Reparación y refuerzo de cimentación existente. Primera parte

Cuando falla la cimentación de una edificación, las patologías constructivas se extienden por todo el inmueble poniéndolo en riesgo de colapso estructural o ruina económica en el mejor de los casos. Esto no debe suceder puesto que la reparación de cimientos es posible en practicamente el 90% de los casos.

A continuación describo un caso particular en el que nuestra oficina a realizado el estudio, proyecto y dirección de la obra de reparación de la cimentación de una vivienda unifamiliar en Madrid con grave riesgo de colapso estructural.

La vivienda reparada es una edificación pareada con una antigüedad de 40años con dos plantas sobre rasante mas otra planta semisótano, situada en la zona de Barajas en Madrid. Esta zona se caracteriza por la dificultad de sus suelos a la hora de cimentar, debido a su heterogeneidad y a la presencia de arcillas expansivas y yesos.

Los propietarios de la vivienda se pusieron en contacto con Acuatro Arquitectos alarmados por el incremento de unas grietas en la parte trasera de su vivienda, si bien la presencia de fisuras en la casa había sido constante desde su construcción en los últimos tiempos el problema se estaba agravando notablemente y ha una velocidad elevada. Las grietas se extendían por toda la casa, siendo mas anchas sus aberturas en la planta baja y semisótano.

En la primera visita para el estudio de las causas ya se pudo observar la presencia de una piscina en la parte posterior de la vivienda que aunque no tenia perdidas se había cambiado el agua un mes antes de que la patología se agravase. Tras estudiar la red de saneamiento realizando una serie de calas pudimos comprobar que esta se encontraba completamente obstruida por las raíces de un árbol cercano, esta obstrucción impedía la evacuación del agua de la piscina directamente al saneamiento. El agua de vaciado de la piscina  encontraba su salida a través del terreno natural que entre sus componentes tiene gran presencia de arcillas con propiedades expansivas.  Al anegarse la zona trasera de la vivienda mientras que la delantera permanecía seca provocaba un hinchamiento localizado del terreno por asentamientos diferenciales.

La causa estaba clara, en la rehabilitación de una cimentación lo mas complicado es localizar la causa o causas de las patologías, la mayoría de las veces los problemas surgen por acumulación de causas lo que impide diagnósticos claros y aconsejamos que las soluciones de reparación sean «generosas» para asegurar la integridad constructiva.

Lo primero que se hizo fue reparar la red de saneamiento enterrada, transformando la mayor parte de la red enterrada bajo tierra  por otra colgada bajo el forjado de planta baja. Se retiro el árbol que provocaba los daños en la red de saneamiento trasladándolo a un zona del jardín mas segura.

Para la reparación se debía responder a la reparación de tres patologías aparecidas:

  • La primera el lavado del terreno por la evacuación de muchos metros cúbicos de agua sin canalizar a través de el, debilitando la superficie de apoyo de las zapatas al haber perdido el terreno su compacidad original.
  • La segunda la afección de los muros de contención de tierras en la planta semisótano por la misma causa. Los muros estaban realizados en fábrica de ladrillo de medio pie y la presión de las aguas exteriores había abombado los paramentos dañando las piezas de cerámica y sus juntas de mortero.
  • La tercera y última, los  daños en los pilares de acero habían sufrido gravemente corrosiones por el contacto con el muro de contención de tierras.

Para la rehabilitación de la cimentación se estudiaron dos alternativas completamente diferentes:

  • Opción 1: Inyección de resinas epoxidicas o cementosas para colmatar el terreno y recuperar la capacidad portante del suelo.
  • Opción 2: Aumentar las dimensiones de zapatas Puesto que la capacidad portante del terreno había disminuido, aumentar las dimensiones  de los cimientos  consiguiendo que la transmisión de las cargas se repartiese sobre una superficie mayor.

