Condiciones mínimas en viviendas en Madrid
DIMENSIONES MÍNIMAS DE LOS ESPACIOS, ILUMINACIÓN NATURAL, VENTILACIÓN NATURAL, ALTURA LIBRE, ETC.
Cuando realizamos un proyecto de acondicionamiento puntual de vivienda que no es otra cosa que una reforma típica de una vivienda, donde se demuele parte o toda la tabiquería, se cambia la distribución de los espacios, se renuevan las instalaciones, los acabados, se cambian las ventanas, se instala aire acondicionado, etc. debemos tener en cuenta ciertas condiciones que deben cumplir las viviendas de acuerdo con las Normas Urbanísticas(NNUU) del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y cumplir con algunos puntos del código Técnico de la Edificación (CTE).
01 | LAS VIVIENDAS DEBEN SER EXTERIORES
Las viviendas deben ser exteriores, es decir que tenga al menos un hueco en una fachada que de a vía pública o espacio libre público; o espacio privado o patios siempre y cuando cumplan las condiciones y dimensiones que establece el PGOUM.
02 | FACHADA MÍNIMA 3M
Cada vivienda debe tener una fachada de 3 m de longitud como mínimo y a esta fachada debe dar una pieza habitable (estancia, – comedor, cocina, dormitorios y otras piezas que sean para estancia, reposo u ocio).
03 | FACHADA pieza habitable
Esta fachada debe tener al menos un hueco de una pieza habitable*. (*pieza habitable es todo recinto independiente, que se encuentra delimitado por compartimentación de suelo a techo y comunicado con otros espacios contiguos a través de huecos de paso y que reúne las condiciones para desarrollar en ella actividades que impliquen la permanencia prolongada de personas. PGOUM)
Esta pieza habitable debe tener como mínimo 12,00 m2. Y debe poder inscribirse en ella un círculo de 2,70m. de diámetro tangente al paramento donde va el huevo de ventilación e iluminación.
Excepto el aseo, los vestíbulos, pasillo, tendedero, etc, las demás piezas que conforman la vivienda deben ser piezas habitables.
04 | VIVIENDA MÍNIMA
Con la última modificación del PGOUM, el pasado mes de noviembre de 2023, se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea igual o superior a cuarenta (40) metros cuadrados, no incluyendo en el cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni los espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Cumpliendo la superficie mínima indicada, serán admisibles viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño.
05 | CONDICIONES MÍNIMAS de las estancias de la vivienda
Las condiciones mínimas de cada estancia que son las siguientes.
COCINA
Superficie mínima: 7 m2
Inscripción de círculo de diámetro: 1.60 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.
La cocina podrá integrarse en la estancia-comedor uniendo ambas piezas sin que existan entre ellas elementos delimitadores de suelo a techo y conservando la superficie total, suma de la superficie parcial de cada una de las piezas independientes.
ESTANCIA – COMEDOR
Superficie mínima: 14 m2
Inscripción de círculo de diámetro: 3.00 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.
DORMiTIORIO PPAL
Superficie mínima: 12 m2
Inscripción de círculo de diámetro: 2.70 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.
RESTO DE DORMITORIOS
Superficie mínima: 7 m2
Inscripción de círculo de diámetro: 2.00 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.
BAÑO
Estará compuesto por ducha/bañera, lavabo e inodoro.
Superficie mínima: 3.00 m.
El acceso al baño no podrá realizarse desde la cocina ni desde un dormitorio.
Cuando existen mas de un baño en la vivienda uno de ellos debe tener entrada independiente, al resto se puede entrar desde los dormitorios.
PASILLO
Ancho libre: 90 cm.
ALTURA LIBRE MÍNIMA
Piezas habitables (excepto cocina): 2.50m.
Cocina y piezas no habitables: 2.20 m.
HUECOS DE PASO
Puerta de entrada: 0.80 m. de ancho por 2.00 m. de alto
Puerta de paso: 0.725 cm de ancho por 2.03 m de alto.
TENDEDERO
Superficie mínima: 3 m2
Contará con ventilación natural directa y dispondrá de un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público.
06 | CONDICIONES DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN
CONDICIONES HIGIÉNICAS
Todas las piezas habitables de las viviendas reunirán la condición de pieza exterior. La superficie mínima de los huecos de iluminación será del doce por ciento (12%) de la superficie útil de la pieza habitable.
La ventilación de la piezas habitables y no habitables de las viviendas se realizará según lo establecido en el documento básico de salubridad del Código Técnico de la Edificación o normativa que lo sustituya.
Ninguna vivienda de nueva creación se situará con su piso por debajo del terreno en contacto con ella ni dispondrá pieza alguna en planta inferior a la baja, salvo en vivienda unifamiliar, en la que podrá situarse cualquier pieza en la planta inmediatamente inferior a la baja cumpliendo las condiciones de ventilación e iluminación natural señaladas en este artículo.
Como podemos ayudarte
Estudio preliminar
Estudiamos tu inmueble en particular para comprobar si reune los requisitos.
Proyecto de reforma
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Cambio de uso
Redacción de planos y memorias para transformar el uso de un local a vivienda legalmente.
Buenos días,
Estoy pensando el cambiar el uso a un local a la altura de la calle de 120 M2. a viviendas. Quiero hacer una segregación y partir el local en 3 fincas de 40 M2. La fachada mide 12 Mts.y de altura voy sobrado. Quisiera saber si como única pieza habitable diáfana podría hacer un salon-comerdor+cocina+dormitorio al exterior y el baño en la esquina interior con ventilación mecánica. Para así poder obtener cedula de primera ocupación. Muchísimas gracias por su ayuda.
Hola José María,
Sí puedes hacer el cambio de uso y segregación en 3 viviendas, mientras se cumplan las condiciones mínimas de uso residencial. Y sí, son admisibles viviendas diáfanas siempre que cuenten con la suma de las superficies útiles mínima para cada estancia y que cumpla con el 12% de iluminación natural.
También debes justificar la dotación de plaza de aparcamiento para cada vivienda o pedir la exención.
Buenas, Me gustaría saber si en un cambio de uso, se puede hacer un baño que cumpla con los 3 m2 mínimos y un aseo o baño a mayores, que mira algo menos. Muchas gracias de antemano, y por todas las aclaraciones, es muy completo el articulo.
Hola Olga,
Sí, lo mínimo para el cambio de uso es que la vivienda cuente con un baño completo de 3m2 útiles y que tenga acceso independiente, es decir que no se encuentre dentro de ningún dormitorio. El resto de baños o aseos pueden ser de menor tamaño y estar dentro de los dormitorios.
Hola
He comprado una VUT que fue reformada en 2022, quiero hacer el cambio a vivienda, me podrias ayudar con las siguientes dudas por favor?
Esta en planta baja y se accede por el garage, el salon comedor-cocina tiene acceso a un patio interior con iluminación natural (no da a la fachada), en la segunda planta hay 3 habitaciones y dos de ellas con acceso a la fachada, la otra con ventanas hacia el patio interior.
La pregunta es, todas las habitaciones deben dar hacia la fachada? o cual seria el minimo?
En cuanto a la iluminación, es la medida del vidrio de las ventanas?
Tambien queria preguntar por las medidas de las puertas, hay un minimo?
Mil gracias!
Hola Adriana,
El salón – comedor – cocina, puede ventilar a través de un patio interior siempre y cuando el patio cumpla las condiciones del Artículo 6.7.12 del PGOUM.
