Condiciones para cambiar el uso de un local a vivienda en Madrid
Si estás pensando en comprar un local para cambiar su uso a vivienda, estos son los puntos que debes tener en cuenta para que el local cumpla con lo especificado tanto en el Código Técnico de la Edificación como en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997.
Cosas a tener en cuenta antes de adquirir el local
Será posible cuando el uso principal del edificio sea residencial, salvo cuando la norma zonal no vincule el local a un uso distinto al residencial y que no tenga ninguna limitación derivada de la Protección de Patrimonio.
No será posible si el uso principal del edificio es distinto al residencial, salvo que el cambio afecte a la totalidad del edificio y no solo al local.
En aquellos ámbitos urbanísticos donde esté limitado el número de vivienda, no podrá superarse el límite máximo de éstas transformando locales en viviendas.
Será posible cuando el local a trasformar esté situados en la planta baja o en planta de piso.
No será posible si el suelo del local a transformar se encuentra aunque sea parcialmente por debajo de la del terreno en contacto con él.
No será posible si sobre el local a transformar existen usos terciarios recreativos o comercial.
Se permitirá la transformación del local aun cuando éste esté fuera de ordenación relativa por superar el fondo máximo edificable, siempre que cumplan con los límites establecidos en el art 2.3.3.2 del PGOUM, salvo que la norma zonal lo prohíba expresamente.
No será posible transformación cuando el local esté ubicado en planta baja de uso industrial que supere el fondo máximo edificable, construidos conforme al a lo establecido en la norma zonal 4 del Vigente PGOUM o del anterior del año 1985 salvo que se demuela el exceso de fondo
Condiciones que debe tener la vivienda resultante
En cualquier caso la vivienda resultante del cambio de uso deberá cumplir con las condiciones de las viviendas a que hace referencia el capítulo 7.3 del PGOUM. (Lee nuestro artículo sobre condiciones mínimas de las viviendas).
La fachada resultantes de la transformación del local deberá estar integrada en la composición de la fachada del edificio en cuanto a colores, materiales y ritmo de huecos, para así garantizar un resultado homogéneo con el resto del edificio, conforme a lo previsto en el artículo 6.10.6.1
La vivienda resultante de la transformación deberá disponer de agua potable, energía eléctrica, calefacción, agua caliente sanitaria y saneamiento.
Cuando en la transformación genere más de una vivienda, deberán aplicar se las condiciones de dotación de aparcamiento del artículo 7.5.
Trámites y Documentación
La tramitación del cambio de uso de local a vivienda se realiza en el Sistema de Licencia Municipales (SLIM) de la web del ayuntamiento y se necesitará firma eléctrónica o bien a través de una Entidad Colaboradora Urbanística.
La documentación a entregar es la necesaria para la presentación de una Declaración Responsable Urbanística por lo es necesario un técnico que redacte el proyecto de cambio de uso.
Los pasos para obtener la licencia son los siguientes:
Preparación de la documentación por parte de técnico para su posterior presentación
Presentación de la documentación o bien a través del Sistema de Licencia Urbanísticas (SLIM) o a través de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU).
Recomendamos presentarlo a través de una ECU por su agilidad en plazos.
En este momento se pueden comenzar las obras, teniendo en cuenta que el ayuntamiento puede declarar ineficaz la actuación urbanistica una vez revisada la documentación pudiendo paralizar las obras de inmediato y obligando a restituir a su situación antes de la actuación.
Una vez revisada la documentación, en caso de que hiciera falta algún documento más, sería requerido o bien por la sección de licencias de la Junta Municipal que corresponda o bien por la Entidad Colaboradora Urbanística.
Una vez presentada la documentación requerida, y si todo está correcto o bien la Junta Municipal o la ECU, expiden un informe favorable sobre la Declaración Responsable.
Una vez terminadas las obras se deberá notificar al ayuntamiento o a la ECU la culminación de las mismas a través de un certificado final de obras firmado por el tecnico y se procederá a la comprobación de que las actuaciones urbanísticas han sido realizadas conforme a la normativa vigente.
Si en la visita de comprobación por el técnico municipal o por el técnico de la Entidad Colaboradora Urbanística, el informe es favorable se inicia el trámite de Declaración Responsable para obtener la Primera Ocupación y funcionamiento necesaria para realizar el cambio registral del inmueble.