La primera solución presentaba la ventaja importante de no tener que actuar «en principio» en el interior de la vivienda, es una solución efectiva y limpia. La segunda opción, aumentar las dimensiones de los cimientos es mucho mas destructiva, para su ejecución es necesario realizar una obra mas aparatosa, implica la rotura de acabados y la generación de ruidos y escombros .

Después de estudiar detenidamente las dos opciones y se optó por la segunda. Los motivos de esta decisión fueron la necesidad de realizar la obra de refuerzo de muros y pilares dañados, puesto que la ejecución de estos trabajos ya implicaba las molestias que se pretendían evitar. También influyo en la decisión el que el refuerzo del muro, al ser ejecutado como una segunda hoja interior paralela a la existente suponía transmitir las cargas sobre la cimentación de forma excéntrica. Esta circunstancia podía suponer problemas de vuelco en un futuro cuando la carga diferida se asentase sobre el muro nuevo de mayor rigidez que el original.

Continua en Reparación y refuerzo de cimentación. Parte II

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59 Comentarios

  1. Héctor

    saludos, compre unas oficinas, tienen un area de 470 m2 zapatas corridas, pero mande hacer un sondeo y me reportan que la estructura esta sobre material inapropiado «cascajo» que me recomiendan hacer porque hay algunos puntos que presenta desplomes de 5 cm algunas personas me recomiendan sustituir el material existente, de manera controlada otras inyección de concreto fluido cual seria su recomendación

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Héctor, en principio a nosotros nos gusta la inyección puesto que amplia la superficie de apoyo y conforma una zapata de gran tamaño. Pero antes que nada hay que hacer un estudio de los distintos estratos del suelo para confirmar la idoneidad de la solución.

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  2. Soledad

    Buenas tardes! Tengo una consulta, hemos construido una vivienda unifamiliar de unos 70 m2. Estamos a menos de 1 año de haber terminado la construcción y estas últimas semanas aparecieron muchas grietas. La primera grieta apareció ya hace como 10 meses después de un temporal de vientos fuertes, pero eso se solucionó colocando varillas de hierro finas en las paredes, y quedó bien. Pero nuevamente estas últimas semanas aparecieron en varias partes de la vivienda. Mi pregunta es qué solución se le puede dar. Una que no sea muy costosa y relativamente fácil. Realmente estamos sobre suelo arcilloso y aunque tenga un buen cimiento no se tomó ningún tipo de recaudo antes de la construcción.

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Soledad, es imposible diagnosticar tu patología de forma remota y sin documentación. Por lo que indicas, el problema no debe ser solo de cimentación dado que también tienes problemas de rigidez del conjunto. Te recomendamos que te pongas en contacto con un técnico local que te analice globalmente tu problema.

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    • Nelson

      Muy buen trabajo

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      • Lourdes castellanos

        Hola buenas tengo un problema muy parecido a lo que presenta esta casa, ya hemos hecho algunos arreglos de sedimento y persiguen los daños, se sigue presentando grietas
        ,
        Me gustaría saber más sobre cómo curar el terreno

      • acuatroarquitectos

        Buenos días Lourdes, lo primero que debes asegurarte que el origen del problema esta controlado o al menos conocer su naturaleza. Es decir saber si hay canalizaciones rotas, escorrentías subterráneas,si el terreno tiene movimientos de deslizamiento, presencia de arcillas expansivas,… A partir de hay se debe diseñar la solución mas adecuada con arreglo a las características particulares de tu vivienda.

  3. Sara toapanta

    Buen día agradezco me colabore hace siete años adquirimos un apto pisos 12 hace dos años se evidenció una declinación de la Torre fuera de los parámetros el constructor señala que realizará pilotajes para eso se puede hacer habitado corre riesgo que se derrumbe la torre co. El pilotaje se enderezará la torre mil gracias

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Sara, el pilotaje puede frenar el proceso de desplome, pero no corregirá el que actualmente tiene. El proceso implica riesgos y debe hacerse con las mayores garantías de seguridad, es decir con las viviendas desalojadas.

