Rehabilitación de edificios | Breve guía

Muchas veces en nuestra oficina nos tenemos que enfrentar a la siguiente pregunta: Soy presidente de una comunidad de propietarios ¿que debo hacer para rehabilitar mi edificio? Los pasos que deben guiar a un propietario/comunidad a la hora de afrontar la rehabilitación de un inmueble, según nuestro criterio, son los siguientes:

Convocar junta de vecinos en la cual se autorice a alguno de los vecinos a contratar justificadamente (con varios presupuestos) a un arquitecto, con el fin de realizar un informe en el cual se localicen las deficiencias constructivas a reparar. Para la realización de este trabajo el técnico  competente es el arquitecto superior, puesto que posee conocimientos  en construcción, estructuras e instalaciones en edificación residencial. Otros profesionales están preparados para la realización parcial de estos trabajos, un informe global solo lo puede realizar un arquitecto con titulación superior.

Si las deficiencias constructivas son leves, la oficina de arquitectura debe realizar un breve informe de daños,  posibles reparaciones y su coste aproximado. Se deberán realizar un listado ordenando la prioridad de  las necesidades según su urgencia.  Este informe dará cobertura al presidente a la hora de afrontar las obras puesto que  será la opinión de un profesional la que queda reflejada en dicho informe.

 

Si el arquitecto encargado de realizar el informe entendiese que las deficiencias son graves y requieren la ejecución de obras de importancia (fachadas con riesgo de desprendimiento, daños estructurales…), debe comunicarlo inmediatamente a la comunidad. En esta comunicación es necesaria la enumeración de las medidas de seguridad que se deben adoptar. Posteriormente en un caso como este es recomendable la redacción de un proyecto de obras realizado por un arquitecto, de esta manera la comunidad de propietarios y su presidente traslada la responsabilidad de la actuación a un técnico competente.

Tanto el informe como el proyecto deben describir las obras a realizar, se debe preparar una relación muy precisa de todas las partidas de obra perfectamente cuantificadas. Este punto es de especial importancia pues debe ser el documento de referencia para la contratación de la empresa constructora. Solo desde un documento de este tipo se puede saber qué empresa ha realizado la mejor oferta económica.

Con el informe-proyecto se pedirán las ofertas económicas a las empresas constructoras. Se recomienda el aporte de referencias de obras ejecutadas, no es recomendable que la oferta económica sea la única motivación en la contratación de la obra.  Es conveniente que la comunidad se deje asesorar por su equipo de arquitectos, de esta manera la contratación se realiza de manera objetiva y se evitan los famosos favores a «conocidos», «familiares»… fuentes habituales de discusiones y conflictos. En nuestra oficina podemos ofrecerles dicho asesoramiento incluyendo la base legal del contrato de obras, este punto es crucial puesto que debe ser la comunidad de propietarios la que en principio establezca las condiciones de pago, garantías, plazos…

Una vez realizada la contratación de la empresa constructora y antes del inicio de las obras deben solicitarse las ayudas y subvenciones. Esta tarea no debe olvidarse puesto que la cuantía puede ser generosa. Acuatro arquitectos les ofrece la gestión de solicitud de ayudas en las dependencias administrativas que las conceden, esta gestión es una tarea burocrática  ardua difícilmente asumible para los presidentes de las comunidades que debe realizarse a nuestro entender de manera profesional.

Una vez completados todos los puntos anteriores llega el momento de la ejecución de la obra. Es importante disponer de un arquitecto especializado en rehabilitación que vigile que los trabajos se realicen en plazo, calidad y precio.

Una vez finalizada la obra el arquitecto que haya supervisado la ejecución y si esta se ha realizado conforme a la calidad requerida, se debe realizar un informe de idoneidad y un acta de finalización de obras, de esta manera la comunidad de vecinos podrá reclamar las ayudas concedidas.

6 Comentarios

  1. Miguel

    Hola. Primero, felicitaros por la página web. Me parece que abordais el tema de la Rehebilitación con tacto y con buenos criterios, sobre todo haciendo mas comprensible este mundo tan enrevesado que nos toca.

    Sin embargo quiero manifestar mi discrepancia sobre todo al hincapié que haces para contratar a un Arquitecto. Yo soy arquitecto técnico de profesión y creo tener suficientes conocimientos técnicos para realizar este tipo de trabajos, Saludos,

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    • Acuatro Arquitectos

      Hola Miguel, lo primero agradecerte la felicitación.
      Respecto al segundo comentario, según nuestra experiencia para la ejecución de trabajos de rehabilitación efectivamente la capacitación del arquitecto técnico en el 90% de los casos suele ser mas que suficiente. En el caso de que se deba peritar de manera global la estructura del edificio, según nuestro criterio debe ser un arquitecto de ciclo superior quien realice el estudio y el proyecto en su caso. En lo relativo a temas estéticos, composición, fachadas,… si bien la preparación de un arquitecto es mas completa que la de un arquitecto técnico, podríamos asegurar que esto no siempre garantiza mejores resultados.

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  2. admin

    @PRESIDENTA DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

    En principio las obras se deben realizar en el orden en que la comunidad de vecinos decida en junta. La decisión anterior viene condicionada en el caso de que alguno de los vecinos por necesidad inste a la realización de las obras referentes a la supresión de barreras arquitectónicas. En este caso la prioridad esta clara, puesto que la ley faculta a las personas que precisen estas obras a realizar las modificaciones pertinentes en caso de que la comunidad no las atendiese, previa notificación a la comunidad de propietarios.

    Puede encontrar la base legal de esta respuesta en:III.3 La Ley 15/1995, de 30 de mayo, de límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad

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  3. PRESIDENTA DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

    Buenos días

    Soy el presidente de una comunidad de vecionos en Madrid en la que hay aprobadas en junta y recogidas en el acta varias obras a realizar: instalación de un ascensor (hay muchos copropietarios mayores de 70 años y con minusvalías) pintar la fachada exterior y poner losetas en el jardin privado. Como no hay fondos suficientes ni la posibilidad de pasar derramas por el importe total de los presupuestos, se van a acometer las obras por etapas. Mi pregunta es la siguente, cómo no hay unanimidad a la hora de establecer el orden de la ejecución de cada obra, me gustaría saber si por ley hay alguna forma de establecer el orden de la ejecución de las obras aprobadas y si la instalación del ascensor se considera prioritaria o no (entiendo que sí por ser para la eliminación de barreras arquitectónicas)

    Muchas gracias por su respuesta.

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  4. vecino

    Soy presidente de una comunidad de propietarios y no me fío de los presupuestos del administrador, parecen inflados… esta forma de hacer las cosas parece mas transparente ¿podrían asesorarme de manera particular tengo algunos detalles que aún no entiendo bien?

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