Buenas tardes,
Estoy pensando en hacer un cambio de uso de una oficina a vivienda. La oficina tiene unos 150 m y por un lado da a un patio comunitario al que tiene algunas ventanas (que tendrá unos 3-4 metros de diámetro) y por otro da a un patio bastante estrecho, que medirá unos 2,5 m de ancho y que según lo que he leído no cumpliría con la normativa de mínimo para patio. ¿Es necesario que todas las estancias den a un patio que cumpla las medidas mínimas?:¿ O podría ser suficiente con que una de las estancias (por ejemplo salón) de al patio grande y el resto (dormitorio) pueda dar al patio pequeño? La superficie de ventilación e iluminación si que se cumpliría con ventanas en ese patio, lo que no sé cumpliría es el tamaño mínimo
Hola Laura,
Para cambiar el uso de una oficina a vivienda, ésta debe cumplir con las condiciones de vivienda exterior.
Si la oficina solo da a patio, éste debe cumplir, entre otras, las siguientes condiciones:
– La superficie del patio debe ser superior o igual a 200 m2
– En él podrá inscribirse un círculo de 12 m de diámetro.
– La distancia desde le eje del hueco de la habitación que da al patio, hasta el lindero opuesto será superior o igual a la mitad de la altura de coronación del cuerpo de edificación en que se sitúa la misma.
Según lo que comentas, la oficina no cumple con estor requisitos.
Si quieres hacernos otra consulta más específica no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Buenas tardes.
Tengo un loft en el ensanche de Vallecas que quiero poner a la venta, se me complica dicha venta ya que no tiene célula de habitabilidad.
El loft consta de salón-comedor, baño y terraza en primera planta y habitación, baño y terraza en la segunda planta.
Me gustaría saber si es posible adquirir dicha célula y que pasos tengo que seguir para poder hacerlo.
Yo estuve varios años viviendo allí, incluso me pude empadronar y nadie me puso ningún problema.
Gracias
Hola Laura,
Respecto a tu consulta, todo dependerá del tipo de licencia urbanística con la que cuente actualmente el loft. Si no lo sabes, puedes solicitar esa información en la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid.
Para poder obtener la licencia de primera ocupación (cédula de habitabilidad), el inmueble debe tener uso residencial. Según el artículo 7.3.12 del PGOUM, solo pueden transformarse en vivienda aquellos locales ubicados en edificios cuyo uso principal sea el residencial. Si no es así, no sería posible el cambio de uso.
Te recomiendo confirmar esta información con un informador urbanístico en cualquier junta municipal del ayuntamiento, pidiendo cita a través del 010 o desde la web del Ayuntamiento.
Buenos días, Hela!
Estamos valorando comprar un inmueble que según la ficha catastral es una vivienda en planta 1 (sotano). La superficie construida es de 38m2. Pero al solicitar la nota simple por la web de Registradores, ellos deniegan la solicitud por tratarse de un Sotano. Entiendo que hay una discrepancia entre registradores de la propiedad y catastro. En estos casos, ¿se podría habilitar como una vivenda el inmuble que estudiamos para compra? o si es un sotano para registradores seguirá por siempre con la tipología Sotano sin cambios permitidos,.. gracias!
Hola Gregorio,
Lo primero sería revisar qué indican las escrituras del inmueble, ya que esa información prevalece sobre la del Catastro, que es solo informativa. Es importante confirmar si realmente se encuentra en planta sótano o en planta primera, y si parte del suelo del inmueble está por debajo del terreno exterior, ya que eso condiciona su posible uso como vivienda. Segú el artículo 7.3.13: Para que sea posible la transformación en vivienda de locales de uso no residencial, estos deberán estar situados en planta baja o en planta de piso.
Si el inmueble no tiene actualmente uso residencial, no podrá habilitarse como vivienda, bien por estar en sótano o por no alcanzar la superficie mínima de 40 m² útiles que exige la normativa.
Hola, quisiera plantearos dos cuestiones:
1- saber si el requisito de que el local esté «sobre rasante» se refiere al exterior, o sea a la calle… En el caso del local que estoy considerando, cumple este requisito pero luego por el fondo del mismo da hacia un patio interior del edificio que yo juraría está un poco más elevado que el suelo del local.
2- Esta fachada hacia el patio interior cuenta con un ventanuco que supongo estará pensado para ventilación si el local fuese un bar y allí estuviese la cocina, el tema es que es muy ancho (3 metros aproximadamente) pero tiene muy poca altura, 50 cm, y está ubicado en una posición muy alta, casi al final de la pared por lo que si pusiera falso techo se quedaría «perdido» allí. Se podría intervenir en esa fachada sin autorización de la comunidad de vecinos agrandando así el hueco y «ganando» ventanas hacia el patio interior?
Hola Carlos,
Respondo a tus consultas:
1. Es importante que el patio posterior no esté por encima del nivel del suelo del local. Si parte del local queda por debajo del terreno, no podría transformarse en vivienda ya que según el artículo 7.3.8.3, no será posible la transformación en vivienda de los locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con ellos.
2. En cuanto a abrir o modificar huecos hacia el patio interior, se trata de una cuestión sujeta a los estatutos y acuerdos de la comunidad, por lo que te recomiendo consultarlo con el administrador antes de realizar cualquier intervención.