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  4. Celine

    Hola tengo una casa Molinera que apenas tiene cimentación y hace esquina , han empezado,hacer una obra para el saneamiento de la calle mi problema es que al poner las arquetas en la esquina de mi casa se pasaron con la excavación dejando la casa descalzada pusieron un poco de tierra y compactaron pero al poner las arquetas las pusieron sobre ladrillos ya q se pasaron con la medida de la zanja , no hicieron ninguna base para ellas , cabe decir que el,terreno sobre el que está mi casa es muy húmedo,entre la arquetas y mi casa hay 20 cm , lo han cubierto todo con zahorra ,mi problema es que yo he solicitado tanto a los responsables de la obra y el Ayuntamiento que me refuerzen la esquina de mi casa por posibles problemas , ya que entre la arquetas y mi casa no se puede compactar,el,terreno es muy húmedo está toda la tierra mojada por debajo de la casa y ya que me retiraron la poca base que tenía en la esquina , ellos me dicen que no habrá ningún problema ya que la arqueta evitará que se caiga o se desplace , os agradecería algún consejo , ya que yo les pedido que me hagan un encofrado o algo.Cual sería la mejor solución? Muchas gracias .un saludo.

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Celine, la modificación que nos indicas puede suponer un drenaje localizado del terreno y como consecuencia un asentamiento diferencial. Las consecuencias dependerán de la capacidad de la estructura de tu casa para encajar este probable nuevo estado de equilibrio. En el caso de que la estructura no sea competente habría que reforzar buscando un estrato del terreno competente.

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  5. juan yosef

    buenas noches tengo una consulta que tendria que hacer cuabdo tengo un colegio de 2 pisos y veo que los muros del primero se agrietan y es debido a que 2 de los cimientos estan en suelo arenoso cual seria a solucion para salvar el colegio

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Juan, me resulta imposible ayudarte sin datos del edificio y del la historia y dimensión de la patología.

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      • Gloria

        Buenos días estoy pendiente de realizar una compra de una vivienda que hay que recalzar me puedes orientar cuanto me puede costar?

      • acuatroarquitectos

        Buenas tardes Gloria,
        es imposible saber el coste de la reparación, depende de la técnica a emplear, las dimensiones del cimiento, accesibilidad de la obra…

  6. Maria

    Es viable poner zapatas a un edificio de 5 plantas que no fueron puestas en su construcción inicial hace 60 años? Es una actuación cara? El edificio no presenta ningún problema estructural por el momento, se ha descubierto de repente. Se podría seguir muchos mas años como asi lleva?gracias

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Maria, si es posible calzar un edificio con deficit de cimentación. La ejecución debe realizarse de forma muy cuidadosa y con la supervisión constante de un técnico cualificado.
      El coste de la obra en si no es muy alto, pero si puede verse considerablemente elevado por la reposición de acabados y la indemnización temporal de las viviendas o locales de planta baja durante la ejecución de los trabajos.

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      • Maria

        Gracias por la respuesta. Cuando dice que debe realizarse de forma muy cuidadosa a que se refiere? Me da miedo que toquen los cimientos y ahora que no hay nada mal en la estructura se pueda estropear por tocar.
        Cree usted que es obligado hacer una reparación asi sin tener muestras el edificio de deterioro? O es algo que puede esperarse a ver signos de ello?

      • acuatroarquitectos

        Si como dices el edificio fue construido sin cimentación, se debe desconfiar del conjunto de la estructura. Sería conveniente peritar previamente las dimensiones y estado de conservación de la estructura en su conjunto.
        Posteriormente se debe tener en cuenta que cualquier intervención en la cimentación supone, aunque sea de forma temporal un reequilibrio de las cargas que se transmiten a forjados, vigas, pilares, muros… Durante esta fase se pueden producir deformaciones en los elementos estructurales y como consecuencia roturas de elementos poco rígidos como tabiquerías o fachadas. Todas estas circunstancias deben estar previstas y vigiladas.

