La rehabilitación de una fachada con sate (sistema de aislamiento térmico exterior) no consiste únicamente en colocar aislamiento sobre el edificio. Antes de ejecutar las obras es necesario estudiar el estado de la fachada, definir correctamente la solución constructiva, resolver los encuentros con ventanas e instalaciones y preparar una medición que permita comparar las ofertas de las empresas constructoras.

En Acuatro Arquitectos redactamos proyectos de rehabilitación de fachadas para comunidades de propietarios en Madrid. Nuestro trabajo puede abarcar desde el estudio inicial y la preparación del proyecto hasta la tramitación urbanística, la comparación de presupuestos y la dirección de las obras.

Un proyecto bien desarrollado permite conocer qué se va a ejecutar, controlar el coste de la actuación y evitar que las decisiones importantes se tomen una vez comenzada la obra.

Puede enviarnos la dirección del edificio, fotografías y cualquier informe o presupuesto disponible.

El tipo de documentación necesaria depende del alcance de las obras, de las condiciones urbanísticas del edificio y de la posible protección de la fachada.

Habitualmente se requiere un proyecto técnico cuando la actuación afecta de forma general a la fachada, modifica su configuración exterior, incorpora un nuevo sistema de aislamiento o necesita justificar el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.

También puede ser necesario para tramitar una licencia o declaración responsable, contratar correctamente las obras, solicitar determinadas ayudas o acreditar los ahorros energéticos obtenidos.

Antes de encargar el proyecto conviene realizar una visita técnica para comprobar el estado del soporte, las patologías existentes y los condicionantes particulares del inmueble.

Si la comunidad todavía está valorando la inversión, puede utilizar nuestra calculadora de coste de rehabilitación de fachadas.

La redacción del proyecto de rehabilitación de fachadas debe considerar ciertas particularidades, es fundamental definir con exactitud el estado previo a la reforma. Este aspecto es de suma importancia, ya que estos proyectos se emplean para justificar solicitudes de subvenciones destinadas a la reducción del consumo energético. El proyecto de rehabilitación de fachadas a menudo sirve como base para la emisión de Certificados de Ahorro de Energía (CAEs) y también puede utilizarse para justificar deducciones fiscales en el impuesto sobre la renta.

Es esencial documentar con precisión la geometría de la envolvente térmica. En nuestra oficina, Acuatro Arquitectos desarrollamos los proyectos con tecnología BIM, tras el levantamiento en tres dimensiones nos permite disponer de forma exacta de la información de las fachadas, cubiertas y suelos en contacto con el terreno. El proyecto debe incluir información detallada sobre la composición de muros y cubiertas, es decir, las capas que los constituyen, espesores de aislamiento térmico, huecos en la envolvente y puentes térmicos existentes.

Se describirán las instalaciones que recorren la fachada y que requieren modificaciones debido a las obras de aislamiento. Estos proyectos deben incluir las canalizaciones existentes de gas natural que abastecen a las viviendas, las canalizaciones de saneamiento, redes eléctricas y de telecomunicaciones. En los patios, es común la necesidad de modificar chimeneas de salida de humos que discurren desde los locales comerciales hasta la cubierta, además de redes de agua fría.

Es importante localizar y cuantificar cada elemento añadido individualmente por los propietarios a la fachada, tales como climatizadores de aire acondicionado, rejas, chimeneas, tendederos y cerramientos de terrazas, que requieran modificaciones debido a la instalación de aislamiento térmico exterior. Esta información es esencial para integrarla en la medición y presupuesto del proyecto, ya que la empresa constructora elegidas por los propietarios para ejecutar la obra debe valorar adecuadamente el precio de estas partidas, que en su mayoría son susceptibles de recibir subvenciones al estar integradas en un presupuesto conjunto.

Los proyectos de rehabilitación de fachadas con sistemas sate deben incluir una memoria y un conjunto de planos que justifiquen la intervención y demuestren su conformidad con la normativa vigente.

En primer lugar, es importante asegurar que los proyectos cumplan con la normativa urbanística, especialmente cuando la actuación implica sobrepasar los límites de la propiedad en edificios alineados con la acera exterior. El Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Madrid, la actuación debe ajustarse a ciertas condiciones, que varían en función de la altura del edificio y las dimensiones de la acera. En otros ayuntamientos se especifican otras limitaciones que es importante tener en cuenta.

También deben considerarse los aspectos estéticos de la solución de fachada propuesta, ya que muchas ordenanzas municipales exigen el uso de colores y despieces específicos.

 El proyecto de rehabilitación de fachadas debe justificar el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación, asegurando que la solución propuesta cumpla con el Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio DB SI. Esto implica definir el comportamiento del sistema de aislamiento en caso de incendio, para prevenir la propagación del fuego y evitar que el aislamiento de las fachadas suponga un riesgo adicional. En este contexto, es posible considerar múltiples soluciones, que deben evaluarse de manera integral, teniendo en cuenta la altura del edificio, las condiciones de evacuación y las medidas de protección contra incendios existentes. En cualquier caso, las fachadas deben cumplir con requisitos acreditados que aseguren la eficacia de la solución y un comportamiento ante el fuego que garantice la seguridad de los ocupantes.

En el ámbito del ahorro energético, el código técnico exige una justificación detallada en los proyectos de rehabilitación de fachadas en el Documento Básico de Ahorro de Energía DB HE. Es esencial demostrar que la transmitancia térmica no excede los límites normativos, asegurando que el aislamiento proyectado para la reforma garantiza un desempeño adecuado. Se debe verificar el coeficiente global de transmisión de calor tanto en el estado previo como en el reformado, ya que estos parámetros son esenciales para el cálculo de Certificados de Ahorro de Energía (CAEs). La selección de materiales para la fachada y la compacidad del edificio influirán significativamente en estos valores. 

Asimismo, el código técnico estipula la obligatoriedad de comprobar que el aislamiento instalado no genera cualquier forma de condensación, ya sea superficial o interna, entre las distintas capas de la fachada. 

Finalmente, el proyecto debe incluir una sección donde se relacionen de forma clara y estructurada ciertos parámetros fundamentales para la obtención de subvenciones energéticas. Estos incluyen la justificación de la reducción en la demanda global de energía, el descenso en el uso de energía primaria no renovable, y la disminución del consumo total de energía y emisiones de CO2.

El proyecto deberá contener un plan de control de calidad, que supervisará la recepción de todos los productos y materiales utilizados, así como la correcta ejecución de la obra, garantizando los más altos estándares de calidad en cada paso del proceso.  Incluirá también de acuerdo a la Loe un manual detallado de uso y mantenimiento, redactado para guiar a los propietarios del edificio en el cuidado adecuado de las fachadas rehabilitadas. Este manual será una herramienta esencial para preservar la integridad y la estética de las estructuras a largo plazo.  

Un proyecto de rehabilitación de fachadas bien documentado es muy importante para ejecutar las obras, controlar el gasto que suponen y obtener subvenciones y deducciones fiscales. La precisión en la descripción del estado previo y las mejoras propuestas es fundamental para justificar estas ayudas. 

Finalmente, cumplir con la normativa vigente y asegurar la calidad de los materiales y la ejecución de la obra garantiza la seguridad y eficiencia del edificio a largo plazo. La rehabilitación de fachadas no solo mejora la estética y funcionalidad del inmueble, sino que también incrementa su valor y confort.