Condiciones mínimas de habitabilidad en viviendas en Madrid

Dimensiones mínimas de los espacios, iluminación natural, ventilación natural, altura libre, etc.

Cuando realizamos un proyecto de acondicionamiento puntual de vivienda que no es otra cosa que una reforma típica de una vivienda, donde se demuele parte o toda la tabiquería, se cambia la distribución de los espacios, se renuevan las instalaciones, los acabados, se cambian las ventanas, se instala aire acondicionado, etc. debemos tener en cuenta ciertas condiciones que deben cumplir las viviendas de acuerdo con las Normas Urbanísticas(NNUU) del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) y cumplir con algunos puntos del código Técnico de la Edificación (CTE)

01 | LAS VIVIENDAS DEBEN SER EXTERIORES

Las viviendas deben ser exteriores, es decir que tenga al menos un hueco en una fachada que de a vía pública o espacio libre público; o espacio privado o patios siempre y cuando cumplan las condiciones y dimensiones que establece el PGOUM.

02 | FACHADA MÍNIMA 3M

Cada vivienda debe tener una fachada de 3 m de longitud como mínimo y a esta fachada debe dar una pieza habitable (estancia, – comedor, cocina, dormitorios y otras piezas que sean para estancia, reposo u ocio).

03 | FACHADA A PIEZA HABITABLE

La pieza habitable a la que da la fachada mínima de 3m de longitud, debe tener una superficie útil superior a 12 m2 (sin incluir miradores) y en ella se podrá inscribir un círculo de diámetro 270 cm., tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y  ventilación (ventana o puerta).

 

Excepto el aseo, los vestíbulos, pasillo, tendedero, etc, las demás piezas que conforman la vivienda deben ser piezas habitables.

04 | VIVIENDA MÍNIMA

A pesar de haberse aprobado inicialmente el pasado 9 de junio de 2.022, la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, aún está vigente la superficie mínima de vivienda del PGOUM de 1997, hasta que se apruebe definitivamente la modificación del PGOUM del pasado junio 2022. Que sería la siguiente:

La vivienda debe tener como mínimo una superficie útil de 38 m2.

Esta superficie útil mínima se puede reducir hasta un mínimo de 25 m2

Cuando se apruebe definitivamente la modificación del PGOUM, se considerará como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea igual o superior a cuarenta (40) metros cuadrados, no incluyendo en el cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni los espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Cumpliendo la superficie mínima indicada, serán admisibles viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño.

 

 

05 | CONDICIONES MÍNIMAS

En la actualidad están vigentes tanto las NNUU del PGOUM de 1997, con modificación de junio de 2021, donde no se especifican las condiciones mñinimas de cada estancia; como la última modificación del PGOUM con aprobación inicial el pasado 9 de junio de 2022 donde sí se especifican las condiciones minimas de cada estancia que son las siguientes.

COCINA

Superficie mínima: 7 m2

Inscripción de círculo de diámetro:  1.60 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.

La cocina podrá integrarse en la estancia-comedor uniendo ambas piezas sin que existan entre ellas elementos delimitadores de suelo a techo y conservando la superficie total, suma de la superficie parcial de cada una de las piezas independientes.

 

ESTANCIA – COMEDOR

Superficie mínima: 14 m2

Inscripción de círculo de diámetro:  3.00 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.

 

DORMTIORIO PPAL

Superficie mínima: 12 m2

Inscripción de círculo de diámetro:  2.70 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.

 

RESTO DE DORMITORIOS

Superficie mínima: 7 m2

Inscripción de círculo de diámetro:  2.00 m. tangente al paramento donde se ubica el hueco de luz y ventilación.

 

BAÑO

Estará compuesto por ducha/bañera, lavabo e inodoro. 

Superficie mínima: 3.00 m.

El acceso al baño no podrá realizarse desde la cocina ni desde un dormitorio.

Cuando existen mas de un baño en la vivienda uno de ellos debe tener entrada indepenidente, al resto se puede entrar desde los dormitorios.

 

PASILLO

Ancho libre: 90 cm.

ALTURA LIBRE MÍNIMA:

Piezas habitables (excepto cocina): 2.50m.

Cocina y piezas no habitables: 2.20 m.

 

HUECOS DE PASO: 

Puerta de entrada: 0.80 m. de ancho por 2.00 m. de alto

Puerta de paso: 0.725 cm de ancho por 2.03 m de alto. 

TENDEDERO

Superficie mínima: 3 m2

Contará con ventilación natural directa y dispondrá de un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público.

06 | CONDICIONES DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN

CONDICIONES HIGIÉNICAS

Todas las piezas habitables de las viviendas reunirán la condición de pieza exterior. La superficie mínima de los huecos de iluminación será del doce por ciento (12%) de la superficie útil de la pieza habitable.

La ventilación de la piezas habitables y no habitables de las viviendas se realizará según lo establecido en el documento básico de salubridad del Código Técnico de la Edificación o normativa que lo sustituya.

Ninguna vivienda de nueva creación se situará con su piso por debajo del terreno en contacto con ella ni dispondrá pieza alguna en planta inferior a la baja, salvo en vivienda unifamiliar, en la que podrá situarse cualquier pieza en la planta inmediatamente inferior a la baja cumpliendo las condiciones de ventilación e iluminación natural señaladas en este artículo.