      • Maria

        Gracias de nuevo por su atención. Entonces en el arreglo podrían sufrir daños los alicatados de las paredes de nuestras casas por ejemplo? Porque ahora mismo no tenemos grietas ni problemas..
        La duda que se nos plantea es si merece la pena «tocarlo» dada la cantidad de daños colaterales que conlleva, o esperar a que muestre problemas el edificio.
        El perito puede establecer en que tiempo aproximado pueden aparecer problemas en la estructura? Porque lo que es por parte del Ayuntamiento no hemos sido requeridos a ningún arreglo hasta el momento.

      • acuatroarquitectos

        Buenos días Maria, creo que lo que se debe plantear es la falta de confianza que presenta esta estructura. Si la edificación carece de cimentación, siempre es por ahorro de costes. Si este ahorro de materiales es generalizado los margenes de seguridad que las estructuras estarán comprometidos. Un cambio de uso en el edificio, obras en edificaciones contiguas, modificación de las tabiquerías, incremento de cargas,… pueden representar problemas estructurales. Mi consejo sería que os planteéis un recalculo de la estructura existente, con el grado de profundidad que consideréis.

      • Harlem glez

        Acabo de comprar una casa vieja pero los vecinos me dicen que estas casas ninguna tiene cimientos la casa es de dos plantas no tiene grietas a la vista alguien me puede orientar que hago estoy asustada

      • acuatroarquitectos

        Buenos días Harlem, te diría lo mismo que a Maria. Lo sensato es que un técnico con experiencia evalúe las características del inmueble, dependiendo del tipo estructural y de las dimensiones de sus elementos sabrá aconsejarte.

  7. Miguel Garcia

    Buenas, tengo una casa de unos 40 años en zona de huerta, de planta Baja y una pared se ha agrietado (unos dos centimetros) y el suelo se ha hundido en la esquina mas cerca de la grieta.

    En la zona del comedor el suelo tambien se ha hundido y levantado.. yo creo que no tiene casi cimientos.. que me recomendariais. Gracias

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Miguel, las zonas de huerta suelen ser terrenos con un alto grado de inestabilidad (riegos, lavados de finos, aportes,…). Controlar o estabilizar el suelo se nos antoja complicado, y si la vivienda no dispone de cimentación rígida es probable que los incidentes se repitan. Dependiendo del tipo de vivienda, podría ser una solución construir un cinturón perimetral con rigidez suficiente.
      Dar una solución sin conocer en profundidad los puntos de partida es prácticamente imposible.

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  8. Azogue

    Un post muy completo sobre el tema, me ha gustado muchísimo por sus detalles. ¡Un saludo y gracias por la información!

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  9. Alexis

    Hola adquirí una casa de un nivel y la agrande a 2 niveles sin estudio de la cimentación pero esta es muy mala una Zapata de 60 cm ancho x 10 de profundidad y encima una trabe de 40 cm ahora tengo temor de que falle la estructura

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    • acuatroarquitectos

      Buenas tardes Alexis, una zapata de 10cm de profundidad no puede en ningún caso funcionar como transmisora de cargas hasta suelos competentes.

