Condiciones para cambiar el uso de un local a vivienda en Madrid
Si estás pensando en comprar un local para cambiar su uso a vivienda, estos son los puntos que debes tener en cuenta para que el local cumpla con lo especificado tanto en el Código Técnico de la Edificación como en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997.
Cosas a tener en cuenta antes de adquirir el local
Será posible cuando el uso principal del edificio sea residencial, salvo cuando la norma zonal no vincule el local a un uso distinto al residencial y que no tenga ninguna limitación derivada de la Protección de Patrimonio.
No será posible si el uso principal del edificio es distinto al residencial, salvo que el cambio afecte a la totalidad del edificio y no solo al local.
En aquellos ámbitos urbanísticos donde esté limitado el número de vivienda, no podrá superarse el límite máximo de éstas transformando locales en viviendas.
Será posible cuando el local a trasformar esté situados en la planta baja o en planta de piso.
No será posible si el suelo del local a transformar se encuentra aunque sea parcialmente por debajo de la del terreno en contacto con él.
No será posible si sobre el local a transformar existen usos terciarios recreativos o comercial.
Se permitirá la transformación del local aun cuando éste esté fuera de ordenación relativa por superar el fondo máximo edificable, siempre que cumplan con los límites establecidos en el art 2.3.3.2 del PGOUM, salvo que la norma zonal lo prohíba expresamente.
No será posible transformación cuando el local esté ubicado en planta baja de uso industrial que supere el fondo máximo edificable, construidos conforme al a lo establecido en la norma zonal 4 del Vigente PGOUM o del anterior del año 1985 salvo que se demuela el exceso de fondo
Condiciones que debe tener la vivienda resultante
En cualquier caso la vivienda resultante del cambio de uso deberá cumplir con las condiciones de las viviendas a que hace referencia el capítulo 7.3 del PGOUM. (Lee nuestro artículo sobre condiciones mínimas de las viviendas).
La fachada resultantes de la transformación del local deberá estar integrada en la composición de la fachada del edificio en cuanto a colores, materiales y ritmo de huecos, para así garantizar un resultado homogéneo con el resto del edificio, conforme a lo previsto en el artículo 6.10.6.1
La vivienda resultante de la transformación deberá disponer de agua potable, energía eléctrica, calefacción, agua caliente sanitaria y saneamiento.
Cuando en la transformación genere más de una vivienda, deberán aplicar se las condiciones de dotación de aparcamiento del artículo 7.5.
Trámites y Documentación
La tramitación del cambio de uso de local a vivienda se realiza en el Sistema de Licencia Municipales (SLIM) de la web del ayuntamiento y se necesitará firma eléctrónica o bien a través de una Entidad Colaboradora Urbanística.
La documentación a entregar es la necesaria para la presentación de una Declaración Responsable Urbanística por lo es necesario un técnico que redacte el proyecto de cambio de uso.
Los pasos para obtener la licencia son los siguientes:
Preparación de la documentación por parte de técnico para su posterior presentación
Presentación de la documentación o bien a través del Sistema de Licencia Urbanísticas (SLIM) o a través de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU).
Recomendamos presentarlo a través de una ECU por su agilidad en plazos.
En este momento se pueden comenzar las obras, teniendo en cuenta que el ayuntamiento puede declarar ineficaz la actuación urbanistica una vez revisada la documentación pudiendo paralizar las obras de inmediato y obligando a restituir a su situación antes de la actuación.
Una vez revisada la documentación, en caso de que hiciera falta algún documento más, sería requerido o bien por la sección de licencias de la Junta Municipal que corresponda o bien por la Entidad Colaboradora Urbanística.
Una vez presentada la documentación requerida, y si todo está correcto o bien la Junta Municipal o la ECU, expiden un informe favorable sobre la Declaración Responsable.
Una vez terminadas las obras se deberá notificar al ayuntamiento o a la ECU la culminación de las mismas a través de un certificado final de obras firmado por el tecnico y se procederá a la comprobación de que las actuaciones urbanísticas han sido realizadas conforme a la normativa vigente.
Si en la visita de comprobación por el técnico municipal o por el técnico de la Entidad Colaboradora Urbanística, el informe es favorable se inicia el trámite de Declaración Responsable para obtener la Primera Ocupación y funcionamiento necesaria para realizar el cambio registral del inmueble.