La vivienda debe cumplir la condición de vivienda exterior para lo cual debe «ocupar una fachada en una longitud superior a 3 metros, en la que exista al menos un hueco de una pieza habitable. Dicha pieza tendrá una superficie útil superior a 12 metros cuadrados, en ella será posible inscribir un círculo de diámetro igual o mayor de 270 cm., tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
Así que no todas las habitaciones deben dar a la fachada que da a la calle pero la que de, debe cumplir las condiciones arriba descritas.
En cuanto a la iluminación en el PGOUM hace referencia al hueco no a la superficie de vidrio de la ventana, pero hay ciertos técnicos que miden solo la parte vidrio, dependerá del criterio del técnico que vaya a hacer la visita de comprobación.
En cuanto a las puertas, el PGUOM dice que «Toda vivienda dispondrá de una puerta de acceso de dimensiones mínimas de paso de 80 cm, con altura libre de 200 cm. Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas de acceso a las piezas de la vivienda serán de 203 cm. de altura y 72,5 cm. de anchura.»
Tengo un local en Madrid de 60 m² en planta -1 respecto a la entrada por el portal, pero que que se encuentra en la parte trasera del edificio y a ras de suelo con la cota trasera respecto de la calle de paso posterior y haciendo esquina a dos fachadas exteriores con dos accesos (uno en cada lateral con cierre metálico de 3×2 m) directamente a la calle y con los otros 2 laterales interiores del local colindando con otros locales adyacentes.
El hecho de que aparezca en registro como semisótano ¿lo inhabilita para su cambio a vivienda?
Desconozco si existe algún protocolo o algoritmo técnico para determinar el grado de “enterramiento” porque aparentemente visto desde la calle posterior todo el local seria totalmente exterior a y a ras de suelo.
Hola Jose Luis,
Según el PGOUM en el artículo 7.3.8 que habla de las condiciones de salubridad de las viviendas, en el punto 3 dice lo siguiente:
«Ninguna vivienda de nueva creación se situará con su suelo, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con ella ni dispondrá pieza alguna en planta inferior a la baja, salvo en vivienda unifamiliar…»
Como en tu caso en el registro de la propiedad dice que está situado en la planta semisótano te recomiendo hacer la consulta directamente con un informador urbanístico, pidiendo cita previa en el 010 o en la web del ayuntamiento. Y si puedes llevarle un plano o fotos mejor.
Buenos días,
¡Puedo obtener la licencia para una vivienda situada en un quinto piso en anillo 3 que cumple con todos los requisitos en función de la última actualización del PGOUM?
Millones de gracias por adelantado
Hola Alberto,
Entiendo que te refieres a licencia para vivienda de uso turístico.
Si es así te cuento que según el PGOUM en el artículo 7.6.2 bis, en el punto 13 dice lo siguiente:
Condiciones de implantación de la clase de hospedaje del uso de servicios terciarios en parte de la edificación para el Anillo 3:
a) Uso complementario:
ii) En edificios cuyo uso existente sea el residencial, excepto en Norma Zonal 8 y Colonias Históricas: En las situaciones donde se admitan otras clases de uso terciario con carácter de complementario, sin acceso independiente. En el resto del edificio con acceso independiente.
Por lo tanto si quieres implantar un uso terciario hospedaje sin acceso independiente en el edifico de uso residencial en el anillo 3, en este edifico deben admitirse otros usos terciarios con carácter complementario en la planta donde deseas hacer la implantación.
En todo caso te recomiendo hacer esta consulta a un informador urbanístico pidiendo cita previa en la web del ayuntamiento o bien a través del 010.
Buenos dias, tengo una vivienda antigua con doble entrada (la normal y una antigua de servicio). Me gustaría poder hacer dos viviendas para alquilar una de ellas y vivir en la otra. Actualmente se puede hacer un estudio de 25 m2 utiles o ya no es posible?
Muchas gracias de antemano;
Un saludo.
Hola María,
Actualmente, según el art. 7.3.4 del PGOUM, la vivienda mínima debe contar con una superficie útil igual o superior a cuarenta (40) metros cuadrados.
Tengo un local en planta de calle de 35 metros cuadrados que comunica con un sotano en perfecdto estado de ottros 35 metros cuadrados.
Solicite autorizacion en el mes de octubre, antes de salir la nueva normativa. Mi pregunta es: El sotano debo de clausurarlo?. Puedo utilizarlo de almacenaje o trastero? Si hay una inundacion o cualquier otra averia, como solucionarlo?.
Me gustaria saber vuestra opinion al respecto, antes de iniciar cualquier obra.
Hola Jose,
Según me han comentado en el ayuntamiento se podría dejar una trampilla de acceso para el mantenimiento del edificio, reparación de humedades o acceso a instalaciones como arquetas generales, etc. No es necesario clausurarlo.
Buenos dias, tengo un local de 64 metros con 6 metros de frente, quiero saber si todas las estancia, (habitaciones, sala y cocina deben tener ventilacion directa de la calle porque ambos lados del local y el fondo no dan a la calle, solo el frente. Gracias
Buenos días Susana,
Sí, todas las piezas habitables: salón, comedor, cocina y dormitorios, deben disponer de ventilación e iluminación natural.
Como tu local solo dispone de una de sus lados a un espacio público exterior, la calle, las piezas habitable deben estar en contacto de esta fachada.
Buenos días. Estoy mirando un local para comprar y transformarlo en vivienda en Madrid. No consigo encontrar información sobre las dimensiones mínimas de las varias estancias… gracias.
Hola David,
En este artículo puedes ver las superficies mínimas de cada estancia de las que cuenta una vivienda
Muchas gracias por las numerosas respuestas!
A mi me gustaría saber si yo en mi casa puedo transformar mi salón en dormitorio y no tener salón en la casa? Pueden ponerme pegas cuando pida la licencia de obras?
Gracias!!!
Hola David,
En el artículo 7.3.4 del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño. Por lo tanto no deberías eliminar el salón de tu vivienda para tener otro dormitorio. No cumpliría con la normativa.
Hola, pero si en la cocina hay suficiente espacio para armar un comedor? Es posible eliminar salon y crear una nueva habitación? ¿Cual es la superficie mínima para un comedor – cocina?
Si claro Leticia, siempre puede incorporar el comedor a la cocinas, pero debes tener en cuenta que la superficie útil total es la suma de la superficie útil de la cocina más la superficie útil de la estancia-comedor.
La superficie útil mínima de la estancia-comedor es 14 m2 y de la cocina es de 7 m2.
Buenas
Tengo un piso de 1950 de 35m2 útiles que me gustaría reformar de 0 pero estoy leyendo que si tiro aunque sea un solo tabique para cambiar la distribución debo cumplir la norma actual de los 40m2, ¿esto es así? En ese caso, ¿solo podría acondicionar los tabiques actuales y no realizar modificación en el esquema actual?
Muchas gracias
Hola Juan,
Si la vivienda ya dispone de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación como vivienda, no hace falta cumplir los 40 m2 de superficie útil mínima pero si vas a redistribuir tabiquería, deberás cumplir con las superficie mínima de la estancias. Pero si la superficie total de la vivienda no da para cumplir con las superficies mínimas de las estancias deberás acercarte a la junta municipal que te corresponda y plantearle la duda al técnico para que te diga cómo hacerlo.
Hola. Tengo dudas, tengo reserva para local pq tres personas que se dedican a eso dicen que se puede cambiar uso a vivienda pero yo tengo dudas antes de pagar todo.Techos cumple, iluminación también pq tiene dos balcones en fachada de 6 m2. Son 60m2 en planta baja y 25 en sótano. Con la nueva normativa se puede tapando el sótano o ya simplemente por tener sótano no te dejan. Puedes ayudarme? Gracias.
Hola Roberto.
En principio si se podría hacer el cambio de uso ya que la planta baja cumple con el mínimo requerido para una vivienda en Madrid capital que es de 40 m2 útiles.