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    • Anónimo

      Una consulta, estoy construyendo mi vivienda de 5 pisos el tema es que al personal que contrate se equivoco al momento de alinear las Zapatas unos 25 cm (en 3 Zapatas de 14 Zapatas) Que es lo correcto demoler la cimentacion de esas 3 zapatas y vaciar nuevamente ?? Los fierros no se dañaran porque ya lo vaciaron hace 3 dias y recien se dieron cuenta.. mucha gracias por su respuesta

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      • acuatroarquitectos

        Buenos días Alexis, me es imposible ayudarte sin conocer los datos de partida. No es lo mismo un descuadre de 25cm sobre una fachada de 200cm que en una de 75cm.
        En la actualidad hay muchos sistemas de resinas epoxídicas que permiten mediante taladros dar continuidad a elementos de ferralla, así como unir elementos de hormigón fraguados en diferentes momentos.
        En esta página puedes ver sistemas que habitualmente utilizamos en nuestros trabajos.
        Refuerzos de estructuras

  10. María José

    Os cuento por encima hemos comprado en agosto casita con. Parcela. Estamos reformando la toda. En todas las habitaciones hay grietas que con los muebles no se veían .estaban tapadas con masilla pero al picarlas un poco para emplastexer cabe casi una mano. Ya nos mosqeamos y te
    Repasando toda la casa con Lupa hemos visto que hay una grieta en la fachada que la recorre por la mitad y la esquina . Está más hundida. Hemos preguntado a los vecinos y nos comentó que tuvieron que inyectar hormigón en la otra esquina en los cimientos por que cedió un poco . Pero en la.otra esquina no han hecho nada. Estamos asustados ya que hemos invertido mucho dineroy esfuerzos.em reforma y mobiliario Que pasos debo dar.ya ha ido un.perito.judicial y dice que están rotos por lo menos cuatro pilares que está rajado todo y que hay que abrir en los cimientos para ver la cuantía de la obra pero como mínimo son 30000€ se le va a mandar un burofax para ver si se hacen cargo sino dice que denunciar por lo penal pues hasta que no se repare no se puede habitar

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Maria José, disculpa la demora en la contestación. Nuestra opinión es que hables con un abogado, parece claro que es un vicio oculto de forma premeditada.

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  11. Kevin

    Hola, tengo una casa la cual presenta rajaduras verticales < a 1mm, a ambos lados del ladrillo, en 3 paños de paredes diferentes. ¿ Cual sería la causa y su solución? Gracias

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    • acuatroarquitectos

      Buenas tardes Kevin,
      nos es imposible saber cual es la causa de tu patología. Al desconocer cuales es la situación y el tipo de construcción no podemos ayudarte.

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  12. enrique

    Hola, buenas tarde muy buena i información, tengo un problema con un pilote que se llego a hundir una parte de ella, me gustaría saber que podría hacer para contrarrestar ese problema :c

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    • acuatroarquitectos

      Buenas tardes Enrique, varias son las causas que pueden producir un hundimiento diferencial, entre las mas comunes es la heterogeneidad del suelo de apoyo, el no haber llegado hasta el punto correcto a la hora de pilotar (escasa longitud), falta de empotramiento si es así como están calculados los pilotes de tu construcción, concentración de carga sobre el pilote por falta de rigidez de la estructura,… imposible por esta vía darte una solución.

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  13. Yolanda

    Buenas tardes
    Tengo una casa en el campo rodeada de pinos y sus raíces están levantando el suelo del porche exterior y tambien están causando grietas en las paredes ¿Se podría hacer algo sin tener que cortar los pinos?
    Agradezco su respuesta. Un saludo

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    • acuatroarquitectos

      Buenas tardes Yolanda, tal vez puedas plantear una solución del tipo de pantalla de tablestacas. No es necesario llegar a una excesiva profundidad, pero si maquinaria para el hincado.