Buenos días, Patricia
Estoy mirando un local que quiero comprar. Cumple con todo, salvo un detalle que me genera dudas. El local da a un gran patio de manzana y está a la misma cota que ese patio, por lo que realmente no está enterrado. Sin embargo, por la diferencia de altura entre las calles del edificio, resulta que queda por debajo de la cota del portal de acceso a la finca.
¿Tú crees que en estas condiciones sería viable hacer el cambio de uso?
¡Gracias!
Hola Manuel,
Según el artículo 7.3.8.3 del PGOUM, no es posible transformar en vivienda aquellos locales cuyo suelo se encuentre, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con ellos. Por lo que, en las condiciones que describes, no parecería viable el cambio de uso.
En cualquier caso, te recomiendo confirmar esta información con un informador urbanístico en cualquier Junta Municipal del Ayuntamiento, solicitando cita a través del 010 o desde la web del Ayuntamiento de Madrid.
Buenas tardes. Estoy barajando la idea de comprar un local en Madrid y dividirlo para sacar una o dos viviendas y a la vez mantener una parte del mismo como actividad comercial. El proyecto en principio sería constaría de un local de unos 60m2 y dos viviendas de unos 70 m2 En total 200m2 aproximadamente. ¿Creen que es posible hacerlo legalmente siempre que el local reúna condiciones?
Muchas gracias anticipadamente
Hola Gonzalo,
Sí, es posible, siempre que cumpla con los requisitos mínimos según la normativa vigente. Primero se segrega el local en 3 locales y en el mismo procedimiento se implanta el uso de vivienda en dos de los locales y una vez terminado este proceso, en otro procedimiento se implanta el uso comercial en el local restante.
Si quieres presupuesto de honorarios para llevarlo a cabo, no dudes en escribirnos: contacto@acuatroarquitectos.com
Buenos dias,
En mi comunidad una cosntructora ha adquirido dos locales y esta efectuando el cambio de uso, y pretende abrir ventanas en la envolvente del edificio aun sin permiso de la comunidad de propietarios. Es posible que lo haga?
Uno de los locales tiene calificacion de almacen de uso residencial y el otro de comercial ( estaba planteado y rotulado como restaurante aunque nunca llego a efectuar la actividad ), puede hacer uso sin necesidad de aprobacion de la comunidad?
Hola Jose,
Cuando se realiza un cambio de uso de un local a vivienda, el propietario puede cambiar la configuración de la fachada para adaptarla al nuevo uso, sin permiso de la comunidad de propietarios, pero respetando lo que exige el Artículo 6.10.6 del PGOUM sobre Modificación de fachadas y cubiertas:
En cuanto al cambio de uso, el propietario puede cambiarlo sin permiso de la comunidad, siempre que el nuevo uso que implante en el local sea un uso autorizado según el PGOUM dependiendo de la norma zonal a la que pertenece, a menos que en los estatutos de la Comunidad de Propietarios esté prohibido ese nuevo uso de forma expresa.
Hola, tengo un local que lo quiero convertir en vivienda, el local cumple todos los requisitos menos que esta dos escalones por debajo de la acera de la calle, mi pregunta es, porque estoy viendo locales como el mío que los están haciendo vivienda cuando en teoría no se puede… donde está el truco? y que tengo que hacer para convertirlo en vivienda.
Muchas gracias un saludo.
Hola Víctor,
Lo que puedes hacer es recrecer el forjado del local para llevarlo a la altura de la acera, siempre y cuando la altura mínima del local, una vez recrecido el forjado sea de 2.50 m.
Buenos días,
Actualmente tengo un local de aproximadamente 44 m² en planta diáfana. Una vez construido y distribuido, quedaría en unos 37-38 m² útiles.
¿Hay alguna posibilidad de que me aprueben el cambio de uso a vivienda?
Y en caso de que no cumpla los requisitos, ¿qué opciones tendría o qué podría hacer para acercarme a la normativa?
¡Gracias de antemano!
Hola Diego,
Lamentablemente en Madrid capital, no es posible cambiar el uso de un local a vivienda cuando el local no cumple con el mínimo de 40 m2 útiles de superficie.
Lo que podrías hacer es implantar otro uso compatible.
hola tengo un amigo que tiene una oficina de 152 metros 2 , en una primera planta, ( donde son todos oficina o clínicas medicas–) las plantas superiores son todas de viviendas , son unas 6 o 7 plantas, y desea transformar en dos viviendas, una de de dos dormitorios uno de lelos con vestidor y baño completo, , otro baño completo y un dormitorio, y salón comedor cocina integrada mas hincón para un escritorio , salón y los dormitorios dan al patio interior del edificio, y la otra vivienda tendría un dormitorio con vestidor , baño en suite, y salón comedor cocina mas un aseo, tanto el dormitorio y el salón dan a una Terraza propia . actualmente es un centro medico de 8 gabinetes , en una primera planta de un edifico de Bravo Murillo, Para ese cambio necesita llevar un proyecto de la división de la vivienda realizado y firmado por un arquitecto o maestro mayor de obras, o con un plano simple seria suficiente?