Como en el sótano ya no se puede colocar ninguna pieza de vivienda se podrían hacer dos cosas o bien condenar el sótano o bien colocar una trampilla de mantenimiento para el tema de humedades, pero esto deberás preguntarlo al técnico municipal que lleve el expediente del cambio de uso.
Buenos días, tengo un local de unos 600m2 en Madrid capital, que ha sido utilizado en el pasado como oficina, disponiendo de luz natural en gran parte de mismo. Está en un nivel bajo rasante y mi pregunta es si hay alguna posibilidad de hacer un cambio de uso para convertirlo en alojamientos de uso turístico, en viviendas o en una hospería (hostel). La norma especifica ma parece que no dice nada, pero no se si hay una norma genérica que lo imposibilita.
Muchas gracias por adelantado,
Hola Gonzalo,
En el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, dice que: «Ninguna vivienda de nueva creación* se situará con su suelo, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con ella ni dispondrá pieza alguna en planta inferior a la baja» así que no hay posibilidad de que se pueda convertir el local ni en vivienda ni en vivienda de uso turístico, pero como otro uso terciario de tipo hospedaje sí se podría siempre y cuando disponga de iluminación y ventilación natural.
*Cuando se cambia el uso de un local a vivienda, la vivienda resultante se considera de nueva creación.
Hola, ante todo agradecer la labor que hacéis resolviendo dudas. Mi pregunta es relacionada con la conversión de un local a vivienda. El local esta en esquina y tengo ventilación cruzada, cuenta una superficie de 60 m2 aproximadamente, me he leído todos los comentarios y en principio el local cumpliría con las normativas, pero no encuentro ningún comentario ni información referida la la salida de aire del baño, en mi local no existe conexión desde el local con los shunt de las viviendas que hay encima. Las viviendas tienen salida de humos de cocina hacia el exterior por la fachada, lo cual entiendo que yo tampoco tendría problemas con la salida desde mi futura cocina, la haría igual y por el mismo lugar que las viviendas de arriba, pero el baño ? el baño lo podría sacar a fachada con ventilación forzada? o al tratarse de estancia húmeda estoy obligado a realizar salida vertical por la azotea? esto ultimo para mi caso sería imposible. Gracias de antemano.
Hola Javier,
La salida de humos de la cocina, entiendo que te refieres a la campana extractora actualmente no puede ir a fachada, solo a cubierta, aunque las viviendas de las plantas supriores así lo hagan.
Ten en cuenta que cuando un cambias el uso de un local a vivienda es como si construyeras la vivienda de cero, como una obra nueva, por lo tanto debes cumplir la normativa actual, que prohíbe llevar al extracción de la campana de la cocina a la fachada. Te recomiendo que instales una campana de filtros de carbono.
En cuanto a la extracción del baño, puedes instalar un ventilador con recuperador de calor y colocar la salida al exterior a través de la fachada cumpliendo con los requisitos de la Ordenanza de Calidad de Aire y sostenibilidad.
Buenas noches, Hela:
Estoy en trámites de comprar una vivienda que en la nota simple indica 43m2 pero en la tasación tiene 34,71m2. Es de 1953. Aunque ahora mismo no cumple las medidas mínimas de habitabilidad de 38m2. ¿puedo tener algún problema para poder reformarla y solicitar la licencia de primera ocupación?
Gracias y un saludo
Buenos días Reme,
Si la vivienda que vas a comprar ya tiene licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, es decir, si siempre ha sido vivienda, no tendrás problema con la reforma, solo ten en cuenta las dimensiones mínimas de las estancias cuando hagas la redistribución de las estancias. Por cierto, si la vivienda cuenta con licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad no hace falta que después de reformarla vuelvas a solicitarlas. Solo debes presentar una Declaración Responsable Urbanística en el ayuntamiento.
Muchas gracias por la información, Hela. El problema que tengo es que en Madrid ya no es obligatoria la cédula de habitabilidad por lo que el actual dueño no la tiene. Es una casa que no ha estado habitada en muchos años pero siempre ha sido vivienda. El banco me la exige para la hipoteca pero mi mayor miedo es comprarla y luego tener algún problema una vez reformada al no cumplir el mínimo de metros habitables.
Gracias de nuevo.
No es que ahora no sea obligatoria la cédula de habitabilidad, es que hace unos años se traspasó la concesión de este documento de la Consejería de vivienda de la Comunidad de Madrid a los ayuntamientos. Pero entiendo que si la vivienda es vivienda desde 1953 debe tenerla. Si el dueño no la tiene, podrías preguntar en la junta municipal si ellos tienen registrada la licencia de esa vivienda en sus archivos.
Pd: yo no compraría una vivienda sin que no tenga la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y más cuando sabes que es complicada conseguirla.
Un saludo
Hola, estoy viendo un local en un edificio residencial de 38 M2 que está habilitado como vivienda pero no tiene hecho el cambio de uso. En el catastro se refleja como urbano residencial.dispone de 2 ventanas, una en cocina y otra en habitación, el salón está al fondo y le llega la luz por las puertas transparentes de cristal. Habría algún problema en hacer el cambio de uso? Es en Madrid capital.
Buenos días Raquel,
Me temo que sí vas a tener algún problema, porque la vivienda debe tener una superficie mínima de 40 m2 útiles y el local del que me hablas no los cumple.
Además cada estancia debe tener ventilación e iluminación natural, por lo que el salón no puede iluminarse a través de unas puertas transparentes y además no cuenta con ventilación natural.
Un saludo
Hola;
hemos hecho una conversión de un local a estudio (todavía era aplicable la anterior normativa) y estamos esperando la visita del técnico del Ayuntamiento para la conformidad. El caso es que para separar ambientes entre la «zona comedor-cocina» y la «zona dormitorio» hemos hecho un murete delgado de una altura de 1,20 m.(la longitud tendrá unos 2,50 metros) dejando un paso diáfano entre ambos ambientes de 1 metro de ancho, sin puerta, claro. Sobre el murete hemos colocado una celosía de madera hasta el techo, muy ligera y desmontable, y solo ocupa hasta menos de la mitad de la longitud del murete.
Pero ahora nos preocupa que el técnico nos pueda decir que hemos hecho dos habitaciones y por tanto ya no es un estudio, con lo cual no cumpliría la normativa, que no llega a los 38 m.c. Lo cierto es que parece evidente que es un estudio con dos ambientes, pero no sé si hay técnicos que puedan buscarle tres pies al gato… ¿debemos preocuparnos?
Gracias y un saludo
Hola Julio,
En principio para considerar una vivienda como estudio no debería haber compartimentación entre los espacios.
Un murete de 1.20m de alto no es una compartimentación de una pieza. La celosía sobre el murete, dependerá de cómo la interprete el técnico. En todo caso como mucho os puede decir que la desmontéis.
Espero haberte ayudado.
Un saludo.
Buenos días,
Estoy consultando la normativa de Madrid para saber las condiciones mínimas de una vivienda y no consigo comprender muy bien a qué texto ceñirme.
¿Se debe considerar las condiciones de la Nueva Modificación aprobada por el pleno el 17 de julio (viv. mínima 40 m2, cocina 7m2, dormitorio 12m2, baño 3m2…)?
¿O, por el contrario, sigue vigente el Compendio de las NN.UU. del PGOUM de 1997 (viv. mínima 38m2)? De ser este último, ¿no se especifica en la norma superficies mínimas para Cocina, salón-comedor, dormitorios y baños?
¡Muchas gracias!