Buenas, quiero comprar una oficina que esta en un edificio que es completamente residencia. La vivienda resultante cumpliría toda la normativa a excepción de altura mínima que es 2,40m2.¿Es posible cambiar el uso?¿se puede pedir alguna excepción?. gracias
Hola Arturo,
Cuando se cambio de uso un local u oficina a vivienda, la vivienda resultante debe cumplir con la normativa vigente. En tu caso no hay ninguna excepción, no puede ser vivienda si no cumple con la altura mínima de 2.50 m.
Buenas tardes,
Quería saber si un local comercial en un edificio construido con la normativa de 1985, ¿se puede cambiar de uso a vivienda aunque que con ese cambio se supere el número máximo de viviendas planteadas en ese plan del 85? En este caso e número máximo de viviendas permitidas era de 40 y en su momento se construyeron las 40.
Gracias de antemano por su tiempo.
Hola Juan,
Según el artículo 7.3.12, sobre las condiciones de uso para transformación dice lo siguiente:
«3. En aquellos ámbitos en los que esté limitado el número de viviendas, no podrá superarse el límite máximo de éstas mediante la transformación de locales de uso no residencial.«, así que, según este artículo, no se podría transformar el local comercial que mencionas.
Hola, quiero convertir un local de 35m2 en vivienda en Madrid, es posible? Muchas gracias
Hola María,
No, no es posible, en Madrid capital las viviendas deben tener una superficie mínima de 40 m2 útiles
Buenos días.
Tengo un inmueble que en Catastro viene con uso residencial y en el Registro de la Propiedad como uso comercial, ya que en origen era así.
¿Qué necesito para poder cambiar los datos del Registro a uso residencial?
Un saludo.
Hola David,
La información del Registro de la Propiedad es la que prevalece sobre la información de Catastro por lo que tienes que solicitar al ayuntamiento el cambio de uso de local comercial a vivienda, presentando un proyecto técnico para ello.
Si necesitas más información al respecto no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Buenos días, antes de nada agradecer el contenido del articulo, muy intenresante.
Mi consulta es si un local que forma parte de un bloque de viviendas y en la parte posterior al principal la calle es de uso exclusivo para emergencias, más que nada al posible paso de bomberos, para poder asistir en caso de necesidad, los locales que sitan en esa calle y que están como locales comerciales, almacenes…etc, podrían ser susceptibles de cambio de uso por vivienda, ya que por condiciones mínimas superan los requisitos, en cuanto a m2, ventilación y luminosidad o metros de fachada y/o interior. Podria condicionar el uso de esa calle, para emergencias a la habitacionalidad de ese local, actualmente en activo?. Gracias
Hola Pablo,
El local que quieres convertir en vivienda debe cumplir con el artículo 7.3.3 del Plan general de Ordenación Urbana de Madrid, que se refiere a la condición de vivienda exterior, es decir, que por lo menos una de las piezas habitables de a una vía pública o a un espacio exterior público o a un espacio privado del ámbito de la parcela que cumpla con las condiciones que vienen en dicho artículo.
En cuando al uso de la calle no me consta que sea un impedimento pero te sugiero que lo preguntes a un informador urbanístico, pidiendo cita en el 010 o en la web del ayuntamiento.
Buenos días, he adquirido un lof, con una superficie de 88 m2, que esta calificado como local de uso industrial construido en el 2007. ¿Es posible cambiar su uso a vivienda habitual y empadronarse en la misma? El lof esta en Madrid capital.
Gracias
Hola Vicente,
Será posible cambiar el uso del local siempre y cuando el uso principal del edificio donde se encuentra el loft, sea residencial, ya que según el PGOUM: «La transformación en vivienda de locales incluidos en un edificio de uso exclusivo no residencial no será posible, salvo que el cambio de uso afecte a la totalidad del edificio»
Además debes tener en cuenta lo siguiente:
«Los locales de planta baja de uso industrial que superen el fondo máximo edificable, construidos conforme con lo establecido en la norma zonal 4 del vigente Plan General o con la norma zonal 4 del Plan General de 1985, no podrán transformarse en vivienda, salvo que se demuela el exceso de fondo.»
Cualquier otra duda o consulta no dudes en ponerte en contacto con nosotros.