104 Comentarios

  1. Mila Merino

    Buenos días, vivo en un edificio construido en los años 60, ahora los vecinos han aprobado solicitar las ayudas de los fondos next generation para mejorar la eficiencia energética. Los pisos tienen una terraza larga que ocupa toda la fachada y que abarca el largo del salón y de la habitación principal, son pisos pequeños y en los años 60 con familias numerosas por lo que se fueron cerrando trozos de terraza algunos hicieron mini habitaciones otros vestidor, sin licencia del ayuntamiento y cada uno del modo que mejor le ha parecido por lo que la estética del edificio es mala.
    El ayuntamiento no ha pedido que se quiten los cerramientos en ningún momento, ahora hay un proyecto de reforma en la que el arquitecto dice que para conseguir la licencia de obra y las ayudas, hay que tirar los muros de carga del edificio para unir el salón a la terraza (en aquellos casos en los que se cerró) para cumplir las normas de ventilación y tenemos otro estudio de otro arquitecto que dice que no es necesario y es suficiente trabajar por fuera instalando SATE, cambiando las ventanas etc.
    ¿Tiene razón el primer arquitecto? ¿es necesario tirar el muro de carga para unir el salón a la terraza? el hueco que existe separando las piezas es el de una puerta de cristal de dos hojas
    gracias

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Hola Mila, tu consulta plantea dos cuestiones diferentes.
      El primero se refiere a la reforma de una vivienda particular para incorporar el cerramiento de la terraza. El arquitecto tiene razón al decir que para que los espacios resultantes sean habitables deben disponer ventilación e iluminación natural, por lo que en su caso es necesario intervenir en el muro de carga para conseguirlo. Sin embargo, debes tener en cuenta que el muro de carga es un elemento común propiedad de la comunidad de propietarios, por lo que el propietario necesita su autorización para modificarlo, aunque eso impida realizar el cerramiento de la terraza en caso de que la respuesta sea negativa.
      El segundo aspecto se refiere a la mejora del aislamiento térmico de la fachada (sistema sate). En este caso, el otro arquitecto también tiene razón al afirmar que se trata de una obra independiente del cerramiento de la terraza, y que no afecta a la estructura ni a la estética del edificio.

      Responder
  2. Cristina

    Muchas gracias por tu publicación y por responder a todas las preguntas.

    Responder
  3. Antonio La Gioia

    Buenos días. Gracias por este resumen muy claro. Podrías decirme cual es la normativa de la que has sacado las CONDICIONES MÍNIMAS del punto 05 y las CONDICIONES DE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN del punto 06?
    En el PGOUM no las encuentro y tampoco en el CTE.
    Gracias

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenas tardes Antonio.
      La normativa es el Compendio de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, con fecha de 8 de junio de 2021, que puedes localizar en el visor urbanístico de la web del ayuntamiento de Madrid, además del Documento Básico HS Salubridad, Sección HS 3 Calidad del aire, del Código Técnico de la Edificación.

      Responder
  4. JESUS

    La reforma completa de un apartamento de los años 70 en el centro tiene que cumplir las nuevas normas de edificacion en cuanto a sanitarios, electricidad evacuacion de humos yaislamiento termico y sonoro o solo las que tenia en el momento de su construccion?

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenos días Jesús,
      Siempre y cuando la vivienda, con la reforma, sufra una mínima modificación de su estado actual (nueva distribución, demolición de algún tabique, etc.) debe cumplir con la normativa actual como el Código Técnico de la Edificación, el Plan General de Ordenación urbana de Madrid, la Ordenanza de Protección de Medio Ambiente Urbano, etc.

      Responder
  5. Lina

    Hola! Quería saber si está definido en las normativas de habitabilidad (generales en España) el paso mínimo que debe haber a ambos lados de una cama matrimonial, gracias!

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Lina,
      No, ninguna normativa estatal y municipal hacen referencias a este paso mínimo.
      Pero lo recomendable es dejar es un paso, como mínimo, de 70 cm alrededor de la cama.

      Responder
  6. Joana

    Buenos días,

    estoy pensando en comprar una vivienda antigua en Madrid que tiene un patio interior de 2,20 m x 3,60 m y hacer una una reforma consistente en situar la cocina en el lado del patio con 3,60 m, esto, es enfrentada en perpendicular al lado de 2,20 m. Esto es posible? Si no se puede justificar por distancia del patio, se podría con algún estudio de iluminación? Como se realizan las reformas en viviendas cuyos patios existentes no cumplen el mínimo actual?
    Muchas gracias,

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Joana,
      Te recomiendo que mejor lo consultes con un informador urbanístico del ayuntamiento de Madrid, pidiendo cita on line o a través del 010.

      Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Joana,
      Cuando reformas una vivienda, que ya tiene el uso residencial, no se pide cumplir la normativa, porque es solo para viviendas nuevas o para cuando se cambia el uso de un inmueble a uso residencial.
      Pero en todo caso te recomendamos que lo consultes con un informador urbanístico en la junta municipal.