Buenos días Andrea:
te aconsejo que te ciñas a las condiciones de la ultima modificación aprobada aunque aun no esté en vigor, ya que solo estamos a la espera de que salga publicada en el Boletín Oficial. Mientras eso sucede está vigente el Compendio de las NN.UU. del PGOUM de 1997, pero cualquier proyecto que esté solicitando licencia cuando entre en vigor la modificación, se verá afecto por ésta. En todo caso puedes pedir cita en el ayuntamiento y que ellos te lo expliquen mejor.
Buenos días, vivo en un edificio construido en los años 60, ahora los vecinos han aprobado solicitar las ayudas de los fondos next generation para mejorar la eficiencia energética. Los pisos tienen una terraza larga que ocupa toda la fachada y que abarca el largo del salón y de la habitación principal, son pisos pequeños y en los años 60 con familias numerosas por lo que se fueron cerrando trozos de terraza algunos hicieron mini habitaciones otros vestidor, sin licencia del ayuntamiento y cada uno del modo que mejor le ha parecido por lo que la estética del edificio es mala.
El ayuntamiento no ha pedido que se quiten los cerramientos en ningún momento, ahora hay un proyecto de reforma en la que el arquitecto dice que para conseguir la licencia de obra y las ayudas, hay que tirar los muros de carga del edificio para unir el salón a la terraza (en aquellos casos en los que se cerró) para cumplir las normas de ventilación y tenemos otro estudio de otro arquitecto que dice que no es necesario y es suficiente trabajar por fuera instalando SATE, cambiando las ventanas etc.
¿Tiene razón el primer arquitecto? ¿es necesario tirar el muro de carga para unir el salón a la terraza? el hueco que existe separando las piezas es el de una puerta de cristal de dos hojas
gracias
Hola Mila, tu consulta plantea dos cuestiones diferentes.
El primero se refiere a la reforma de una vivienda particular para incorporar el cerramiento de la terraza. El arquitecto tiene razón al decir que para que los espacios resultantes sean habitables deben disponer ventilación e iluminación natural, por lo que en su caso es necesario intervenir en el muro de carga para conseguirlo. Sin embargo, debes tener en cuenta que el muro de carga es un elemento común propiedad de la comunidad de propietarios, por lo que el propietario necesita su autorización para modificarlo, aunque eso impida realizar el cerramiento de la terraza en caso de que la respuesta sea negativa.
El segundo aspecto se refiere a la mejora del aislamiento térmico de la fachada (sistema sate). En este caso, el otro arquitecto también tiene razón al afirmar que se trata de una obra independiente del cerramiento de la terraza, y que no afecta a la estructura ni a la estética del edificio.
Hela, deberias explicarle qué pasa si se tiran los muros de carga de un edificio.
Todos sabemos que si se demuele un muro de carga la estructura del edificio se verá afectada, pudiendo incluso en algunos casos colapsar.
Pero entiendo que el primer arquitecto al que se refiere Mila, no estará proponiendo la demolición del muro de carga en su totalidad, para incorporar la estancia de la vivienda a la terraza, esto sería una locura, sino lo que está proponiendo una intervención puntal con refuerzo estructural, bajo supervisión técnica, en el muro, para poder ventilar e iluminar las estancia creadas al integrar la terraza a la vivienda.
Muchas gracias por tu publicación y por responder a todas las preguntas.
Buenos días. Gracias por este resumen muy claro. Podrías decirme cual es la normativa de la que has sacado las CONDICIONES MÍNIMAS del punto 05 y las CONDICIONES DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN del punto 06?
En el PGOUM no las encuentro y tampoco en el CTE.
Gracias
Buenas tardes Antonio.
La normativa es el Compendio de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, con fecha de 8 de junio de 2021, que puedes localizar en el visor urbanístico de la web del ayuntamiento de Madrid, además del Documento Básico HS Salubridad, Sección HS 3 Calidad del aire, del Código Técnico de la Edificación.
La reforma completa de un apartamento de los años 70 en el centro tiene que cumplir las nuevas normas de edificacion en cuanto a sanitarios, electricidad evacuacion de humos yaislamiento termico y sonoro o solo las que tenia en el momento de su construccion?
Buenos días Jesús,
Siempre y cuando la vivienda, con la reforma, sufra una mínima modificación de su estado actual (nueva distribución, demolición de algún tabique, etc.) debe cumplir con la normativa actual como el Código Técnico de la Edificación, el Plan General de Ordenación urbana de Madrid, la Ordenanza de Protección de Medio Ambiente Urbano, etc.
Hola! Quería saber si está definido en las normativas de habitabilidad (generales en España) el paso mínimo que debe haber a ambos lados de una cama matrimonial, gracias!
Hola Lina,
No, ninguna normativa estatal y municipal hacen referencias a este paso mínimo.
Pero lo recomendable es dejar es un paso, como mínimo, de 70 cm alrededor de la cama.
Buenos días,
estoy pensando en comprar una vivienda antigua en Madrid que tiene un patio interior de 2,20 m x 3,60 m y hacer una una reforma consistente en situar la cocina en el lado del patio con 3,60 m, esto, es enfrentada en perpendicular al lado de 2,20 m. Esto es posible? Si no se puede justificar por distancia del patio, se podría con algún estudio de iluminación? Como se realizan las reformas en viviendas cuyos patios existentes no cumplen el mínimo actual?
Muchas gracias,
Hola Joana,
Te recomiendo que mejor lo consultes con un informador urbanístico del ayuntamiento de Madrid, pidiendo cita on line o a través del 010.
Hola Joana,
Cuando reformas una vivienda, que ya tiene el uso residencial, no se pide cumplir la normativa, porque es solo para viviendas nuevas o para cuando se cambia el uso de un inmueble a uso residencial.
Pero en todo caso te recomendamos que lo consultes con un informador urbanístico en la junta municipal.
Hola, muchas gracias por toda la información del Post. Estoy a punto de comprar una vivienda (antes local) que no cumple el mínimo de 40 m² que ahora exige la ley.
Existe la posibilidad de que me revoquen la licencia de vivienda una vez realicemos la compraventa? Muchísimas gracias
Hola Lucía,
Si el local ya tiene la licencia de primera ocupación y funcionamiento concedida por Ayuntamiento de Madrid y en el registro de la propiedad se ha realizado el cambio a vivienda, no tendrías ningún problema, ya que las modificaciones del PGOUM serán aplicables una vez entren en vigor y no son retroactivas, sino ¿Qué haríamos con todas las viviendas pequeñitas que existen en el centro de Madrid?
Buenos días. A efectos del cálculo de la iluminación y ventilación mínimas, ¿en la superficie útil de un dormitorio hay que incluir la superficie del armario y/o vestidor? Gracias
Buenos días Arancha,
Si el armario y/o vestidor está dentro del dormitorio sí, se incluye dentro de la superficie útil para el cálculo de la iluminación.
Si el vestidor cuenta con tabiquería y puerta que lo separe del dormitorio entiendo que no forma parte de la superficie útil del dormitorio.
Pero siempre recomiendo hacer estas consultas particulares al informador urbanístico de las distintas juntas municipales del Ayuntamiento de Madrid.
Hola buenas, tengo una pregunta, mi local dispone de 26 m en la planta baja y 14 en la primera planta, lo único que el la primera planta la altura de esta es de 2,20m sería posible convertirla a vivienda o habría alguna forma de adaptarla
Hola Manuel,
Según el aríiculo 7.3.5 del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, la altura libre mínima de una vivienda es de 2,50m., excepto en baños, cocina y pasillos, que pueden bajar a 2,20m. Según esto, solo podrías colocar en la planta primera un baño o una cocina. Recuerda que el acceso al baño nunca puede ser desde la cocina.
es posible que la normativa establezca en algun punto que la altura libre de un espacio habitable tiene que estar por encima de 2.50 m en al menos el 75% de la superficie del espacio habitable?