Hola Patricia,
Sí, para solicitar la segregación de una oficina en dos y convertirlas en viviendas es necesario un proyecto firmado por un arquitecto.
Buenas tardes, he comprado un loft en el polígono industrial de san sebastian de los reyes, quiero saber si lo puedo cambiar a uso de vivienda o depende del suelo en el que este edificado. Todas las demás condiciones las cumple
Hola Alejandra,
Te recomiendo dirigirte al Ayuntamiento de San San Sebastián de los Reyes y preguntar a un informador urbanístico del ayuntamiento sobre la posibilidad de cambio de uso de un local en suelo industrial a uso residencial. En el Ayuntamiento de Madrid no se puede pero no sé que dice al respecto el Ayuntamiento de San Sebastián de los Reye ya que prácticamente todos los proyectos que realizamos están en Madrid capital.
En una comunidad de propietarios de Madrid, como propietario del local estoy realizando el cambio de local a vivienda. En la escritura de la división horizontal realizada en su día por el constructor, pone: Los propietarios -del local- podrán destinar a cualquier negocio o actividad lícita realizando las obras exteriores o interiores que requieran tales actividades sin necesidad de autorización o consentimiento de la comunidad de propietarios. En este caso no es cambio de actividad sino de uso. He presentado la documentación en la Agencia de Actividades, en el Ayuntamiento de Madrid, mediante declaración responsable para el cambio, teniendo que hacer obras en la fachada, necesito el consentimiento de la comunidad de propietarios, por ser cambio de uso?. Gracias
Hola Félix,
En principio no haría falta consentimiento de la comunidad de propietarios para realizar el cambio de uso.
Y para realizar obras en la fachada con cambios en la configuración de la misma?
No es necesario tampoco el consentimiento de la comunidad de propietarios para cambiar la fachada de un local para adaptarla al uso de vivienda. Pero el Ayuntamiento de Madrid, te exigirá que la nueva configuración de la fachada garantice un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico y su relación con los colindantes según el artículo 6.10.6 del PGOUM. Esto quiere decir que deberás ubicar los huecos de tu fachada alineados con los huecos de las plantas superiores, deberás respetar el mismo material de fachada del edificio, el material y el color de las carpinterías exteriores, entre otras cosas.
Buenas tardes, tengo una oficina en Madrid en el interior de un edificio con patio. Sería posible el cambio de uso?
Hola Anselmo,
El cambio de uso de oficina a vivienda en un local que da a un patio interior puede ser viable, siempre que ese patio cumpla con las condiciones higiénico-sanitarias y de seguridad que exige el artículo 7.3.3 del PGOUM (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid).
En concreto, el patio debe tener una superficie igual o superior a 200 m² y debe poder inscribirse en él un círculo de 12 metros de diámetro, libre de edificaciones. Además, ese círculo debe ser tangente al hueco de la estancia principal (como el salón o dormitorio) que se abra al patio.
Si quieres que lo revisemos con más detalle o tienes dudas sobre si tu caso concreto puede cumplir estos requisitos, no dudes en contactarnos
Hola estoy pensando en comprar un local comercial que ha sido reformado como LOFT, pero no tiene cedula de habitabilidad. Por los requisitos que he leído, cumpliría todos salvo este: «el suelo del local a transformar se encuentra aunque sea parcialmente por debajo de la del terreno en contacto con él.» Me gastaría aclararlo, este local tiene una habitación en semisótano bajando unas escaleras, tiene ventilación y un ventanal superior a la calle pero el suelo esta por debajo del nivel de la calle, entiendo que entonces nunca podría solicitarse la cedula de habitabilidad, verdad?
Muchas Gracias!
Hola Manuel,
Como bien dices, en estos momentos la normativa urbanística del Ayuntamiento de Madrid NO permite transformar locales en viviendas si el suelo de la vivienda resultante se encuentra por debajo del terreno en contacto con ella. Para que pueda tener la licencia de primera ocupación y funcionamiento el suelo del local debe estar por encima del terreno que la rodea, es decir por encima de la acera.
Tengo un local interior, tiene una buena iluminación y cumple todos los requisitos pero la iluminacion es a un patio interior, se podria hacer el cambio de uso?
Hola Fernando.
El patio interior al que da la vivienda resultante debe cumplir ciertas condiciones para que sea considerada vivienda exterior, requisito indispensable para poder hacer el cambio de uso.