      Responder
  7. Arantxa

    Buenos días. A efectos del cálculo de la iluminación y ventilación mínimas, ¿en la superficie útil de un dormitorio hay que incluir la superficie del armario y/o vestidor? Gracias

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenos días Arancha,
      Si el armario y/o vestidor está dentro del dormitorio sí, se incluye dentro de la superficie útil para el cálculo de la iluminación.
      Si el vestidor cuenta con tabiquería y puerta que lo separe del dormitorio entiendo que no forma parte de la superficie útil del dormitorio.
      Pero siempre recomiendo hacer estas consultas particulares al informador urbanístico de las distintas juntas municipales del Ayuntamiento de Madrid.

      Responder
  8. Manuel

    Hola buenas, tengo una pregunta, mi local dispone de 26 m en la planta baja y 14 en la primera planta, lo único que el la primera planta la altura de esta es de 2,20m sería posible convertirla a vivienda o habría alguna forma de adaptarla

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Manuel,
      Según el aríiculo 7.3.5 del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, la altura libre mínima de una vivienda es de 2,50m., excepto en baños, cocina y pasillos, que pueden bajar a 2,20m. Según esto, solo podrías colocar en la planta primera un baño o una cocina. Recuerda que el acceso al baño nunca puede ser desde la cocina.

      La altura libre mínima de piso de las piezas habitables de la vivienda, excepto de la cocina, será de doscientos cincuenta (250) centímetros que podrá reducirse de forma excepcional por descuelgues aislados de elementos de estructura o instalaciones hasta doscientos veinte (220) centímetros. La altura libre mínima de la cocina y de las piezas no habitables será de doscientos veinte (220) centímetros.

      Responder
  9. Esther Vazquez Gay

    Buenas tardes, una consulta: ¿Sería posible convertir un local en vivienda (en Madrid Capital) de las siguientes características?. Tengo entendido que en construcciones anteriores a 1980, no aplica el mínimo de 25 m2.
    m2 útiles: 22,61
    m2 construido: 28 Tendría ventilación natural en fachada y parte trasera.
    Altura: 2,70 m
    Gracias

    Responder
    • Hela Alvarado

      Lo siento Esther,
      actualmente (enero 2023) no se podría porque al cambiar el uso del local (uso terciario) a vivienda (uso residencial), ésta se considera vivienda nueva y tiene que cumplir con la normativa vigente, que exige 25 m2 útiles mínimo.
      Aunque pronto se aprobará la modificación del PGOUM, donde la superficie mínima pasa a ser 40 m2 útiles, que se pueden bajar a 30 m2 útiles (tipo estudio) siempre y cuando esos 10 m2 menos se dispongan en zonas comunes del edificio y estén asociados a la vivienda.

      Responder
      • Francisco Muñoz

        Hola! Esto significa que se puede hacer un estudio si la superficie útil es mayor a 30m2 (suponiendo que cumplimos el resto de condiciones de iluminación, ventilación, fachada, techos, etc), si la superficie construida (según catastro) son más de 40m2? Muchas gracias

      • Hela Alvarado

        Buenos días Francisco,
        Sí se pueden hacer viviendas tipo estudios siempre y cuando cumpla con las superficies mínimas. Te recuerdo que las superficies a las que se hacen referencia en la normativa siempre son superficies útiles no construidas.

        En la actualidad sigue vigente la superficie mínima de vivienda tipo estudio de 25m2, pero en cuanto se apruebe la modificación del PGOUM, ya no se podrán viviendas con superficie mínima menor a 40 m2, pudiendo reducirse a 30 m2 útiles siempre y cuando dispongan de zonas comunitarias cuya superficie útil sean la suma de los m2 de menos que tiene la vivienda a la que se le ha reducido la superficie con respecto a la mínima exigida que será de 40m2.

        «Artículo 7.3.4 Programa de vivienda
        1. A efectos de estas Normas Urbanísticas se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea igual o superior a cuarenta (40) metros cuadrados, no incluyendo en el cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni los espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Cumpliendo la superficie mínima indicada, serán admisibles viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño.«

        3. En la vivienda colectiva tipo 1 podrá reducirse la superficie mínima de la vivienda hasta treinta (30) metros cuadrados cuando se dispongan zonas comunitarias de estancia y ocio en una cuantía igual o superior a la suma de la reducción de superficie de cada vivienda por debajo de la vivienda mínima, y en los términos del apartado 6.c de este artículo. La vivienda podrá ser diáfana sin compartimentación, a excepción del baño; en el caso de no ser así, las distintas piezas que la compongan respetarán las dimensiones establecidas en el apartado anterior, con la excepción de las dimensiones mínimas de la estancia comedor, que serán libres.

      • ISABEL

        Hela a día de hoy todavía no se ha aprobado la modificación del PGOUM?

      • Hela Alvarado

        Buenos días Isabel.
        A día de hoy están el vigor tanto la modificación del PGOUM de junio del 2022 como el anterior (únicamente en lo que se refiere a la superficie mínima de 25m2 para estudios y 38 m2 para viviendas)

  10. JACINTO ARANDA MARTÍN

    Buenas noches, quisiera preguntar si en un piso de tres dormitorios, tan solo debe tener ventilación natural uno de ellos. El piso está ubicado en Madrid. La superficie construida del piso son 50 m2.

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenos días Jacinto.
      Todos los dormitorios son considerados piezas habitables, por lo tanto deben tener ventilación e iluminación natural.