En el la NNUU del ayuntamiento de Madrid no. Solo se establecen alturas mínimas, que es de 2.50m, menos en baños y cocinas que es de 2.20m.
Buenas tardes, una consulta: ¿Sería posible convertir un local en vivienda (en Madrid Capital) de las siguientes características?. Tengo entendido que en construcciones anteriores a 1980, no aplica el mínimo de 25 m2.
m2 útiles: 22,61
m2 construido: 28 Tendría ventilación natural en fachada y parte trasera.
Altura: 2,70 m
Gracias
Lo siento Esther,
actualmente (enero 2023) no se podría porque al cambiar el uso del local (uso terciario) a vivienda (uso residencial), ésta se considera vivienda nueva y tiene que cumplir con la normativa vigente, que exige 25 m2 útiles mínimo.
Aunque pronto se aprobará la modificación del PGOUM, donde la superficie mínima pasa a ser 40 m2 útiles, que se pueden bajar a 30 m2 útiles (tipo estudio) siempre y cuando esos 10 m2 menos se dispongan en zonas comunes del edificio y estén asociados a la vivienda.
Hola! Esto significa que se puede hacer un estudio si la superficie útil es mayor a 30m2 (suponiendo que cumplimos el resto de condiciones de iluminación, ventilación, fachada, techos, etc), si la superficie construida (según catastro) son más de 40m2? Muchas gracias
Buenos días Francisco,
Sí se pueden hacer viviendas tipo estudios siempre y cuando cumpla con las superficies mínimas. Te recuerdo que las superficies a las que se hacen referencia en la normativa siempre son superficies útiles no construidas.
En la actualidad sigue vigente la superficie mínima de vivienda tipo estudio de 25m2, pero en cuanto se apruebe la modificación del PGOUM, ya no se podrán viviendas con superficie mínima menor a 40 m2, pudiendo reducirse a 30 m2 útiles siempre y cuando dispongan de zonas comunitarias cuya superficie útil sean la suma de los m2 de menos que tiene la vivienda a la que se le ha reducido la superficie con respecto a la mínima exigida que será de 40m2.
«Artículo 7.3.4 Programa de vivienda
1. A efectos de estas Normas Urbanísticas se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea igual o superior a cuarenta (40) metros cuadrados, no incluyendo en el cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni los espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Cumpliendo la superficie mínima indicada, serán admisibles viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño.«
3. En la vivienda colectiva tipo 1 podrá reducirse la superficie mínima de la vivienda hasta treinta (30) metros cuadrados cuando se dispongan zonas comunitarias de estancia y ocio en una cuantía igual o superior a la suma de la reducción de superficie de cada vivienda por debajo de la vivienda mínima, y en los términos del apartado 6.c de este artículo. La vivienda podrá ser diáfana sin compartimentación, a excepción del baño; en el caso de no ser así, las distintas piezas que la compongan respetarán las dimensiones establecidas en el apartado anterior, con la excepción de las dimensiones mínimas de la estancia comedor, que serán libres.
Hela a día de hoy todavía no se ha aprobado la modificación del PGOUM?
Buenos días Isabel.
A día de hoy están el vigor tanto la modificación del PGOUM de junio del 2022 como el anterior (únicamente en lo que se refiere a la superficie mínima de 25m2 para estudios y 38 m2 para viviendas)
Buenas noches, quisiera preguntar si en un piso de tres dormitorios, tan solo debe tener ventilación natural uno de ellos. El piso está ubicado en Madrid. La superficie construida del piso son 50 m2.
Buenos días Jacinto.
Todos los dormitorios son considerados piezas habitables, por lo tanto deben tener ventilación e iluminación natural.
Tengo una duda con un dormitorio principal pensado para dos personas. Cuando se especifica lado mínimo 2,5 metros, no se si se refiere a pared sin mochetas. Tengo la pared donde teóricamente va situada la cama de matrimonio que tiene una longitud de 2,95 m pero con dos mochetas a ambos lados que dejan una longitud para situar la cama y mesitas de 2,37 m. Gracias
Buenos días Gonzalo,
El lado mínimo se refiere a la distancia de una pared a otra, sin contar las mochetas.
Buenas noches
Me gustaría comprarme un local, es un bajo de 140 m2 y tiene un sótano de 60m2, la finca pertenece a un edificio y se entra por el portal, el bajo A es vivienda y el bajo b que yo quiero comprar es local. Mu pregunta es si por el sótano voy a tener problemas para cambiar el uso? Gracias
Buenos días Chema:
Entiendo que quieres cambiar el uso de local a vivienda.
Si es así, no deberías tener problema con el cambio de uso siempre y cuando la planta baja, que debería estar a nivel de calle, cumpla con todas las condiciones de habitabilidad anteriormente descritas.
En cuanto al sótano, no puedes utilizarlo para piezas habitables como dormitorio, salón, estar, comedor o cocina, únicamente podrás usarlo para baños o almacenamiento.
Espero haber respondido a tus dudas.
Un saludo
Buenos días. Para un piso construido en 1985 y con su licencia de vivienda concedida en su momento, ¿es necesario justificar el cumplimiento de los parámetros relativos a la normativa urbanística si uno desea rebajar unos centímetros el techo de un dormitorio para aislarlo acústicamente?
Hola Gonzalo, en principio no haría falta, ya que no estás modificando la vivienda en su distribución. Pero es recomendable que la altura no sea menor a la mínima permitida, de 2,20 m. en un 25% de la superficie de la vivienda.
En todo caso, si quieres estar seguro puedes pedir cita al ayuntamiento de Madrid con un informador urbanístico para que te lo confirme.
Un saludo
Buenos días/tardes/noches a todos,
Estoy empezando a trabajar con un cliente de Madrid (yo pertenezco a otra comunidad), y sostiene (no es un profesional de la arquitectura) que las cocinas, en la comunidad de Madrid deben tener ventilación natural, obviamente, no me sabe decir a qué normativa se acoge.
(Supongo que aparte del caudal requerido de ventilación forzada del CTE DB HS 3
¿Alguien podría confirmar o desmentir el hecho?
Gracias!
Hola Luis:
En en ayuntamiento de Madrid, aparte del Código Técnico de la Edificación, hay que cumplir las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM-97), especialmente el articulo 7.3 donde se regulan las condiciones particulares del uso residencial.
Un saludo
Estimados profesionales, cuento con un estudio en una Corrala de Lavapies (la de la Calle Miguel Servet) construida en 1790, entiendo que el edificio estará protegidísimo por el Ayuntamiento.
Fue rehabilitada por el propio Ayuntamiento de Madrid en 1984, realizando este mismo la redistribución de las viviendas (pasó de tener 104 viviendas muy pequeñas, a 66 viviendas algo más grandes). https://elpais.com/diario/1984/08/15/madrid/461417055_850215.html
Su superficie en catastro es de 24 m2… ¿se le consideraría vivienda?
No sé si al ser de tan antigua construcción estaría sujeta a las normativas actuales.
Muchas gracias.
Hola Javier:
Según el artículo 7.3.4 Programa de vivienda, «…Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.*»
*Acuerdo de la CSPG nº 99, de 11.03.1999. Interpretación del artículo 7.3.4.1: Programa mínimo de vivienda: 1º Como consecuencia de la asimilación de los apartamentos regulados por el Plan General de 1985 en el régimen general de vivienda instituido en el nuevo Plan General, se considera satisfecha la condición de viviendas mínima, determinada por el artículo 7.3.4.1 de sus NNUU, en aquéllas que únicamente dispongan de «estancia-comedor-cocina que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo», siempre que su superficie útil total no sea inferior a veinticinco metros cuadrados, pudiendo superar los treinta y ocho metros cuadrados referidos en dicho artículo.