Algunas de las condiciones que debe cumplir dicho patio son:
– La superficie del espacio será superior o igual a 200 m2
– En él podrá inscribirse un círculo de 12m. de diámetro, libre de edificaciones, tangente al eje del hueco de la pieza considerada.
– La distancia desde el eje del hueco (ventana/puerta) de dicha pieza, al lindero opuesto será superior o igual a la mitad de la altura de coronación del cuerpo de edificación en que se sitúa la misma.
Tengo un local en Madrid capital, según registro de la propiedad, local destinado a oficina con una superficie de 69 cuadrados. A este local le corresponde el uso y disfrute exclusivo de 55mcuadrados de superficie del patio de luces existente en la finca
Al solicitar el cambio de uso de comercial a vivienda me manifiesta un arquitecto del ayuntamiento que se tratase un local situado en una zona 4 de las ordenanzas municipales. Según antecedentes se trata de un paso de coches hacia el interior del solar donde se ubicaron 4 plazas de aparcamiento cuando se obtuvo la licencia de construcción en 1970.Este hecho hace que la parte de paso de coches tenga un uso dotaciónal lo que impide su cambio de uso. Los usos dotacionales no permiten cambiar su uso.
La pregunta es: tiene razón el arquitecto y no se puede construir en ese patio una vivienda o ampliar el patio al local y construir toda una vivienda
Atentamente
Hola esteban,
En relación con tu consulta, entiendo que si el técnico municipal ha indicado que el uso dotacional impide el cambio de uso, es porque las normativas urbanísticas lo restringen. Por lo general, en este tipo de casos, el criterio del técnico municipal prevalece.
No obstante, te recomendaría realizar una Consulta Urbanística Común en el Ayuntamiento. Este tipo de consultas son vinculantes y te proporcionarán una respuesta oficial y definitiva por escrito para aclarar todas las dudas relacionadas con la viabilidad del proyecto.
Buenos días,
Quisiera saber si para tramitar un cambio de uso de local a vivienda (en principio cumple con las condiciones de m2, fachada, planta baja, etc) hace falta un proyecto visado por un arquitecto o un proyecto sin visar. ¿Debe gestionarse como solicitud de licencia o como declaración responsable?
Muchas gracias
Hola Paula,
En Madrid capital, para el cambio de uso de local a vivienda se gestiona a través de una Declaración Responsable, con un proyecto firmado por arquitecto sin visar.
Buenas, quiero comprar una oficina que esta en un edificio que es completamente residencia. La vivienda resultante cumpliría toda la normativa a excepción de altura mínima que es 2,40m2.¿Es posible cambiar el uso?¿se puede pedir alguna excepción?. gracias
Hola Arturo,
Cuando se cambio de uso un local u oficina a vivienda, la vivienda resultante debe cumplir con la normativa vigente. En tu caso no hay ninguna excepción, no puede ser vivienda si no cumple con la altura mínima de 2.50 m.
Buenas, a ver si me ayudáis, sería de gran ayuda!:
Voy a comprar un local en Madrid arganzuela (lleva 30 añazos cerrado!), en la referencia catastral pone planta 1(la q es a pie de calle) 24m y planta 2 (la de arriba) otros 24 . Y 4m más de elementos comunes..
Por altura me da sobra, pero he leído q para hacer estudio (habitable) son 25m!
Podría de alguna manera conseguir el cambio de local comercial a estudio de alguna manera? Gracias!!!
Hola. Cuando se cambia el uso de un local a vivienda, la vivienda resultante debe cumplir las condiciones mínimas de la vivienda que vienen especificadas en el Plan General de ordenación Urbana de Madrid, cuya última modificación entró en vigor a finales del 2023 y que estipula que la vivienda mínima debe tener una superficie útil mínima de 40 m2 y una altura libre mínima de 2,50 m. en piezas habitables y 2.20 m. en cocinas y baños. Así que en principio se conseguirías el cambio de uso pero te recomiendo confirmarlo con informador urbanístico pidiendo cita en cualquier junta municipal.
Buenas tardes,
Quería saber si un local comercial en un edificio construido con la normativa de 1985, ¿se puede cambiar de uso a vivienda aunque que con ese cambio se supere el número máximo de viviendas planteadas en ese plan del 85? En este caso e número máximo de viviendas permitidas era de 40 y en su momento se construyeron las 40.
Gracias de antemano por su tiempo.
Hola Juan,
Según el artículo 7.3.12, sobre las condiciones de uso para transformación dice lo siguiente:
«3. En aquellos ámbitos en los que esté limitado el número de viviendas, no podrá superarse el límite máximo de éstas mediante la transformación de locales de uso no residencial.«, así que, según este artículo, no se podría transformar el local comercial que mencionas.