      Responder
  11. Gonzalo

    Tengo una duda con un dormitorio principal pensado para dos personas. Cuando se especifica lado mínimo 2,5 metros, no se si se refiere a pared sin mochetas. Tengo la pared donde teóricamente va situada la cama de matrimonio que tiene una longitud de 2,95 m pero con dos mochetas a ambos lados que dejan una longitud para situar la cama y mesitas de 2,37 m. Gracias

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenos días Gonzalo,
      El lado mínimo se refiere a la distancia de una pared a otra, sin contar las mochetas.

      Responder
  12. Chema

    Buenas noches
    Me gustaría comprarme un local, es un bajo de 140 m2 y tiene un sótano de 60m2, la finca pertenece a un edificio y se entra por el portal, el bajo A es vivienda y el bajo b que yo quiero comprar es local. Mu pregunta es si por el sótano voy a tener problemas para cambiar el uso? Gracias

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenos días Chema:
      Entiendo que quieres cambiar el uso de local a vivienda.
      Si es así, no deberías tener problema con el cambio de uso siempre y cuando la planta baja, que debería estar a nivel de calle, cumpla con todas las condiciones de habitabilidad anteriormente descritas.
      En cuanto al sótano, no puedes utilizarlo para piezas habitables como dormitorio, salón, estar, comedor o cocina, únicamente podrás usarlo para baños o almacenamiento.
      Espero haber respondido a tus dudas.
      Un saludo

      Responder
  13. gonzalo

    Buenos días. Para un piso construido en 1985 y con su licencia de vivienda concedida en su momento, ¿es necesario justificar el cumplimiento de los parámetros relativos a la normativa urbanística si uno desea rebajar unos centímetros el techo de un dormitorio para aislarlo acústicamente?

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Gonzalo, en principio no haría falta, ya que no estás modificando la vivienda en su distribución. Pero es recomendable que la altura no sea menor a la mínima permitida, de 2,20 m. en un 25% de la superficie de la vivienda.
      En todo caso, si quieres estar seguro puedes pedir cita al ayuntamiento de Madrid con un informador urbanístico para que te lo confirme.
      Un saludo

      Responder
  14. Luis

    Buenos días/tardes/noches a todos,

    Estoy empezando a trabajar con un cliente de Madrid (yo pertenezco a otra comunidad), y sostiene (no es un profesional de la arquitectura) que las cocinas, en la comunidad de Madrid deben tener ventilación natural, obviamente, no me sabe decir a qué normativa se acoge.
    (Supongo que aparte del caudal requerido de ventilación forzada del CTE DB HS 3

    ¿Alguien podría confirmar o desmentir el hecho?

    Gracias!

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Luis:
      En en ayuntamiento de Madrid, aparte del Código Técnico de la Edificación, hay que cumplir las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM-97), especialmente el articulo 7.3 donde se regulan las condiciones particulares del uso residencial.
      Un saludo

      Responder
  15. Javi

    Estimados profesionales, cuento con un estudio en una Corrala de Lavapies (la de la Calle Miguel Servet) construida en 1790, entiendo que el edificio estará protegidísimo por el Ayuntamiento.

    Fue rehabilitada por el propio Ayuntamiento de Madrid en 1984, realizando este mismo la redistribución de las viviendas (pasó de tener 104 viviendas muy pequeñas, a 66 viviendas algo más grandes). https://elpais.com/diario/1984/08/15/madrid/461417055_850215.html

    Su superficie en catastro es de 24 m2… ¿se le consideraría vivienda?

    No sé si al ser de tan antigua construcción estaría sujeta a las normativas actuales.

    Muchas gracias.

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Javier:
      Según el artículo 7.3.4 Programa de vivienda, «…Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo.*»
      *Acuerdo de la CSPG nº 99, de 11.03.1999. Interpretación del artículo 7.3.4.1: Programa mínimo de vivienda: 1º Como consecuencia de la asimilación de los apartamentos regulados por el Plan General de 1985 en el régimen general de vivienda instituido en el nuevo Plan General, se considera satisfecha la condición de viviendas mínima, determinada por el artículo 7.3.4.1 de sus NNUU, en aquéllas que únicamente dispongan de «estancia-comedor-cocina que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo», siempre que su superficie útil total no sea inferior a veinticinco metros cuadrados, pudiendo superar los treinta y ocho metros cuadrados referidos en dicho artículo.
      Según esto no se consideraría vivienda, pero esta es nuestra interpretación. Recomendamos que se confirme esta interpretación con el técnico municipal del ayuntamiento.

      Responder
  16. Jose Luis

    Hola,

    Tengo un local en Madrid de 2 plantas, planta baja a ras de rasante tiene 22-23 m2 y la planta sotano unos 20m2. ¿Se puede convertir en vivienda?

    Saludos
    Jose Luis

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenos días Jose Luis,
      Te recomiendo que hagas una consulta al informador urbanístico del ayuntamiento de Madrid, ya que, en planta sobre rasante no cumpliría con el Artículo 7.3.4 del PGOUM Programa de Vivienda, que dice: «…Podrá admitirse reducir la superficie útil hasta veinticinco (25) metros cuadrados, en el caso de que únicamente disponga de una estancia-comedor-cocina, que puede servir de dormitorio y un cuarto de aseo», pero en el Artículo 7.3.8 Condiciones de ventilación e iluminación en piezas habitables y no habitables en uso
      residencial del PGOUM, dice que «…Ninguna vivienda de nueva edificación tendrá pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella» por lo que entendemos que el aseo al no considerarse una pieza habitable, se podría instalar en la planta sótano y contar para la superficie.
      Pero esta es nuestra interpretación. Recomendamos que se confirme esta interpretación con el técnico municipal.