Según esto no se consideraría vivienda, pero esta es nuestra interpretación. Recomendamos que se confirme esta interpretación con el técnico municipal del ayuntamiento.
Hola,
Tengo un local en Madrid de 2 plantas, planta baja a ras de rasante tiene 22-23 m2 y la planta sotano unos 20m2. ¿Se puede convertir en vivienda?
Saludos
Jose Luis
Buenos días Jose Luis,
Te recomiendo que hagas una consulta al informador urbanístico del ayuntamiento de Madrid, ya que, en planta sobre rasante no cumpliría con el Artículo 7.3.4 del PGOUM Programa de Vivienda, que dice: «…Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo», pero en el Artículo 7.3.8 Condiciones de ventilación e iluminación en piezas habitables y no habitables en uso
residencial del PGOUM, dice que «…Ninguna vivienda de nueva edificación tendrá pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella» por lo que entendemos que el aseo al no considerarse una pieza habitable, se podría instalar en la planta sótano y contar para la superficie.
Pero esta es nuestra interpretación. Recomendamos que se confirme esta interpretación con el técnico municipal.
Buenos días,
Mi pareja y yo estamos en proceso de compra en Madrid capital de un piso construido en 2006. Nos hemos dado cuenta de que el techo tiene una altura aproximada de 2,36 inferior a los 2,50 que marca la legislación. Creemos que esto se debe a que existe un falso techo por donde va la instalación de aire acondicionado. Querríamos saber qué consecuencias puede tener ésto y si puede originarnos algún problema a lo largo del tiempo dado que hemos leído que ya no es necesario obtener y renovar cédulas de habitabilidad en Madrid.
Muchas gracias por ayudarnos y un saludo.
Hola Daniel.
Tendrías que ver si el techo de TODA la vivienda está a 2.36m., de ser así, no entendemos cómo pudieron darle Licencia de Primera Ocupación.
Pero si los 2.36m. son sólo en una determinada zona, está permitido según el Artículo 7.3.5 donde se define la Altura Libre del Piso: «La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centímetros en el resto.»
Buenas, un baño con una anchura de 0.8 m y 4,6 metros de largo (3,68m2) seria suficiente para poder hacer el cambio de uso? La superficie total del local es de 31 m2.
Gracias
Hola Daniel,
¿Te refieres a un cambio de uso de local a vivienda en el Ayuntamiento de Madrid?
Si es así, en principio valdría, teniendo en cuenta la distribución interior del baño para que sea lo más funcional posible.
Un saludo.
Buenas tardes, magnífico artículo, muy ilustrativo. Querría saber en qué norma se fija la altura de zonas libres y puertas (2,50 y 2,03m según su artículo.
Gracias.
Muchas gracias José Luis.
La normativa a la que nos referimos es el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.
Buenas, quería saber si es posible la licencia de primera ocupación de un semisótano (las estancias están por debajo del nivel de la acera). Gracias.
Hola Esther:
Supongo que te refieres a una vivienda. Según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, NO está permitido que las piezas habitables estén debajo del nivel de la acera.
Un saludo
Hola buenas tardes respecto a este punto tengo , un local que quiero convertirlo a vivienda , una parte del local esta por debajo de la cota cero de la entrada , pero por encima de la acera , es decir ninguna parte esta por debajo del nivel de calle. Esto se debe a que el edificio esta en cuesta.
Un saludo desde madrid
Hola,estoy interesada en comprar un local en Madrid para uso de vivienda. Cumple todos los requisitos, es un loft de 200m2. Salvo que es semisótano, pero con mucha luminosidad y ventanas. Tiene patio propio de 25m2 (4 ventanas dan al patio) y el resto de ventanas dan a otro patio. Hay suficiente ventilación, luz natural y espacio. ¿Podría obtener la cédula de habitabilidad?Se concede algun tipo de excepción cuando se verifica que es apto para vivienda?Gracias
Hola Elena:
Si el loft está ubicado en Madrid capital, en principio no cumpliría con los requisitos de vivienda exterior que dice que las piezas habitables deben estar sobre rasante.
Pero a lo mejor se podría alegar que tiene patio propio y que éste cumple con las condiciones de patio que puedan permitir que esa vivienda sea exterior.
Un saludo,
Buenas tardes, soy propietaria de un piso tipo estudio en madrid que tiene 18m2. Quiero ver si es posible tener la cedula de habitabilidad aunque no cumpla con la superficie de 20m2.
Muchas gracias y un saludo,
Elisa
Buenas tardes Elisa,
La cédula de habitabilidad en Madrid, ya no existe.
Tendrías que solicitar una licencia de primera ocupación.
La mala noticia es que no cumple con la superficie mínima que exige el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, que es de 25 m2.
Cualquier otra duda, puedes escribirnos un correo electrónico.
Un saludo
Puede usarlo de trastero!
Buenas noches, para el calculo del 12% de iluminación natural, la superficie que debe ser mínimo del 12% es el hueco de la ventana o la superficie acristalada de la ventana?. Gracias.
Buenas tarde Juan Antonio,
Sí, la superficie mínima de iluminación es la superficie acristalada.
Un saludo,
Muy buenas.
Si el salón (20 m. cuadrados con ventana al sur) y cocina (17 m. cuadrados con ventana al norte) van unidos, ¿la superficie útil para calcular ventilación e iluminación, se cuenta en su conjunto o por separado?. Gracias.
Buenos días David.
Si el salón y la cocina forman un espacio único sin tabique que les divida, se deben sumar las dos superficies de los espacios para hacer el cálculo del porcentaje mínimo exigido en el PGOUM para la ventilación e iluminación natural y para ello se sumarían también las superficies de las ventanas que dan tanto al salón, como a la cocina.
Quisiera segregar un piso en dos viviendas en el centro de Madrid pero en una de ellas me quedaría ventilación a un patio interior de 2.90×2.50m.
Hay alguna forma de justificar para poder realizar la segregación ya que las dimensiones mínimas son 3×3???
Buenos días Israel:
En principio no se podría porque al segregar la vivienda en dos, es como si estuvieses haciendo dos viviendas nuevas por lo que deben cumplir con el PGOUM.
Buenos días, me gustaría saber donde puedo encontrar esta información en el cte :»Los huecos de iluminación natural deben tener superficie mayor de 12% de la superficie útil de la pieza habitable.»
No lo encontraba por ningún lado, gracias a vosotros ya he podido tener un dimensionamiento previo.
Muchas gracias
Buenas tardes Raquel, en el artículo 7.3.8 del PGOUM
Hola! Muy interesante artículo, muchas gracias.
Que pasa si queremos comprar una vivienda sin baños con acceso directo a zonas de circulación? Es decir, son 3 dormitorios y dos baños, pero a los baños se accede desde los dormitorios.
Es una vivienda de segunda mano, y me surge la duda por problemas que puedan surgir en el proceso de tasación del banco, y con el ayuntamiento también.
Muchas gracias de antemano!
Hola María.
Si la vivienda cuenta con licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad tal como está distribuida no pasaría nada, pero si vas a realizar una reforma, redistribuyendo los espacios, con demolición de alguna tabiquería, entonces sí estas obligada a que uno de los baños cuente con una superficie de 3m2 y tenga acceso independiente, es decir que no se acceda por un dormitorio.
Por el plano, entiendo que la cocina, aunque sea una estancia independiente, puede carecer de ventana. No se considera pieza habitable?
Hola Victoria.
