Rehabilitación – restauración de edificios

Obras de conservación, consolidación, rehabilitación, restauración

Una de las confusiones mas habituales a la hora de acometer obras en los edificios es describir las obras a realizar ¿necesito realizar una obra de rehabilitación? ¿es una obra de restauración, de consolidación parcial..? Mas allá de la propia definición, esta clasificación tiene implicaciones administrativas, puesto que es el punto de partida para la solicitud de la licencias municipal de obras.

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OBRAS DE CONSERVACIÓN

Según el Ayuntamiento de Madrid las obras de conservación son aquellas cuya finalidad es la de mantener al edificio en correctas condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad y ornato, sin alterar sus características morfológicas o distribución. Se incluirán en este tipo, entre otras, las de reposición de instalaciones, el cuidado de cornisas, salientes y vuelos, la limpieza o reposición de canalones y bajantes, la reparación de cubiertas, y la sustitución de solados, yesos y pinturas interiores.

OBRAS DE CONSOLIDACIÓN

Las obras de consolidación son aquéllas que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio, con posibles alteraciones menores de su estructura y distribución.

OBRAS DE REHABILITACIÓN

Las obras de rehabilitación son aquellas intervenciones sobre un edificio que mejoran sus condiciones de salubridad, habitabilidad, aportan mayor confort, seguridad u ornato, y modifican su distribución y/o alteren sus características morfológicas y distribución interna. Comprendidas dentro de la rehabilitación se encuentran:

1. Obras de rehabilitación y acondicionamiento

Son aquéllas que mejoran las condiciones de habitabilidad de un edificio o de parte del mismo mediante la introducción de nuevas instalaciones, la modernización de las existentes o la redistribución de su espacio interior, pudiendo variar el número de viviendas o locales existentes sin intervenir sobre las características morfológicas o estructura portante, ni alterar la envolvente del edificio. En este tipo de obras se incluyen la apertura de nuevos huecos y la modificación de los existentes.

2. Obras de rehabilitación con reestructuración puntual

Aquellas obras en las que se realicen pequeñas modificaciones estructurales para posibilitar:

Cambios en la distribución mediante la apertura puntual de huecos de paso en muros.
La adecuación a la normativa contra incendios o a la de accesibilidad y supresión de barreras mediante la construcción de pasos, rampas, escaleras y vías de evacuación.
El cumplimiento de la Normativa contra incendios mediante la construcción de pasos y vías de evacuación.
La instalación de ascensores y construcción de escaleras privadas de comunicación entre pisos.
Sustitución parcial de forjados, pudiendo introducirse modificaciones de nivel en zonas localizadas.

3. Obras de rehabilitación de exteriores

Son las obras que afectan, de forma puntual o limitada, a las fachadas y cubiertas de los edificios, modificando su configuración exterior sin afectar a la volumetría. Comprende la modificación de huecos, ritmos, tratamientos o materiales, la sustitución de los elementos de cierre o sus materiales, la implantación de elementos fijos exteriores con o sin afectación estructural, muestras, marquesinas y escaparates.

4. Obras de rehabilitación con reconfiguración

Son aquéllas que, sin alterar cuantitativamente el volumen de un edificio, lo modifican en su disposición, con pequeñas intervenciones, que tendrán como finalidad principal la de eliminar impactos negativos existentes. Se consideran obras de reconfiguración, entre otras, la modificación de trazados inadecuados de cubierta por reorganización de sus faldones, la regularización de áticos, buhardillas y cuartos de maquinaria, la supresión de limas y compensación de la supresión de cuerpos añadidos en patios mediante la utilización de espacios existentes bajo cubiertas.

OBRAS DE RESTAURACIÓN

Las obras de restauración tienen como objeto los elementos catalogados y edificios monumentales.

De acuerdo al ayuntamiento de Madrid, se enmarcan dentro de las obras de restauración las que tienen por objeto la restitución de un edificio, o de parte del mismo, a sus condiciones o estado original.

Dicha situación o estado original deberá estar suficientemente documentada. La reposición o reproducción de las condiciones originales en relación a las necesidades del uso a que fuera destinado el edificio, podrán incluir, si procede, la reparación o sustitución puntual de elementos estructurales e instalaciones, a fin de asegurar la estabilidad y funcionalidad de aquél o parte del mismo, siempre que dichas reparaciones o sustituciones no alteren las características morfológicas del edificio original.

Se incluyen dentro de este tipo de obras, entre otras análogas, las de eliminación de elementos extraños añadidos a las fachadas y cubiertas de los edificios; la recuperación de cornisas y aleros suprimidos en intervenciones anteriores; la reposición de molduras y ornamentos eliminados en fachadas; así como la recuperación de las disposiciones y ritmos originales de los huecos de éstas y de los revocos de las fachadas y la eliminación de falsos techos y otros añadidos.