Hola, quiero convertir un local de 35m2 en vivienda en Madrid, es posible? Muchas gracias
Hola María,
No, no es posible, en Madrid capital las viviendas deben tener una superficie mínima de 40 m2 útiles
Hola, quería saber si se pude transformar un local de 27m2 en vivienda? Madrid capital . Como puedo saber si tiene o no licencia para transformar ese local y quien lo puede comprobar?
Hola Liliana,
Actualmente, no es posible transformar un local de 27 m² en vivienda, ya que una de las condiciones para realizar este cambio en Madrid es que la vivienda resultante cumpla con un mínimo de 40 m² útiles, según el PGOUM.
Si deseas conocer la licencia actual del local, puedes consultarla directamente en la Agencia de Actividades del Ayuntamiento de Madrid. Esta información es pública y puedes solicitarla personalmente a través de su página web o en sus oficinas.
Buenos días.
Tengo un inmueble que en Catastro viene con uso residencial y en el Registro de la Propiedad como uso comercial, ya que en origen era así.
¿Qué necesito para poder cambiar los datos del Registro a uso residencial?
Un saludo.
Hola David,
La información del Registro de la Propiedad es la que prevalece sobre la información de Catastro por lo que tienes que solicitar al ayuntamiento el cambio de uso de local comercial a vivienda, presentando un proyecto técnico para ello.
Si necesitas más información al respecto no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Buenos días, antes de nada agradecer el contenido del articulo, muy intenresante.
Mi consulta es si un local que forma parte de un bloque de viviendas y en la parte posterior al principal la calle es de uso exclusivo para emergencias, más que nada al posible paso de bomberos, para poder asistir en caso de necesidad, los locales que sitan en esa calle y que están como locales comerciales, almacenes…etc, podrían ser susceptibles de cambio de uso por vivienda, ya que por condiciones mínimas superan los requisitos, en cuanto a m2, ventilación y luminosidad o metros de fachada y/o interior. Podria condicionar el uso de esa calle, para emergencias a la habitacionalidad de ese local, actualmente en activo?. Gracias
Hola Pablo,
El local que quieres convertir en vivienda debe cumplir con el artículo 7.3.3 del Plan general de Ordenación Urbana de Madrid, que se refiere a la condición de vivienda exterior, es decir, que por lo menos una de las piezas habitables de a una vía pública o a un espacio exterior público o a un espacio privado del ámbito de la parcela que cumpla con las condiciones que vienen en dicho artículo.
En cuando al uso de la calle no me consta que sea un impedimento pero te sugiero que lo preguntes a un informador urbanístico, pidiendo cita en el 010 o en la web del ayuntamiento.
Buenos días, he adquirido un lof, con una superficie de 88 m2, que esta calificado como local de uso industrial construido en el 2007. ¿Es posible cambiar su uso a vivienda habitual y empadronarse en la misma? El lof esta en Madrid capital.
Gracias
Hola Vicente,
Será posible cambiar el uso del local siempre y cuando el uso principal del edificio donde se encuentra el loft, sea residencial, ya que según el PGOUM: «La transformación en vivienda de locales incluidos en un edificio de uso exclusivo no residencial no será posible, salvo que el cambio de uso afecte a la totalidad del edificio»
Además debes tener en cuenta lo siguiente:
«Los locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo edificable, construidos conforme con lo establecido en la norma zonal 4 del vigente Plan General o con la norma zonal 4 del Plan General de 1985, no podrán transformarse en vivienda, salvo que se demuela el exceso de fondo.»
Cualquier otra duda o consulta no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Hola! Estoy planteando comprar un bajo en un edificio residencial en reforma. Los pisos superiores ya son viviendas en el catastro, pero los bajos no y seguirán siendo un locales comerciales. ¿Qué problemas puedo tener si lo compro y lo uso como vivienda?
Hola Pia,
No es posible usar como vivienda habitual un inmueble que tiene licencia de local, ya que no tiene permiso para el uso residencial. Intenta si puedes, cambiar el uso a vivienda.
Buenos días.
Queremos comprar un piso para alquilar. Hemos encontrado uno en Madrid reformado y equipado, pero lo tienen como local y nosotros lo queremos alquilar como vivienda.
Cómo se debe gestionar esto? La reforma ya está hecha.
Muchas gracias.
Hola Aurora,
Aunque las obras de la reforma ya estén realizadas (con licencia urbanística o no ), si no se ha cambiado el uso de local a vivienda debes realizar todos los pasos como si no se hubiera reformado el local, ya que al ayuntamiento no le consta.
Por lo que antes de comprar es importante que te asegures que el local cumpla las condiciones mínimas de vivienda del Plan general de ordenación urbana de Madrid.
Cualquier otra consulta no dudes en contactarnos.