Hola! Estoy planteando comprar un bajo en un edificio residencial en reforma. Los pisos superiores ya son viviendas en el catastro, pero los bajos no y seguirán siendo un locales comerciales. ¿Qué problemas puedo tener si lo compro y lo uso como vivienda?
Hola Pia,
No es posible usar como vivienda habitual un inmueble que tiene licencia de local, ya que no tiene permiso para el uso residencial. Intenta si puedes, cambiar el uso a vivienda.
Buenos días.
Queremos comprar un piso para alquilar. Hemos encontrado uno en Madrid reformado y equipado, pero lo tienen como local y nosotros lo queremos alquilar como vivienda.
Cómo se debe gestionar esto? La reforma ya está hecha.
Muchas gracias.
Hola Aurora,
Aunque las obras de la reforma ya estén realizadas (con licencia urbanística o no ), si no se ha cambiado el uso de local a vivienda debes realizar todos los pasos como si no se hubiera reformado el local, ya que al ayuntamiento no le consta.
Por lo que antes de comprar es importante que te asegures que el local cumpla las condiciones mínimas de vivienda del Plan general de ordenación urbana de Madrid.
Cualquier otra consulta no dudes en contactarnos.
Buenas! Para el cambio de uso de local a vivienda, ¿Puede tener acceso único desde la calle o es obligatorio que tenga acceso desde zonas comunes? ¿Depende de la zona de ordenación?
Hola Gonzalo.
Cuando se cambia de uso de un local a vivienda, el acceso puede hacerse indistintamente desde la calle o espacio exterior púbico o desde las zonas comunes.
Tengo un local de 40 M2 y voy a solicitar el cambio a vivienda. Voy a reformarlo y quisiera saber si puedo levantar tabiques para separar tres estancias, además del baño, de habitación, salón y cocina.
Gracias
Hola Paloma.
Siempre que las estancias cumplan con la superficie útil mínima y con el 12 % de iluminación natural (excepto el baño), puedes separarlas mediante un tabique.
Salón: 14 m2 útiles.
Cocina: 7 m2 útiles.
Dormitorio: 12 m2 útiles
Baño: 3 m2 útiles
Tengo un local de 40 M2 y voy a solicitar el cambio a vivienda. Voy a reformarlo y quisiera saber si puedo levantar tabiques para separar tres estancias, además del baño, de habitación, salón y cocina.
Buenas tardes, muchas gracias por vuestra información. Mi duda es sobre un local en Madrid y que está en la zona Nz 3.1.a, hay algún tipo de restricción para el cambio de uso.? Por otra parte, el local tiene sótano, se puede legalizar con algún uso? Gracias
Hola pedro,
En principio no tendría restricciones el cambio de uso de local a vivienda en la NZ 3.1.a, pero te recomiendo consultarlo con informador urbanístico, por si el inmueble está además en algún ámbito especial que se le apliquen su propias condiciones.
Por otro lado, ya no se permite ningún uso en la planta sótano, si el local lo vas a destinar a vivienda, por lo que tienes que clausurarlo o dejar una pequeña trampilla de mantenimiento.
Buenos días. Una vez realizada la compraventa del local y pagado el impuesto a la Agencia tributaria. Se debe registrar en el Registro de la Propiedad
el local antes de solicitar el cambio de uso al ayuntamiento, o debemos esperar a tener la licencia concedida por parte del ayuntamiento y registrarlo ya cómo vivienda?
Hola Iván,
Si el local está en Madrid capital, primero debes realizar el cambio de uso de local a vivienda en en ayuntamiento de Madrid, luego cambiar las escrituras del inmueble, luego registrarlo en el registro de la propiedad y por último realizar la alteración catastral.
Hola Hela!
Espero que estés bien.
Hemos encontrado una oportunidad para cambio de uso a vivienda. Que tiene 36 m2 en PB y 12 M2 en Planta 1. con lo que cumpliría la superficie mínima de 40 m pero en dos plantas. Se podría hacer el cambio de uso? Las demás estancias encajarían en los 36m. 14 salon,12 hab,7 cocina y 3 baño. Saludos y gracias
Hola Gabriela,
Sí, se podría hacer siempre y cuando la planta baja esté sobre rasante, la altura libre sea mínimo 2,50m. (2.20 m. en baño y cocina) y que cumplas con las superficies mínimas de cada estancia.
hola, estoy estudiando el posible cambio de uso de un local y tengo dos dudas:
1. se necesita «tendedero» como tal o puede ser parte de la zona de cocina?
