La correcta evaluación y peritación de las condiciones de accesibilidad en los edificios, tanto existentes como los de nueva planta, se rige a nivel estatal por un marco normativo en muchas ocasiones desconocido o no conocido con la suficiente profundidad. La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, las modificaciones posteriores del Código Técnico de la Edificación así como el Real Decreto legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social conforman este nuevo marco.
Para los edificios de nueva construcción se deben cumplir las estipulaciones que establece el Código técnico en su Documento Básico Seguridad en la Utilización y Accesibilidad DB SUA (febrero 2010, modificaciones conforme al Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero BOE 11-03-2010 y Sentencia del TS de 4/5/2010 BOE 30/7/2010).
En edificios construidos debemos diferenciar entre los construidos con licencia de obras concedida antes y después de septiembre de 2010. Esta es la fecha de entrada en vigor del citado DB SUA y a los edificios con licencia posterior a esta fecha, hagan o no algún tipo de obra, se les debe exigir el cumplimiento estricto del código técnico, en todos sus artículos y rigor normativo.
los edificios con licencia posterior a 2010, deben cumplir estrictamente el DB SUA
Los edificios construidos con licencia anterior a septiembre de 2010 que sean objeto de obras que modifiquen el uso inicial, así como reformas, rehabilitaciones,… también deben adaptarse al código técnico en la ejecución de dichas obras (rigiéndose por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que modifica varias disposiciones del Código Técnico referentes a su ámbito de aplicación). En este tipo de edificios se admite cierta flexibilidad cuando la aplicación de sus disposiciones es inviable por limitaciones derivadas de razones técnicas, económicas o urbanísticas. Para justificar estas circunstancias un técnico deberá convenientemente documentar las razones de su incumplimiento y proponer alternativas técnicas que permitan una adecuación efectiva del inmueble a los requisitos básicos de accesibilidad.
La gran novedad respecto al campo que nos ocupa es la obligatoriedad de adecuar las condiciones de accesibilidad de los edificios existentes, con independencia de que en ellos se realicen obras o no. La Ley General de derechos de las personas con discapacidad establece la obligatoriedad de adecuar las condiciones básicas de accesibilidad de los edificios existentes en lo que sea susceptible de ajustes razonables en los plazos y términos que se establezca reglamentariamente siendo la fecha tope de cumplimiento el 4 de diciembre de 2017.
Es importante destacar lo impreciso de los términos “ajuste razonable”. Estos no aparecen definidos con precisión en la citada Ley, pero si que encontramos su definición en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. En ella se concreta como “ajuste razonable” las medidas correctoras sobre los elementos del inmueble que no supongan una carga desproporcionada, teniendo en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. En este texto pasamos de unos términos más o menos imprecisos “ajuste razonable” a otros como “medida desproporcionada” que parece querer tener connotaciones económicas. Esta apreciación se confirma cuando se refiere a los edificios residenciales constituidos en régimen de propiedad horizontal, ya que en este caso la Ley establece que se entenderá que la carga es desproporcionada cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este punto se echa de menos una regla que afecte a otros usos como puede ser el comercial, docente, oficinas… que ampare las decisiones tomadas por los técnicos y justifique las decisiones tomadas por las administraciones públicas.
Para complicar, si cabe un poco más las cosas, se debe recordar que el análisis anterior se refiere a las condiciones básicas de accesibilidad, sin perjuicio de las competencias atribuidas a las comunidades autónomas y a las entidades locales. En determinados casos, estas administraciones, establecen condiciones más exigentes que las generales establecidas por la administración central.
A la hora de evaluar o peritar las condiciones técnicas de accesibilidad de un inmueble, es importante reseñar, que a no debemos ceñirnos únicamente a las especificaciones marcadas en el DB SUA del Código Técnico de la Edificación. En el DB SI Seguridad en caso de Incendio, se establece en su sección 3 (Evacuación de ocupantes) un riguroso punto acerca de la evacuación de personas con discapacidad. Este punto obliga a que en determinadas circunstancias se disponga de zonas de refugio e itinerarios accesibles.
