Condiciones para cambiar el uso de un local a vivienda en Madrid
Si estás pensando en comprar un local para cambiar su uso a vivienda, estos son los puntos que debes tener en cuenta para que el local cumpla con lo especificado tanto en el Código Técnico de la Edificación como en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997.
Cosas a tener en cuenta antes de adquirir el local
Será posible cuando el uso principal del edificio sea residencial, salvo cuando la norma zonal no vincule el local a un uso distinto al residencial y que no tenga ninguna limitación derivada de la Protección de Patrimonio.
No será posible si el uso principal del edificio es distinto al residencial, salvo que el cambio afecte a la totalidad del edificio y no solo al local.
En aquellos ámbitos urbanísticos donde esté limitado el número de vivienda, no podrá superarse el límite máximo de éstas transformando locales en viviendas.
Será posible cuando el local a trasformar esté situados en la planta baja o en planta de piso.
No será posible si el suelo del local a transformar se encuentra aunque sea parcialmente por debajo de la del terreno en contacto con él.
No será posible si sobre el local a transformar existen usos terciarios recreativos o comercial.
Se permitirá la transformación del local aun cuando éste esté fuera de ordenación relativa por superar el fondo máximo edificable, siempre que cumplan con los límites establecidos en el art 2.3.3.2 del PGOUM, salvo que la norma zonal lo prohíba expresamente.
No será posible transformación cuando el local esté ubicado en planta baja de uso industrial que supere el fondo máximo edificable, construidos conforme al a lo establecido en la norma zonal 4 del Vigente PGOUM o del anterior del año 1985 salvo que se demuela el exceso de fondo
Condiciones que debe tener la vivienda resultante
En cualquier caso la vivienda resultante del cambio de uso deberá cumplir con las condiciones de las viviendas a que hace referencia el capítulo 7.3 del PGOUM. (Lee nuestro artículo sobre condiciones mínimas de las viviendas).
La fachada resultantes de la transformación del local deberá estar integrada en la composición de la fachada del edificio en cuanto a colores, materiales y ritmo de huecos, para así garantizar un resultado homogéneo con el resto del edificio, conforme a lo previsto en el artículo 6.10.6.1
La vivienda resultante de la transformación deberá disponer de agua potable, energía eléctrica, calefacción, agua caliente sanitaria y saneamiento.
Cuando en la transformación genere más de una vivienda, deberán aplicar se las condiciones de dotación de aparcamiento del artículo 7.5.
Trámites y Documentación
La tramitación del cambio de uso de local a vivienda se realiza en el Sistema de Licencia Municipales (SLIM) de la web del ayuntamiento y se necesitará firma eléctrónica o bien a través de una Entidad Colaboradora Urbanística.
La documentación a entregar es la necesaria para la presentación de una Declaración Responsable Urbanística por lo es necesario un técnico que redacte el proyecto de cambio de uso.
Los pasos para obtener la licencia son los siguientes:
Preparación de la documentación por parte de técnico para su posterior presentación
Presentación de la documentación o bien a través del Sistema de Licencia Urbanísticas (SLIM) o a través de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU).
Recomendamos presentarlo a través de una ECU por su agilidad en plazos.
En este momento se pueden comenzar las obras, teniendo en cuenta que el ayuntamiento puede declarar ineficaz la actuación urbanistica una vez revisada la documentación pudiendo paralizar las obras de inmediato y obligando a restituir a su situación antes de la actuación.
Una vez revisada la documentación, en caso de que hiciera falta algún documento más, sería requerido o bien por la sección de licencias de la Junta Municipal que corresponda o bien por la Entidad Colaboradora Urbanística.
Una vez presentada la documentación requerida, y si todo está correcto o bien la Junta Municipal o la ECU, expiden un informe favorable sobre la Declaración Responsable.
Una vez terminadas las obras se deberá notificar al ayuntamiento o a la ECU la culminación de las mismas a través de un certificado final de obras firmado por el tecnico y se procederá a la comprobación de que las actuaciones urbanísticas han sido realizadas conforme a la normativa vigente.
Si en la visita de comprobación por el técnico municipal o por el técnico de la Entidad Colaboradora Urbanística, el informe es favorable se inicia el trámite de Declaración Responsable para obtener la Primera Ocupación y funcionamiento necesaria para realizar el cambio registral del inmueble.
Hola. Estoy pensando la opción de comprar un edificio, y reconvertirlo en viviendas. Me pregunto si es posible gestionar la solicitud de licencia de obras y/ o actividad por Procedimiento Ordinario Común, sin ser yo el propietario. La compra de tal edificio está sujeta a que yo pueda llevar a cabo tal recovnversión.
Gracias por vuestra opinión. Un saludo.
Hola Germán,
Muchas gracias por ponerte en contacto con nosotros.
No es necesario ser el propietario del edificio para tramitar la licencia, pero es conveniente informarle. SI es necesario ser el titular de la licencia de instalaciones generales del edificio o solicitar el cambio de titularidad en la web del ayuntamiento (es gratuito).
Hola, estaria interesado en que me informaran sobre el cambio de uso de local a vivienda de dos locales en Madrid.Uno en Vallecas y otro en la Alameda de Osuna. Un saludo
hola…quiero comprar una vivienda que está aún registrado como local y querría saber:
1.- Cuáles son los requisitos?
2.- Cuanto tardaría?
3.- Se puede alquilar la vivienda durante el tiempo que dure el trámite
Buenos días Carlos,
Muchas gracias por ponerte en contacto con nosotros.
Arriba en el post vienen resumidos los requisitos para cambiar el uso de local a vivienda en Madrid.
El tiempo estimado de obtención de informe favorable es de 3 a 4 meses aproximadamente si lo haces con una Entidad Colaboradora Urbanística (puede aumentar si hiciera falta un informe preceptivo de la Comisión de Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural por disponer el local algún elemento con Protección de Patrimonio).
Si se realiza a través del Sistema de Licencia Urbanísticas Municipales (SLIM) se va a 8 meses un año aproximadamente (anteriormente era así), pero hace tiempo que las DR las realizamos a través de entidades colaboradoras urbanísticas y es posible que este tiempo haya modificado y ahora sean más rápidos.
Por último, entiendo que legalmente no puedes alquilar un local como vivienda hasta que no obtengas el licencia de primera ocupación y funcionamiento y realices el trámite de cambio de uso en el registro de la propiedad.