La cocina SÍ es una pieza habitable, debe llevar ventilación e iluminación natural.
Modificaremos el plano, gracias por tu observación.
Buenas. En caso de no poder abrir una ventana en la cocina, ¿se podría subsanar abriendo la cocina al salón, que sí cuenta con ventanal grande? La vivienda es superior a 38 m2.
GRACIAS
Buenas Iñigo. Sí, se podría abrir la cocina al salón, en ese caso se sumaría las superficies de la cocina y el salón para el cálculo del porcentaje de iluminación y ventilación natural.
Buenos días, para un cambio de uso de local a vivienda en el que la superficie son 70 m2, se podría segregar la unidad y hacer una vivienda mínima más 1 estudio?
Gracias
Buenos días Ana:
En principio se podría segregar siempre y cuando cumplan con una serie de condiciones que viene en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, cómo el número máximo de viviendas permitido en ciertos ámbitos de la ciudad, como que las viviendas resultantes deben cumplir con en el artículo 7.3.3.1 de las referidas NNUU, como las condiciones establecidas en el Capítulo 7.5 de las Normas Urbanísticas relativas a la dotación de aparcamiento, entre otras.
Buenas noches, me gustaría saber si para una vivienda de dos plantas, adosada, es obligatorio que en el aseo de la planta baja haya una ducha. En la planta baja habría también una habitación y no sé si esto lo hace obligatorio. Gracias
Buenos días Arantxa, tu pregunta tiene la respuesta en la normativa municipal. En cada municipio puede variar la dotación obligatoria de los aparatos sanitarios en los baños.
Hola,
deseamos segregar una vivienda en el centro de Madrid. Presenta dos problemas a priori:
– Parece que parte del inmueble está fuera de alineación oficial
– Aunque tiene más de 6 m de fachada a la calle, varias estancias interiores dan a un patio de 2×5 metros, que no sé se se con esas dimensiones cumple las condiciones de patio de ventilación e iluminación.
¿Podríamos segregar la vivienda en dos con esos condicionantes?
Muchísimas gracias por la información tan bien explicada que dais.
Buenas tardes Val, tiene que cumplir la norma zonal municipal correspondiente a la ubicación del inmueble. En principio lo vemos muy complicado, dado que las dos viviendas deberían cumplir los requerimientos actuales, y una estancia que ventile únicamente a un patio de 2x5m no cumple las condiciones del código técnico.
Tengo una oficina en el centro de madrid, en su día la acondicione para vivir y ahora quiero hacer cambio de uso y me indican que no se puede ya que es interior, existe alguna manera de conseguirlo.
gracias.
Buenas tardes Hector, si la oficina es interior para poder convertirla en vivienda el patio debe reunir unas características especificas. Puedes verlas en el siguiente artículo https://www.acuatroarquitectos.com/condiciones-vivienda-exterior-en-madrid/
Hola,
Respecto a las condiciones de ventilación de baño y cocina, si la cocina está abierta a un salón que dispone de huecos de ventanas, ¿habría que prever un sistema de extracción forzada para la ventilación de dicha cocina (independiente de la extracción de humos)?
Gracias
Buenas tardes Sergio, en principio debería tener su chimenea. Si esto no es posible puedes instalar una campana con filtros de carbón activado. Puedes profundizar en el tema en el siguiente artículo https://www.acuatroarquitectos.com/campana-de-filtros-de-carbon-activado-como-alternativa-a-chimenea-a-cubierta/
Tengo un local en planta baja de 40m2 y planta inferior a la planta baja de 60m2. ¿ Puedo solictar cambio de uso a vivienda incluida la planta inferior como no habitable?. ¿La cocina podría ir en la planta inferior? ¿Que altura mínima debe tener la pieza no habitable? Saludos. Julián
Buenas tardes Julián, de acuerdo al PGOUM «En el supuesto de que la vivienda se conecte con planta inferior a la planta baja, la superficie total de dicha planta sólo podrá destinarse a piezas no habitables y no podrá superar el veinticinco por ciento (25%) de la superficie de la planta baja.
La cocina tiene consideración de pieza habitable, no puede ubicarse en una planta inferior a la baja.
La altura libre puede reducirse a 220cm en el 25% de la vivienda.
Buenas tardes, muy buen artículo, me gustaría hacer una pregunta sobre el:
porqué se dice que la pieza habitable tiene que tener 2,70m y al menos 12 m2 cuando luego las condiciones mínimas de un dormitorio son 6m2, ¿a caso no es una pieza habitable? ¿tendría que cumplir dicho dormitorio lo del círculo de 2,70m?
Muchas gracias un saludo
Buenos días Alvaro, al menos una de las piezas habitables debe reunir la condición del círculo de 2.70m y 12m2 de superficie. Esta pieza habitable puede ser el salón o el dormitorio.
Hola
Con respecto a esos 3 metros de fachada, es solo la fachada que de a calle exterior o tambien cuenta lo que de a patios interiores?
muchas gracias
Buenos días Maria, la vivienda debe disponer de una fachada con al menos 3 metros de longitud. Puede ser a la calle o a un patio que reúna las características para considerara la vivienda exterior.
Buenas tardes
Podrían confirmarme, en Madrid, cuando hablamos de huecos de iluminación natural, ¿Corresponde con el total del hueco de la ventana o la superficie de cristal de la ventana?
Un saludo
Buenas tardes Ivan, depende de lo estricto que sea el técnico municipal que te reviese el expediente. Nosotros hemos tenido las dos respuestas, el criterio mas habitual es el de la superficie de vidrio.
Hola quiero comprarme un local para hacerlo un apartamento o vivienda y lo que tengo duda esque el local tiene una altura 2 metros 40centimetro. ME valdría para hacer una vivienda
Buenas tardes Nany, no te valdría. Deben de ser 250cm.
¿ toda esta normativa es aplicable a construcción antigua como las que hay en gran parte del centro de Madrid?
Buenos días David, esta normativa es aplicable a viviendas nuevas, cambios de uso (por ejemplo de local a vivienda), segregaciones (es decir dividir una vivienda en dos)… Los inmuebles que ya tengan uso de vivienda en escritura, o de acuerdo a una licencia municipal ya concedida, no tienen por que justificar el cumplimiento de estos parámetros.
Buenos días, tengo un local en Madrid capital que tiene 3 metros de fachada y 22,19 metros útiles ( construídos 26,32). Tiene una altura de techos de 4,16, lo que permitiría hacer un altillo.
Con los 22,19 metros útiles no llega al mínimo para que sea vivienda, según he leído en vuestro artículo, pero si se hace el altillo, podría este altillo sumar metros útiles?
Hay alguna forma de salvar este tema? Gracias
Buenos días Sara, de acuerdo a las condiciones del local no puedes transformarlo en vivienda. La superficie del local no alcanza los 25m2 y no es posible incrementarla realizando un altillo.
Buenas tardes.
Debo proyectar los baños para un Centro de Convenciones y quisiera saber lo siguiente:
1- Cuáles son las medidas mínimas de baños?
2- Cuáles son los porcentajes o medidas de ventilación e iluminación mínimas?
3- Reglamentaciones a tener en cuenta en general, como las medidas para el baño de discapacitados y si deben estar separados de los de hombres y mujeres o deben estar incluidos, etcétera, etcétera.
Muchas gracias!
Buenos días, veo que tienes unas consultas muy concretas. Los parámetros para un centro de convenciones no son inmediatos y hay que realizar ciertos cálculos. Por favor ponte en contacto con nosotros vía correo electrónico.
Buenos días, quisiera saber si la puerta de acceso da al exterior de la calle, si computa a efectos de ventilación.