La sección 9 del documento básico DB SUA Seguridad de Utilización y Accesibilidad, relaciona punto por punto las condiciones que deben reunir los elementos constructivos que componen el edificio, referente a la accesibilidad y la utilización no discriminatoria, independiente y segura de los edificios a las personas con discapacidad. Así mismo las condiciones referentes a las garantías de accesibilidad no son exclusivas de la sección 9, en el resto de secciones 1 a la 8 también se marcan requisitos que afectan de forma relevante en a las condiciones de accesibilidad. A continuación aportamos una breve relación de los requisitos más importantes para evaluar si un itinerario tiene la condición de accesible, según la sección 9 del documento básico DB SUA:
- Los desniveles deben salvarse mediante rampa accesible o ascensor accesible. En accesos a edificios se permite salvar desniveles menores de 5cm con rampas inferiores a 25%. No se admiten escalones, ni itinerarios únicamente realizados mediante escaleras mecánicas.
- Se debe disponer de un espacio para giro con un diámetro no inferior a 150cm libre de obstáculos y del barrido de puertas en el vestíbulo de entrada o portal, al fondo de pasillos de más de 10m y frente a ascensores accesibles (o al espacio dejado en previsión para ellos).
- Los pasillos deberán disponer de una anchura libre mayor de 120cm. En zonas comunes de edificios de uso residencial vivienda se admite un ancho de 110cm siempre que delante de cada puerta se establezca un espacio para giro con 120cm de diámetro libre del barrido de las hojas. Se permiten así mismo estrechamientos puntuales de anchura 100cm, siempre que reúnan una serie de condiciones.
- Las puertas dispuestas en estos itinerarios deben disponer de una anchura libre de paso superior a 80cm medida en el marco si la puerta es manual. Los mecanismos de apertura y cierre funcionarán a presión o palanca y deben ser maniobrables con una sola mano (la fuerza de apertura de las puertas de salida será menor de 25N en general, y menor de 65N si son resistentes al fuego). En ambas caras de las puertas se debe disponer de un espacio horizontal libre del barrido de las hojas de diámetro 120cm.
- Los itinerarios accesibles deben disponer de pavimento realizados sin piezas ni elementos sueltos: grava, arena, etc. Los felpudos y moquetas deberán estar encastrados o fijados al suelo. Serán resistentes a la deformación para permitir la circulación y arrastre de sillas de ruedas, etc.
- La pendiente en el sentido de la marcha será menor del 4% (o cumplir las condiciones de rampa accesible) y su pendiente trasversal al sentido de la marcha debe ser menor del 2%.
Finalmente, no debemos dejar de citar la importancia de la implantación del IEE Informe de Evaluación de Edificios. La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (LRRR) establece la obligatoriedad de que los edificios dispongan del IEE en razón de su antigüedad. Este informe ya es obligatorio en edificios de vivienda colectiva con más de 50 años de antigüedad, también para los que hayan pasado una Inspección Técnica de Edificios ITE cuando esta se tenga que renovar y para los edificios en los que sus titulares pidan ayudas públicas para realizar cualquier tipo de obra de conservación, de accesibilidad o de eficiencia energética. Este informe evalúa el cumplimiento de los edificios del deber de conservación, del cumplimiento de las condiciones de accesibilidad, además de certificar energéticamente el edificio inspeccionado, reflejando un resultado que puede ser favorable o desfavorable en sus dos puntos iniciales.
La importancia de este informe radica en que el resultado de este informe se pondrá en conocimiento de la administración pública, que tiene el deber de obligar a subsanar las deficiencias localizadas, no solo en lo referente a la conservación y la seguridad constructiva, además debe velar por el cumplimiento de la adecuación de los inmuebles a las condiciones de idoneidad en materia de accesibilidad, utilización no discriminatoria, independiente y segura a los edificios a personas con diferentes grados de discapacidad.