      Responder
  17. Daniel Martínez

    Buenos días,

    Mi pareja y yo estamos en proceso de compra en Madrid capital de un piso construido en 2006. Nos hemos dado cuenta de que el techo tiene una altura aproximada de 2,36 inferior a los 2,50 que marca la legislación. Creemos que esto se debe a que existe un falso techo por donde va la instalación de aire acondicionado. Querríamos saber qué consecuencias puede tener ésto y si puede originarnos algún problema a lo largo del tiempo dado que hemos leído que ya no es necesario obtener y renovar cédulas de habitabilidad en Madrid.

    Muchas gracias por ayudarnos y un saludo.

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Daniel.
      Tendrías que ver si el techo de TODA la vivienda está a 2.36m., de ser así, no entendemos cómo pudieron darle Licencia de Primera Ocupación.
      Pero si los 2.36m. son sólo en una determinada zona, está permitido según el Artículo 7.3.5 donde se define la Altura Libre del Piso: «La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el setenta y cinco por ciento (75%) de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centímetros en el resto.»

      Responder
  18. Daniel

    Buenas, un baño con una anchura de 0.8 m y 4,6 metros de largo (3,68m2) seria suficiente para poder hacer el cambio de uso? La superficie total del local es de 31 m2.

    Gracias

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Daniel,
      ¿Te refieres a un cambio de uso de local a vivienda en el Ayuntamiento de Madrid?
      Si es así, en principio valdría, teniendo en cuenta la distribución interior del baño para que sea lo más funcional posible.
      Un saludo.

      Responder
  19. José Luis

    Buenas tardes, magnífico artículo, muy ilustrativo. Querría saber en qué norma se fija la altura de zonas libres y puertas (2,50 y 2,03m según su artículo.
    Gracias.

    Responder
    • Hela Alvarado

      Muchas gracias José Luis.
      La normativa a la que nos referimos es el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

      Responder
  20. Esther

    Buenas, quería saber si es posible la licencia de primera ocupación de un semisótano (las estancias están por debajo del nivel de la acera). Gracias.

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Esther:
      Supongo que te refieres a una vivienda. Según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, NO está permitido que las piezas habitables estén debajo del nivel de la acera.
      Un saludo

      Responder
      • jesus

        Hola buenas tardes respecto a este punto tengo , un local que quiero convertirlo a vivienda , una parte del local esta por debajo de la cota cero de la entrada , pero por encima de la acera , es decir ninguna parte esta por debajo del nivel de calle. Esto se debe a que el edificio esta en cuesta.

        Un saludo desde madrid

  21. elena

    Hola,estoy interesada en comprar un local en Madrid para uso de vivienda. Cumple todos los requisitos, es un loft de 200m2. Salvo que es semisótano, pero con mucha luminosidad y ventanas. Tiene patio propio de 25m2 (4 ventanas dan al patio) y el resto de ventanas dan a otro patio. Hay suficiente ventilación, luz natural y espacio. ¿Podría obtener la cédula de habitabilidad?Se concede algun tipo de excepción cuando se verifica que es apto para vivienda?Gracias

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Elena:
      Si el loft está ubicado en Madrid capital, en principio no cumpliría con los requisitos de vivienda exterior que dice que las piezas habitables deben estar sobre rasante.
      Pero a lo mejor se podría alegar que tiene patio propio y que éste cumple con las condiciones de patio que puedan permitir que esa vivienda sea exterior.
      Un saludo,

      Responder
  22. Elisa Maduro

    Buenas tardes, soy propietaria de un piso tipo estudio en madrid que tiene 18m2. Quiero ver si es posible tener la cedula de habitabilidad aunque no cumpla con la superficie de 20m2.

    Muchas gracias y un saludo,

    Elisa

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenas tardes Elisa,
      La cédula de habitabilidad en Madrid, ya no existe.
      Tendrías que solicitar una licencia de primera ocupación.
      La mala noticia es que no cumple con la superficie mínima que exige el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, que es de 25 m2.

      Cualquier otra duda, puedes escribirnos un correo electrónico.

      Un saludo

      Responder
    • Martin

      Puede usarlo de trastero!

      Responder
  23. Juan Antonio

    Buenas noches, para el calculo del 12% de iluminación natural, la superficie que debe ser mínimo del 12% es el hueco de la ventana o la superficie acristalada de la ventana?. Gracias.

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenas tarde Juan Antonio,
      Sí, la superficie mínima de iluminación es la superficie acristalada.
      Un saludo,

      Responder
  24. David

    Muy buenas.
    Si el salón (20 m. cuadrados con ventana al sur) y cocina (17 m. cuadrados con ventana al norte) van unidos, ¿la superficie útil para calcular ventilación e iluminación, se cuenta en su conjunto o por separado?. Gracias.

