escaleras o rellanos
• cimentación y estructura de la torre
• cerramiento exterior
• pasarelas y nuevos huecos
• reforma del portal
• eliminación del desnivel de acceso
• desvío de instalaciones
• saneamiento y acometidas
• reposición de jardines o urbanización
• instalaciones eléctricas
• protección contra incendios
• honorarios técnicos
• estudios y tasas
• seguridad y salud
• gestión de residuos
• posibles indemnizaciones por afecciones privativas.

Un presupuesto comercial del ascensor no equivale al coste total de la actuación.

La estimación económica útil debe partir de una solución arquitectónica definida y de unas mediciones que incluyan todos los trabajos necesarios.

Las ayudas cambian en cada convocatoria y deben comprobarse antes de aprobar definitivamente la financiación.

En el Plan Rehabilita Madrid 2026, la instalación de nuevos ascensores y las obras indispensables para ejecutarlos están incluidas en la Línea Accesible.

Para edificios residenciales colectivos de diez o más viviendas, la convocatoria establece:

• en zona ZETU, una subvención del 75 %, con un límite de 10.000 euros por vivienda o local;
• en zona ZIRE, una subvención del 40 %, con un límite de 4.000 euros por vivienda o local.

La convocatoria 2026 exige, entre otras condiciones:

• que el edificio haya sido construido antes de 1998;
• que al menos el 70 % de la superficie construida sobre rasante tenga uso residencial de vivienda;
• que disponga de un Informe de Evaluación del Edificio registrado antes de solicitar la ayuda;
• que la actuación tenga el título habilitante urbanístico exigible.

El plazo de presentación de solicitudes está abierto desde el 3 de junio hasta el 30 de septiembre de 2026.

Estos datos deberán actualizarse cuando finalice la convocatoria. También debe comprobarse si el edificio está situado en zona ZETU o ZIRE y si las fechas de contratación e inicio de las obras son compatibles con la ayuda.

Las subvenciones pueden influir directamente en la obligatoriedad establecida por la Ley de Propiedad Horizontal. Si las ayudas públicas a las que puede acceder la comunidad alcanzan el 75 % del coste, la actuación de accesibilidad tiene carácter obligatorio.

Pedir ofertas sin disponer de un estudio previo. Se comparan aparatos, pero no soluciones completas. Cada empresa puede estar incluyendo obras distintas.

Dar por hecho que el jardín es privado. La titularidad real del terreno puede no coincidir con su uso aparente.

Confundir ascensor con accesibilidad. Una parada entre plantas puede seguir dejando varios peldaños hasta las viviendas.

Diseñar la torre sin comprobar las redes. Un colector, una acometida, un hidrante o una canalización pueden obligar a cambiar por completo la posición del ascensor.

Utilizar el antiguo procedimiento municipal. Desde 2022 la tramitación se rige por la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas.

Reducir la escalera sin justificar la evacuación. Las tolerancias aplicables a edificios existentes no permiten empeorar indiscriminadamente la seguridad.

Ignorar las ventanas y la ventilación del patio. La pérdida de iluminación, ventilación o privacidad puede condicionar la viabilidad de la solución.

Elegir una torre de vidrio solo por su aspecto. También deben estudiarse el soleamiento, el sobrecalentamiento, la limpieza y el mantenimiento.

Solicitar las ayudas demasiado tarde. Las convocatorias establecen condiciones sobre el IEE, el título habilitante, las fechas de las obras y la contratación.