Buenas tardes,
Nuestra vivienda era anteriormente un local. Está situada en una planta baja lindando con el jardín comunitario. Los pisos superiores tienen una superficie mayor de manera que alrededor de nuestra casa queda un espacio cubierto. En el proyecto de la comunidad se menciona que las viviendas se diseñaron en los pisos superiores (de primera planta hacia arriba) para que ninguna tuviera servidumbre de paso, con la incomodidad que ello supondría para la vida de sus propietarios correspondientes. Al convertir nuestro local en vivienda, ¿deberían regir esos mismos derechos para nosotros y dejar de tener la servidumbre de paso? Muchísimas gracias
Hola Elena,
Por lo que comentas, parece que el local no fue proyectado originalmente como vivienda, por lo que mantiene la servidumbre de paso establecida en el proyecto inicial. Al convertirlo en vivienda, no adquiere automáticamente las mismas condiciones que las viviendas de las plantas superiores, ya que estas sí fueron concebidas como tal desde el principio.
En cualquier caso, se trata más de una cuestión relativa a los estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios que de un tema urbanístico. Te recomendamos revisar esa documentación o consultarlo con el administrador o un abogado especializado en propiedad horizontal.
Buenas! Para el cambio de uso de local a vivienda, ¿Puede tener acceso único desde la calle o es obligatorio que tenga acceso desde zonas comunes? ¿Depende de la zona de ordenación?
Hola Gonzalo.
Cuando se cambia de uso de un local a vivienda, el acceso puede hacerse indistintamente desde la calle o espacio exterior púbico o desde las zonas comunes.
Tengo un local de 40 M2 y voy a solicitar el cambio a vivienda. Voy a reformarlo y quisiera saber si puedo levantar tabiques para separar tres estancias, además del baño, de habitación, salón y cocina.
Gracias
Hola Paloma.
Siempre que las estancias cumplan con la superficie útil mínima y con el 12 % de iluminación natural (excepto el baño), puedes separarlas mediante un tabique.
Salón: 14 m2 útiles.
Cocina: 7 m2 útiles.
Dormitorio: 12 m2 útiles
Baño: 3 m2 útiles
Tengo un local de 40 M2 y voy a solicitar el cambio a vivienda. Voy a reformarlo y quisiera saber si puedo levantar tabiques para separar tres estancias, además del baño, de habitación, salón y cocina.
Buenas tardes, muchas gracias por vuestra información. Mi duda es sobre un local en Madrid y que está en la zona Nz 3.1.a, hay algún tipo de restricción para el cambio de uso.? Por otra parte, el local tiene sótano, se puede legalizar con algún uso? Gracias
Hola pedro,
En principio no tendría restricciones el cambio de uso de local a vivienda en la NZ 3.1.a, pero te recomiendo consultarlo con informador urbanístico, por si el inmueble está además en algún ámbito especial que se le apliquen su propias condiciones.
Por otro lado, ya no se permite ningún uso en la planta sótano, si el local lo vas a destinar a vivienda, por lo que tienes que clausurarlo o dejar una pequeña trampilla de mantenimiento.
Buenos días!
Gracias por esta información y la ayuda en estos procedimientos.
El local que tengo en mira cumple todo (altura, profundo, pie de calle…) a excepción de la iluminación natural creo entender.
La única zona que daría a la calle es la fachada y tiene 3,40 m de alto por 3,80 m de ancho.
¿Daría para poner ventana/ventanal y conseguir ese porcentaje que ustedes mencionan?
El local por costados y trasera linda con otros edificios.
Gracias por su ayuda. Les debo un café.
Un saludo!
Hola David,
En relación de la iluminación natural de un local que se quiere convertir a vivienda, el porcentaje del 12% hace referencia a la superficie útil del espacio al que recae ese hueco de iluminación. Por lo tanto multiplica la superficie de ese espacio por un 12% y verifica si la superficie del ventanal cumple.
Buenos días. Una vez realizada la compraventa del local y pagado el impuesto a la Agencia tributaria. Se debe registrar en el Registro de la Propiedad
el local antes de solicitar el cambio de uso al ayuntamiento, o debemos esperar a tener la licencia concedida por parte del ayuntamiento y registrarlo ya cómo vivienda?
Hola Iván,
Si el local está en Madrid capital, primero debes realizar el cambio de uso de local a vivienda en en ayuntamiento de Madrid, luego cambiar las escrituras del inmueble, luego registrarlo en el registro de la propiedad y por último realizar la alteración catastral.
Hola Hela!
Espero que estés bien.