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenos días David.
      Si el salón y la cocina forman un espacio único sin tabique que les divida, se deben sumar las dos superficies de los espacios para hacer el cálculo del porcentaje mínimo exigido en el PGOUM para la ventilación e iluminación natural y para ello se sumarían también las superficies de las ventanas que dan tanto al salón, como a la cocina.

      Responder
  25. Israel

    Quisiera segregar un piso en dos viviendas en el centro de Madrid pero en una de ellas me quedaría ventilación a un patio interior de 2.90×2.50m.
    Hay alguna forma de justificar para poder realizar la segregación ya que las dimensiones mínimas son 3×3???

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenos días Israel:
      En principio no se podría porque al segregar la vivienda en dos, es como si estuvieses haciendo dos viviendas nuevas por lo que deben cumplir con el PGOUM.

      Responder
  26. RAQUEL

    Buenos días, me gustaría saber donde puedo encontrar esta información en el cte :»Los huecos de iluminación natural deben tener superficie mayor de 12% de la superficie útil de la pieza habitable.»

    No lo encontraba por ningún lado, gracias a vosotros ya he podido tener un dimensionamiento previo.

    Muchas gracias

    Responder
    • Víctoria

      Por el plano, entiendo que la cocina, aunque sea una estancia independiente, puede carecer de ventana. No se considera pieza habitable?

      Responder
      • Hela Alvarado

        Hola Victoria.
        La cocina SÍ es una pieza habitable, debe llevar ventilación e iluminación natural.
        Modificaremos el plano, gracias por tu observación.

      • Iñigo

        Buenas. En caso de no poder abrir una ventana en la cocina, ¿se podría subsanar abriendo la cocina al salón, que sí cuenta con ventanal grande? La vivienda es superior a 38 m2.

        GRACIAS

      • Hela Alvarado

        Buenas Iñigo. Sí, se podría abrir la cocina al salón, en ese caso se sumaría las superficies de la cocina y el salón para el cálculo del porcentaje de iluminación y ventilación natural.

  27. Ana

    Buenos días, para un cambio de uso de local a vivienda en el que la superficie son 70 m2, se podría segregar la unidad y hacer una vivienda mínima más 1 estudio?
    Gracias

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenos días Ana:
      En principio se podría segregar siempre y cuando cumplan con una serie de condiciones que viene en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, cómo el número máximo de viviendas permitido en ciertos ámbitos de la ciudad, como que las viviendas resultantes deben cumplir con en el artículo 7.3.3.1 de las referidas NNUU, como las condiciones establecidas en el Capítulo 7.5 de las Normas Urbanísticas relativas a la dotación de aparcamiento, entre otras.

      Responder
    • Arantxa

      Buenas noches, me gustaría saber si para una vivienda de dos plantas, adosada, es obligatorio que en el aseo de la planta baja haya una ducha. En la planta baja habría también una habitación y no sé si esto lo hace obligatorio. Gracias

      Responder
      • acuatroarquitectos

        Buenos días Arantxa, tu pregunta tiene la respuesta en la normativa municipal. En cada municipio puede variar la dotación obligatoria de los aparatos sanitarios en los baños.

  28. VAL

    Hola,
    deseamos segregar una vivienda en el centro de Madrid. Presenta dos problemas a priori:
    – Parece que parte del inmueble está fuera de alineación oficial
    – Aunque tiene más de 6 m de fachada a la calle, varias estancias interiores dan a un patio de 2×5 metros, que no sé se se con esas dimensiones cumple las condiciones de patio de ventilación e iluminación.

    ¿Podríamos segregar la vivienda en dos con esos condicionantes?

    Muchísimas gracias por la información tan bien explicada que dais.

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Buenas tardes Val, tiene que cumplir la norma zonal municipal correspondiente a la ubicación del inmueble. En principio lo vemos muy complicado, dado que las dos viviendas deberían cumplir los requerimientos actuales, y una estancia que ventile únicamente a un patio de 2x5m no cumple las condiciones del código técnico.

      Responder
  29. Hector

    Tengo una oficina en el centro de madrid, en su día la acondicione para vivir y ahora quiero hacer cambio de uso y me indican que no se puede ya que es interior, existe alguna manera de conseguirlo.
    gracias.

    Responder
  30. Sergio

    Hola,
    Respecto a las condiciones de ventilación de baño y cocina, si la cocina está abierta a un salón que dispone de huecos de ventanas, ¿habría que prever un sistema de extracción forzada para la ventilación de dicha cocina (independiente de la extracción de humos)?
    Gracias

    Responder
  31. julián campos

    Tengo un local en planta baja de 40m2 y planta inferior a la planta baja de 60m2. ¿ Puedo solictar cambio de uso a vivienda incluida la planta inferior como no habitable?. ¿La cocina podría ir en la planta inferior? ¿Que altura mínima debe tener la pieza no habitable? Saludos. Julián

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Buenas tardes Julián, de acuerdo al PGOUM «En el supuesto de que la vivienda se conecte con planta inferior a la planta baja, la superficie total de dicha planta sólo podrá destinarse a piezas no habitables y no podrá superar el veinticinco por ciento (25%) de la superficie de la planta baja.
      La cocina tiene consideración de pieza habitable, no puede ubicarse en una planta inferior a la baja.
      La altura libre puede reducirse a 220cm en el 25% de la vivienda.