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  14. Gaby

    Hola se escucha muy tonto pero así paso, rompieron mi cimentación para pasar una tubería de 4 pulgadas y veo espuestas 2 varillas como 10 cm , no veo grietas en mi estructura pero aún así tengo miedo de que pase algo con mi casa

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Gaby, es importante proteger las armaduras de cualquier elemento estructural. La corrosión del acero provoca cambios en sus dimensiones y el avance progresivo de los deterioros. La reparación es sencilla puedes verla en el siguiente vídeo, si tienes alguna duda ponte en contacto con nosotros.
      https://www.youtube.com/watch?v=6vPUAX1TPTY

      Responder
  15. Anónimo

    Hola quisiera saber si alguien me podría ayudar en saber más o menos el precio de la inyección por resina para el hundimiento de una casa

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días, dependiendo del tipo de terreno sobre el que se asienta la vivienda hará falta un volumen de material de inyección u otro. Es cierto que el desplazamiento de bombas e inyectores tiene un coste fijo, pero un suelo pueden ser necesarios 2m3 y en otro con diferente composición tal vez necesite 20m3, debido al enorme margen de error es imposible establecer un precio abstracto. Suele ser mas económico que el micropilotaje y en ocasiones también que el recalce.

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  16. ignacio

    hola, yo tengo una casa a la que seagrego 2 dormitorios, los cuales se están inclinando,esto provoco la separación de la construcción nueva de la vieja, le realizaron «llaves» en las paredes para frenar las rajaduras pero no duro mas que un par d meses y ya se ve trabajar devuelta las paredes y se siguen separando. que tipo de solución me recomiendan para esos simientos? ustedes realizan estos trabajos?

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Ignacio, parece claro que has sufrido un asentamiento diferencial entre la zona preexistente y la ampliación. Es probable que el cimiento de la nueva construcción no tenga las dimensiones adecuadas o que esté apoyado sobre un estrato compresible, si es este el caso su consolidación requiere un periodo que puede ser largo. Hay técnicas para consolidar de forma artificial el terreno mediante inyecciones de resinas que dependiendo de el suelo y la edificación podrían solucionar tu problema en gran medida.
      Si quieres mas información por favor ponte en contacto con nosotros contacto@acuatroarquitectos.com

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  17. Emilio

    Muy claro todo, gracias!

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  18. Angel

    Que recomiendan hacer si un contracimiento presenta una fisura por acentamientos de obra antetior ???

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Buenos días Angel, para poder ayudarte necesitamos mas datos. Si quieres puedes enviarlos de forma privada vía correo electrónico.

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  19. FULGENCIO

    BUENAS TARDES , LE AGRADECERÍA UNA ASESORÍA PARA DETERMINAR PROCEDIMIENTO PARA EVITAR DAÑOS EN LA ESTRUCTURA DE MI CASA POR ASENTAMIENTO POR SUELO BLANDO LA CONSTRUCCIÓN ES DE 8 POR 11 EXISTIENDO UN DESNIVEL DE APROXIMADAMENTE 20 CM UNA INCLINACIÓN DE 5CM EN LOS MUROS CON COLUMNAS LA INCLINACION ES EN DIGONAL YA PRESENTA FISURAS EN EL PISO POR ASENTAMIENTO DIFERENCIAL HAASTA EL MOMENTO NO PRESENTA GRIETAS GRACIAS

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  20. Cesar Garcés

    Hola Saludos.
    Al construir mi casa hicieron las zapatos de cada columna pero no fueron amaradas o Unidas entre ellas bajo tierra. La casa es de 2 pisos. ¿Que puedo hacer ahora que ya está totalmente terminada en sus acabados?

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    • acuatroarquitectos

      Buenos días Cesar, las zapatas aisladas dependiendo del tipo de suelo y la carga que reciban pueden ser una solución correcta. En otros casos si las zapatas no son muy profundas pueden estar atadas por la solera o por un forjado de gran rigidez, son muchos los casos que pueden plantearse…

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  21. César Augusto Vinces Fox

    Consulta: Que método recomiendan para reparar techos que presentan fisuras y corrosión de las varillas de acero. Muchas gracias.

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    • acuatroarquitectos

      Cesar es imposible recomendar una solución sin conocer el alcance de las patologías y las características de los elementos dañados.

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  22. Blenda Rummler

    Gracias por la información, muy valiosa

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  23. arnoldo anchondo

    excelente articulo.. los felicito..

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