Hemos encontrado una oportunidad para cambio de uso a vivienda. Que tiene 36 m2 en PB y 12 M2 en Planta 1. con lo que cumpliría la superficie mínima de 40 m pero en dos plantas. Se podría hacer el cambio de uso? Las demás estancias encajarían en los 36m. 14 salon,12 hab,7 cocina y 3 baño. Saludos y gracias
Hola Gabriela,
Sí, se podría hacer siempre y cuando la planta baja esté sobre rasante, la altura libre sea mínimo 2,50m. (2.20 m. en baño y cocina) y que cumplas con las superficies mínimas de cada estancia.
hola, estoy estudiando el posible cambio de uso de un local y tengo dos dudas:
1. se necesita «tendedero» como tal o puede ser parte de la zona de cocina?
El local actualmente sólo tiene fachada a calle
2. la cota interior es de +18 cm desde la acera en el centro de la fachafa, pero la calle está en pendiente, quedando la acera por encima en uno de los lados de la fachada, entiendo que no se contará como bajo rasante, no?
gracias de antemano
Hola Juan Carlos,
El Plan general de Ordenación Urbana de Madrid dice lo siguiente:
El tendedero, «En caso de estar incorporado a la vivienda, tendrá una dimensión útil mínima 3 m2, contará con ventilación natural directa y dispondrá de un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público.
No será necesaria la separación física entre la cocina y el tendedero, siempre que el conjunto respete la superficie mínima de ambas piezas y que el tendedero disponga de pavimento con pendiente y desagüe.»
Hola,
Estoy pensando en hacer un cambio de uso de un local con uso industrial en Madrid, construido anteriormente al año 1985, que tiene un fondo de 15 m.
Os quería preguntar sobre este punto ( art.7.3.12, punto 6).
Copio aquí lo que ponéis:
No será posible transformación cuando el local esté ubicado en planta baja de uso industrial que supere el fondo máximo edificable, construidos conforme al a lo establecido en la norma zonal 4 del Vigente PGOUM o del anterior del año 1985 salvo que se demuela el exceso de fondo.
La normativa no dice «Anterior al año 1985», habéis llegado a esta conclusión por algo?
Muchísimas gracias
Hola Jul,
Lo que quiere decir el artículo 7.3.13, es que si el local de uso industrial fue construido conforme al Plan General de Ordenación Urbana de 1997, o conforme al del año 1985, no podrá realizarse el cambio de uso de industrial a residencial si el fondo máximo supera los 12 m. a menos que se demuela
Si tu local fue construido anteriormente al año 1985, te sugiero que lo consultes directamente con un informador urbanístico del ayuntamiento de Madrid, o que realices una consulta urbanística para saber si puedes o no cambiarle el uso y bajo qué condiciones.
Buenos días:
Quiero cambiar el uso de un local a vivienda en Madrid y necesito saber si la Comunidad se puede oponer a ese cambio de uso del local a pie de calle a vivienda
Hola. Estoy pensando la opción de comprar un edificio, y reconvertirlo en viviendas. Me pregunto si es posible gestionar la solicitud de licencia de obras y/ o actividad por Procedimiento Ordinario Común, sin ser yo el propietario. La compra de tal edificio está sujeta a que yo pueda llevar a cabo tal recovnversión.
Gracias por vuestra opinión. Un saludo.
Hola Germán,
Muchas gracias por ponerte en contacto con nosotros.
No es necesario ser el propietario del edificio para tramitar la licencia, pero es conveniente informarle. SI es necesario ser el titular de la licencia de instalaciones generales del edificio o solicitar el cambio de titularidad en la web del ayuntamiento (es gratuito).
Hola, estaria interesado en que me informaran sobre el cambio de uso de local a vivienda de dos locales en Madrid.Uno en Vallecas y otro en la Alameda de Osuna. Un saludo
hola…quiero comprar una vivienda que está aún registrado como local y querría saber:
1.- Cuáles son los requisitos?
2.- Cuanto tardaría?
3.- Se puede alquilar la vivienda durante el tiempo que dure el trámite
Buenos días Carlos,
Muchas gracias por ponerte en contacto con nosotros.
Arriba en el post vienen resumidos los requisitos para cambiar el uso de local a vivienda en Madrid.
El tiempo estimado de obtención de informe favorable es de 3 a 4 meses aproximadamente si lo haces con una Entidad Colaboradora Urbanística (puede aumentar si hiciera falta un informe preceptivo de la Comisión de Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural por disponer el local algún elemento con Protección de Patrimonio).
Si se realiza a través del Sistema de Licencia Urbanísticas Municipales (SLIM) se va a 8 meses un año aproximadamente (anteriormente era así), pero hace tiempo que las DR las realizamos a través de entidades colaboradoras urbanísticas y es posible que este tiempo haya modificado y ahora sean más rápidos.
Por último, entiendo que legalmente no puedes alquilar un local como vivienda hasta que no obtengas el licencia de primera ocupación y funcionamiento y realices el trámite de cambio de uso en el registro de la propiedad.