      Responder
  32. Alvaro Fernandez

    Buenas tardes, muy buen artículo, me gustaría hacer una pregunta sobre el:
    porqué se dice que la pieza habitable tiene que tener 2,70m y al menos 12 m2 cuando luego las condiciones mínimas de un dormitorio son 6m2, ¿a caso no es una pieza habitable? ¿tendría que cumplir dicho dormitorio lo del círculo de 2,70m?
    Muchas gracias un saludo

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Buenos días Alvaro, al menos una de las piezas habitables debe reunir la condición del círculo de 2.70m y 12m2 de superficie. Esta pieza habitable puede ser el salón o el dormitorio.

      Responder
  33. maria

    Hola
    Con respecto a esos 3 metros de fachada, es solo la fachada que de a calle exterior o tambien cuenta lo que de a patios interiores?
    muchas gracias

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Buenos días Maria, la vivienda debe disponer de una fachada con al menos 3 metros de longitud. Puede ser a la calle o a un patio que reúna las características para considerara la vivienda exterior.

      Responder
  34. Ivan

    Buenas tardes
    Podrían confirmarme, en Madrid, cuando hablamos de huecos de iluminación natural, ¿Corresponde con el total del hueco de la ventana o la superficie de cristal de la ventana?
    Un saludo

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Buenas tardes Ivan, depende de lo estricto que sea el técnico municipal que te reviese el expediente. Nosotros hemos tenido las dos respuestas, el criterio mas habitual es el de la superficie de vidrio.

      Responder
  35. Nany

    Hola quiero comprarme un local para hacerlo un apartamento o vivienda y lo que tengo duda esque el local tiene una altura 2 metros 40centimetro. ME valdría para hacer una vivienda

    Responder
      • David Sopelana Garay

        ¿ toda esta normativa es aplicable a construcción antigua como las que hay en gran parte del centro de Madrid?

      • acuatroarquitectos

        Buenos días David, esta normativa es aplicable a viviendas nuevas, cambios de uso (por ejemplo de local a vivienda), segregaciones (es decir dividir una vivienda en dos)… Los inmuebles que ya tengan uso de vivienda en escritura, o de acuerdo a una licencia municipal ya concedida, no tienen por que justificar el cumplimiento de estos parámetros.

  36. Sara

    Buenos días, tengo un local en Madrid capital que tiene 3 metros de fachada y 22,19 metros útiles ( construídos 26,32). Tiene una altura de techos de 4,16, lo que permitiría hacer un altillo.

    Con los 22,19 metros útiles no llega al mínimo para que sea vivienda, según he leído en vuestro artículo, pero si se hace el altillo, podría este altillo sumar metros útiles?

    Hay alguna forma de salvar este tema? Gracias

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Buenos días Sara, de acuerdo a las condiciones del local no puedes transformarlo en vivienda. La superficie del local no alcanza los 25m2 y no es posible incrementarla realizando un altillo.

      Responder
  37. Magui García

    Buenas tardes.
    Debo proyectar los baños para un Centro de Convenciones y quisiera saber lo siguiente:
    1- Cuáles son las medidas mínimas de baños?
    2- Cuáles son los porcentajes o medidas de ventilación e iluminación mínimas?
    3- Reglamentaciones a tener en cuenta en general, como las medidas para el baño de discapacitados y si deben estar separados de los de hombres y mujeres o deben estar incluidos, etcétera, etcétera.
    Muchas gracias!

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Buenos días, veo que tienes unas consultas muy concretas. Los parámetros para un centro de convenciones no son inmediatos y hay que realizar ciertos cálculos. Por favor ponte en contacto con nosotros vía correo electrónico.

      Responder
  38. Sergio

    Buenos días, quisiera saber si la puerta de acceso da al exterior de la calle, si computa a efectos de ventilación.

    Responder
  39. Alejandro

    Buenos dias, me gustaria preguntaros una duda. Para un cambio de uso, si la vivienda resultante tiene algo mas de 38m2 utiles, es obligatorio que la cocina sea una estancia independiente? No se puede hacer una cocina unida al salon-comedor? Y en caso de tener algo menos de 38, pero mas de 25, se podria tener una estancia salon-comedor-cocina, pero que no sirva a su vez como dormitorio? No queda muy claro en lo que dice la ordenanza…
    Muchas gracias, es muy util el artículo!

    Responder
    • Hela Alvarado

      Hola Alejandro:
      Espero responder a tus dudas:
      – Si la vivienda tiene algo más de 38 m2 útiles no es obligatorio que la cocina sea una estancia independiente, es decir se puede perfectamente incorporar al salón – comedor siempre y cuando cumpla las condiciones de iluminación y ventilación natural definidas en las Normas Urbanísticas.
      – En en el caso de que la vivienda tenga menos de 38 m2 útiles pero más de 25 m2 útiles, sólo podrás hacer una vivienda tipo estudio, porque se supone que por debajo de los 38 m2 utiles no cumples con los condiciones higiénicas mínimas que establece la Orden del 29 de febrero de 1.944.