Buenos días Sergio, en el municipio de Madrid en principio no está permitido para uso residencial, pero en ocasiones los técnicos de licencias tienen interpretaciones de la normativa dispares.
Si está permitido para locales comerciales, adjunto un enlace de una consulta al PGOUM https://www.madrid.es/UnidadesDescentralizadas/UDCUrbanismo/Consultas%20Urbanisticas/AGLA/2010/ESTATICO/CA_05_10.pdf
Buenos dias, me gustaria preguntaros una duda. Para un cambio de uso, si la vivienda resultante tiene algo mas de 38m2 utiles, es obligatorio que la cocina sea una estancia independiente? No se puede hacer una cocina unida al salon-comedor? Y en caso de tener algo menos de 38, pero mas de 25, se podria tener una estancia salon-comedor-cocina, pero que no sirva a su vez como dormitorio? No queda muy claro en lo que dice la ordenanza…
Muchas gracias, es muy util el artículo!
Hola Alejandro:
Espero responder a tus dudas:
– Si la vivienda tiene algo más de 38 m2 útiles no es obligatorio que la cocina sea una estancia independiente, es decir se puede perfectamente incorporar al salón – comedor siempre y cuando cumpla las condiciones de iluminación y ventilación natural definidas en las Normas Urbanísticas.
– En en el caso de que la vivienda tenga menos de 38 m2 útiles pero más de 25 m2 útiles, sólo podrás hacer una vivienda tipo estudio, porque se supone que por debajo de los 38 m2 utiles no cumples con los condiciones higiénicas mínimas que establece la Orden del 29 de febrero de 1.944.
Me gustaría saber si la normativa municipal de madrid permite obtener la cédula de habitabilidad para un semisótano con 5 ventanales pero bajo rasante.
Gracias
Buenas tardes Francisco:
La obtención de la Cédula de Habitabilidad correspondía a la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras, Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, de la Comunidad de Madrid que se regía por la Orden de 29 de febrero de 1.944, por la que se establecen las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, pero a partir del 27 de julio del 2018, la Comunidad de Madrid, ha suprimido a todos los efectos en el ámbito de la Comunidad de Madrid el trámite de concesión de la cédula de habitabilidad, como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda ya que considera que en estos momentos existen diversos controles previos a la construcción y ocupación de las viviendas que permite reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda.
Por tanto, existen tres títulos jurídicos municipales (licencia de primera ocupación, Inspección Técnica de edificios e Informe de Evaluación de Edificios), con la misma finalidad que las Cédulas de Habitabilidad, es decir, comprobar que reúnen las condiciones físicas y técnicas necesarias para servir al uso de vivienda al que están destinados.
Resumiendo, las condiciones de habitabilidad de la vivienda deben cumplir con las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid que dice en su artículo 7.3.8.3 que trata de las Condiciones de ventilación e iluminación en piezas habitables y no habitables en uso residencial, que ninguna vivienda de nueva edificación tendrá pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella, salvo en vivienda unifamiliar, que podrá situarse en la planta inmediatamente inferior a la baja, si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural señaladas en este artículo, siendo admisible, a tal efecto, la construcción de patios ingleses con una anchura mínima de doscientos cincuenta (250) centímetros.
Quedaría pendiente, qué respuesta dan los ayuntamientos a las actuales viviendas situadas bajo rasante que sí estaban permitidas en la Orden del 29 de febrero de 1.944.
Buenos días,
Tenemos una casa que da a la carretera y tiene dos plantas. La altura es poca en la segunda planta y queremos subir un poco, dónde podria ver cuál es el máximo permitido de altitud? Es en Santa Maria de la Alameda (Madrid)
Buenos días Mimi, puedes consultar estos parámetros en las normas urbanísticas municipales. Normas urbanísticas – Santa Maria de la Alameda.
También puedes consultar el visor de la comunidad de Madrid, por si hubiese alguna modificación posterior http://www.madrid.org/cartografia/planea/planeamiento/html/visor.htm
Buenas noches:
Tengo un apartamento en Jerez de la Frontera de 39 m2 construido en el 2007, en cuanto a su amplitud precisaría conocer cuantas personas pueden habitarlo. (no he encontrado que a nivel municipal se haya legislado al respecto). Felicitaros por el post. Gracias
Buenas tardes Javier:
Muchas gracias por tu comentario.
En principio cada municipio tiene su propia normativa, que establece las condiciones mínimas de una vivienda.
Pero existe una Orden estatal, la Orden de 29 de febrero de 1.944 por la que se establecen las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas.
En esta Orden aunque no se establecen el número mínimo de habitantes de una vivienda, si se establecen las superficies mínimas de las estancias, y con ello se podrían calcular los habitantes por vivienda, teniendo en cuenta el nº de camas, que sería igual al número de personas. Es decir, para un dormitorio de una cama se establece como mínimo unos 6 m2, y para un dormitorio de 2 camas o cama de matrimonio se establece como mínimo unos 10 m2.
Espero haberte ayudado pero si quieres consultar algo más no dudes en escribirnos a contacto@acuatroarquitectos.com
Buenas noches, acaban de hacer una rehabilitacion del edificio que implico reformas fuertes en mi piso, entre ellas un tratamiento de humedad a toda una pared de la habitacion, pasado 3 semanas aparecio humedad/moho en otra pared que da al patio, mo piso es un bajo interior. Cuando reclamo a la comunidad y empresa me dicen q esto es normal, que es condensacion, que la pared esta generando humedad y como la habitacion no tiene un buen sistema de ventilacion es normal y que no se puede hacer nada mas q abrir la ventana y esperar meses a q se seque. Quiero saber si hah alguna normativa que me ampare en cuanto a requisitos de ventilacion qie debieron ser aplicados en el proyecto. Gracias
Buenos días Gabriela, la permeabilidad al vapor de agua es una de las premisas mas importantes para la rehabilitación de las fachadas. En el caso de que la reparación se haga sin criterio técnico y sin aislamiento exterior, puede suponer un incremento de las condensaciones. Sin conocer la reparación realizada y la procedencia del agua es muy difícil proponer una solución.
Prácticamente todas las normas urbanísticas municipales tienen apartados referentes a la ventilación, aunque se refieren a los tamaños de las ventanas y las superficies de sus huecos. Tambien en el CTE HS 3 Calidad del aire interior, se tabulan las necesidades de ventilación de todos los recintos habitables.
Buenos días,
¿Existe en Madrid alguna normativa de habitabilidad con respecto del ruido?
Gracias
Buenos días Jose, hay mucha normativa vigente que trata las condiciones acústicas que deben tener las viviendas. Quizá la mas importante sería el código técnico de la edificación en su Documento Básico HR Protección frente al ruido . En su ámbito de aplicación establece que es de aplicación en edificios existentes cuando las obras a realizar impliquen una rehabilitación integral (algunos técnicos interpretan que un cambio de uso es una rehabilitación integral, algo muy discutible).
Por supuesto luego existe una serie de normativa entrelazada de ámbito autonómico Decreto 78/1999 de 27 de mayo, que regula el régimen de protección contra la contaminación acústica de la Comunidad de Madrid y municipal Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano ambas citadas en los comentarios de Plan General de Ordenación Urbana de Madrid..
Buenos días, por favor podrían indicarme cual es la superficie mínima para un cambio de uso de local a vivienda en Alcobendas?
gracias de antemano
Buenos días Felix, de acuerdo a la ordenanza de edificación, construcciones e instalaciones de Alcobendas, la vivienda mínima sería un estudio. Su superficie útil total no puede ser inferior a 25 m2, su estancia-comedor-cocina, que sirve a la vez de dormitorio debe tener como mínimo 22m2 y un cuarto de baño principal de 3 m2.