El local actualmente sólo tiene fachada a calle
2. la cota interior es de +18 cm desde la acera en el centro de la fachafa, pero la calle está en pendiente, quedando la acera por encima en uno de los lados de la fachada, entiendo que no se contará como bajo rasante, no?
gracias de antemano
Hola Juan Carlos,
El Plan general de Ordenación Urbana de Madrid dice lo siguiente:
El tendedero, «En caso de estar incorporado a la vivienda, tendrá una dimensión útil mínima 3 m2, contará con ventilación natural directa y dispondrá de un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público.
No será necesaria la separación física entre la cocina y el tendedero, siempre que el conjunto respete la superficie mínima de ambas piezas y que el tendedero disponga de pavimento con pendiente y desagüe.»
Hola,
Estoy pensando en hacer un cambio de uso de un local con uso industrial en Madrid, construido anteriormente al año 1985, que tiene un fondo de 15 m.
Os quería preguntar sobre este punto ( art.7.3.12, punto 6).
Copio aquí lo que ponéis:
No será posible transformación cuando el local esté ubicado en planta baja de uso industrial que supere el fondo máximo edificable, construidos conforme al a lo establecido en la norma zonal 4 del Vigente PGOUM o del anterior del año 1985 salvo que se demuela el exceso de fondo.
La normativa no dice «Anterior al año 1985», habéis llegado a esta conclusión por algo?
Muchísimas gracias
Hola Jul,
Lo que quiere decir el artículo 7.3.13, es que si el local de uso industrial fue construido conforme al Plan General de Ordenación Urbana de 1997, o conforme al del año 1985, no podrá realizarse el cambio de uso de industrial a residencial si el fondo máximo supera los 12 m. a menos que se demuela
Si tu local fue construido anteriormente al año 1985, te sugiero que lo consultes directamente con un informador urbanístico del ayuntamiento de Madrid, o que realices una consulta urbanística para saber si puedes o no cambiarle el uso y bajo qué condiciones.
Buenos días:
Quiero cambiar el uso de un local a vivienda en Madrid y necesito saber si la Comunidad se puede oponer a ese cambio de uso del local a pie de calle a vivienda
Hola. Estoy pensando la opción de comprar un edificio, y reconvertirlo en viviendas. Me pregunto si es posible gestionar la solicitud de licencia de obras y/ o actividad por Procedimiento Ordinario Común, sin ser yo el propietario. La compra de tal edificio está sujeta a que yo pueda llevar a cabo tal recovnversión.
Gracias por vuestra opinión. Un saludo.
Hola Germán,
Muchas gracias por ponerte en contacto con nosotros.
No es necesario ser el propietario del edificio para tramitar la licencia, pero es conveniente informarle. SI es necesario ser el titular de la licencia de instalaciones generales del edificio o solicitar el cambio de titularidad en la web del ayuntamiento (es gratuito).
Hola, estaria interesado en que me informaran sobre el cambio de uso de local a vivienda de dos locales en Madrid.Uno en Vallecas y otro en la Alameda de Osuna. Un saludo
hola…quiero comprar una vivienda que está aún registrado como local y querría saber:
1.- Cuáles son los requisitos?
2.- Cuanto tardaría?
3.- Se puede alquilar la vivienda durante el tiempo que dure el trámite
Buenos días Carlos,
Muchas gracias por ponerte en contacto con nosotros.
Arriba en el post vienen resumidos los requisitos para cambiar el uso de local a vivienda en Madrid.
El tiempo estimado de obtención de informe favorable es de 3 a 4 meses aproximadamente si lo haces con una Entidad Colaboradora Urbanística (puede aumentar si hiciera falta un informe preceptivo de la Comisión de Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural por disponer el local algún elemento con Protección de Patrimonio).
Si se realiza a través del Sistema de Licencia Urbanísticas Municipales (SLIM) se va a 8 meses un año aproximadamente (anteriormente era así), pero hace tiempo que las DR las realizamos a través de entidades colaboradoras urbanísticas y es posible que este tiempo haya modificado y ahora sean más rápidos.
Por último, entiendo que legalmente no puedes alquilar un local como vivienda hasta que no obtengas el licencia de primera ocupación y funcionamiento y realices el trámite de cambio de uso en el registro de la propiedad.