      Responder
  40. Francisco Barruso

    Me gustaría saber si la normativa municipal de madrid permite obtener la cédula de habitabilidad para un semisótano con 5 ventanales pero bajo rasante.
    Gracias

    Responder
    • Hela Alvarado

      Buenas tardes Francisco:
      La obtención de la Cédula de Habitabilidad correspondía a la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras, Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, de la Comunidad de Madrid que se regía por la Orden de 29 de febrero de 1.944, por la que se establecen las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas, pero a partir del 27 de julio del 2018, la Comunidad de Madrid, ha suprimido a todos los efectos en el ámbito de la Comunidad de Madrid el trámite de concesión de la cédula de habitabilidad, como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda ya que considera que en estos momentos existen diversos controles previos a la construcción y ocupación de las viviendas que permite reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda.
      Por tanto, existen tres títulos jurídicos municipales (licencia de primera ocupación, Inspección Técnica de edificios e Informe de Evaluación de Edificios), con la misma finalidad que las Cédulas de Habitabilidad, es decir, comprobar que reúnen las condiciones físicas y técnicas necesarias para servir al uso de vivienda al que están destinados.
      Resumiendo, las condiciones de habitabilidad de la vivienda deben cumplir con las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid que dice en su artículo 7.3.8.3 que trata de las Condiciones de ventilación e iluminación en piezas habitables y no habitables en uso residencial, que ninguna vivienda de nueva edificación tendrá pieza habitable alguna en plantas inferiores a la baja o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella, salvo en vivienda unifamiliar, que podrá situarse en la planta inmediatamente inferior a la baja, si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural señaladas en este artículo, siendo admisible, a tal efecto, la construcción de patios ingleses con una anchura mínima de doscientos cincuenta (250) centímetros.
      Quedaría pendiente, qué respuesta dan los ayuntamientos a las actuales viviendas situadas bajo rasante que sí estaban permitidas en la Orden del 29 de febrero de 1.944.

      Responder
  41. Mimi

    Buenos días,
    Tenemos una casa que da a la carretera y tiene dos plantas. La altura es poca en la segunda planta y queremos subir un poco, dónde podria ver cuál es el máximo permitido de altitud? Es en Santa Maria de la Alameda (Madrid)

    Responder
    • Javier

      Buenas noches:
      Tengo un apartamento en Jerez de la Frontera de 39 m2 construido en el 2007, en cuanto a su amplitud precisaría conocer cuantas personas pueden habitarlo. (no he encontrado que a nivel municipal se haya legislado al respecto). Felicitaros por el post. Gracias

      Responder
      • Hela Alvarado

        Buenas tardes Javier:
        Muchas gracias por tu comentario.
        En principio cada municipio tiene su propia normativa, que establece las condiciones mínimas de una vivienda.
        Pero existe una Orden estatal, la Orden de 29 de febrero de 1.944 por la que se establecen las condiciones higiénicas mínimas que han de reunir las viviendas.
        En esta Orden aunque no se establecen el número mínimo de habitantes de una vivienda, si se establecen las superficies mínimas de las estancias, y con ello se podrían calcular los habitantes por vivienda, teniendo en cuenta el nº de camas, que sería igual al número de personas. Es decir, para un dormitorio de una cama se establece como mínimo unos 6 m2, y para un dormitorio de 2 camas o cama de matrimonio se establece como mínimo unos 10 m2.

        Espero haberte ayudado pero si quieres consultar algo más no dudes en escribirnos a contacto@acuatroarquitectos.com

  42. Maria gabriela

    Buenas noches, acaban de hacer una rehabilitacion del edificio que implico reformas fuertes en mi piso, entre ellas un tratamiento de humedad a toda una pared de la habitacion, pasado 3 semanas aparecio humedad/moho en otra pared que da al patio, mo piso es un bajo interior. Cuando reclamo a la comunidad y empresa me dicen q esto es normal, que es condensacion, que la pared esta generando humedad y como la habitacion no tiene un buen sistema de ventilacion es normal y que no se puede hacer nada mas q abrir la ventana y esperar meses a q se seque. Quiero saber si hah alguna normativa que me ampare en cuanto a requisitos de ventilacion qie debieron ser aplicados en el proyecto. Gracias

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Buenos días Gabriela, la permeabilidad al vapor de agua es una de las premisas mas importantes para la rehabilitación de las fachadas. En el caso de que la reparación se haga sin criterio técnico y sin aislamiento exterior, puede suponer un incremento de las condensaciones. Sin conocer la reparación realizada y la procedencia del agua es muy difícil proponer una solución.
      Prácticamente todas las normas urbanísticas municipales tienen apartados referentes a la ventilación, aunque se refieren a los tamaños de las ventanas y las superficies de sus huecos. Tambien en el CTE HS 3 Calidad del aire interior, se tabulan las necesidades de ventilación de todos los recintos habitables.

      Responder
  43. Jose

    Buenos días,
    ¿Existe en Madrid alguna normativa de habitabilidad con respecto del ruido?
    Gracias

    Responder
  44. Felix

    Buenos días, por favor podrían indicarme cual es la superficie mínima para un cambio de uso de local a vivienda en Alcobendas?

    gracias de antemano

    Responder
    • acuatroarquitectos

      Buenos días Felix, de acuerdo a la ordenanza de edificación, construcciones e instalaciones de Alcobendas, la vivienda mínima sería un estudio. Su superficie útil total no puede ser inferior a 25 m2, su estancia-comedor-cocina, que sirve a la vez de dormitorio debe tener como mínimo 22m2 y un cuarto de baño principal de 3 m2.

      Responder

Enviar un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *