Un Informe de Evaluación del Edificio (IEE) desfavorable no es simplemente un documento que advierte de que un edificio necesita reparaciones. En Madrid puede ser el punto de partida de un expediente administrativo para exigir la subsanación de las deficiencias, normalmente mediante una orden de ejecución.

Si la comunidad de propietarios no actúa, el procedimiento puede avanzar hacia multas coercitivas, declaración de incumplimiento del deber de conservación, ejecución subsidiaria de las obras a costa de la propiedad e incluso, en situaciones extremas, medidas sancionadoras o expropiatorias. El propio Ayuntamiento de Madrid describe expresamente esta secuencia para las ITE e IEE desfavorables.

Pero el IEE analiza tres cuestiones diferentes conservación, accesibilidad universal y eficiencia energética y las consecuencias de cada una de ellas no son iguales. Entender esta diferencia es esencial para saber qué obligaciones tiene realmente una comunidad de propietarios después de presentar el informe.

El IEE es un documento global que analiza el edificio desde tres perspectivas:

El Decreto 103/2016 de la Comunidad de Madrid es especialmente claro. Cuando la evaluación del estado de conservación resulta desfavorable, el informe debe identificar las deficiencias que deben subsanarse y, si procede, las medidas de seguridad necesarias para proteger a ocupantes, edificios colindantes y transeúntes. En accesibilidad, en cambio, debe determinarse si el edificio es susceptible de realizar ajustes razonables; y en eficiencia energética se incorpora la certificación energética vigente.

Esta distinción evita una confusión frecuente: un edificio puede presentar deficiencias de accesibilidad o tener una calificación energética E, F o G sin que esas circunstancias sean, por sí mismas, la causa del dictamen desfavorable de conservación.

En Madrid capital, la presentación del IEE no termina el procedimiento. Cuando el estado de conservación es desfavorable, la información pasa a formar parte del Registro de Edificios y Construcciones (REC) y entra en el circuito municipal de control del deber de conservación.

El Ayuntamiento de Madrid indica expresamente que cuando una ITE o un IEE es desfavorable se dicta una orden de ejecución para subsanar las deficiencias detectadas. Dependiendo del tipo de daño, el expediente será gestionado por el Área de Urbanismo o por la Junta Municipal de Distrito.

Conviene precisar algo: el IEE y la orden de ejecución son dos cosas diferentes. El IEE es el informe técnico que detecta y describe las deficiencias; la orden de ejecución es el acto administrativo mediante el cual el Ayuntamiento concreta las actuaciones que exige a la propiedad y los plazos para realizarlas.

De hecho, en el REC pueden aparecer vinculados el expediente de ITE/IEE y otro expediente específico de orden de ejecución o seguimiento de las obras. Esa separación es importante también al final del procedimiento, como veremos más adelante.

No debe entenderse que la comunidad puede ignorar las deficiencias hasta que llegue una notificación municipal. El Decreto 103/2016 establece directamente que los propietarios deben realizar las obras necesarias para subsanar las deficiencias en el estado de conservación y ejecutar los ajustes razonables de accesibilidad recogidos en el IEE.

La orden de ejecución es, por tanto, el instrumento con el que la Administración concreta y fuerza administrativamente una obligación de conservación que ya corresponde a la propiedad.

La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid refuerza este sistema: los informes derivados de las inspecciones periódicas pueden servir de base para dictar órdenes de ejecución y los ayuntamientos deben ordenar la reparación, conservación o rehabilitación de los edificios que estén deteriorados o en condiciones deficientes.

La distribución de competencias depende de la naturaleza de los daños.

Cuando las deficiencias afectan a la seguridad estructural, el seguimiento corresponde a los servicios municipales especializados en control estructural de la edificación. Las órdenes por deficiencias que no afectan a la seguridad estructural se tramitan normalmente desde las Juntas Municipales de Distrito. El REC también incorpora las multas coercitivas, las declaraciones de incumplimiento, las ejecuciones subsidiarias y los eventuales expedientes sancionadores vinculados al deber de conservación.

Esto explica por qué dos IEE desfavorables aparentemente similares pueden seguir ritmos administrativos diferentes. Una deficiencia localizada de revestimiento, cubierta o saneamiento no tiene el mismo tratamiento técnico que una patología que pueda comprometer elementos estructurales.

En principio, no.

La propia información municipal sobre las inspecciones desfavorables recomienda actuar sobre las deficiencias. Para la ITE, el Ayuntamiento establece incluso la posibilidad de tramitar voluntariamente las obras antes de recibir la orden; una vez notificada esta, las actuaciones deben adecuarse a lo que determine la propia orden y a sus plazos. El Ayuntamiento integra ITE e IEE dentro del mismo sistema de control del deber de conservación.

Desde un punto de vista práctico, esperar durante meses a que la Administración tramite el expediente no suele ofrecer ninguna ventaja. Si las deficiencias están correctamente diagnosticadas, puede ser preferible definir técnicamente la reparación, tramitar el título urbanístico que corresponda y acreditar posteriormente su subsanación.

Esto resulta todavía más importante cuando existen daños que puedan evolucionar o generar riesgo para terceros.

Cuando durante la inspección se detecta una situación de peligro, la obligación de actuar es independiente del ritmo administrativo del IEE.

El Decreto autonómico deja expresamente a salvo las medidas que deban adoptarse cuando se haya detectado peligro inminente. Además, el Ayuntamiento de Madrid contempla actuaciones inmediatas de emergencia cuando los daños pueden poner en peligro a ocupantes o personas en la vía pública. En esos casos incluso puede actuar directamente mediante ejecución subsidiaria, repercutiendo posteriormente el coste a la propiedad.

Por tanto, una medida de seguridad, un apeo, retirada de elementos con riesgo de desprendimiento, protección provisional o actuación equivalente, no debe retrasarse esperando a que finalice el expediente ordinario.

La orden determina las actuaciones que deben realizarse para recuperar las condiciones exigibles del inmueble y fija los plazos de cumplimiento. Dependiendo de la entidad de los trabajos puede exigir documentación técnica, proyecto, dirección facultativa u otras condiciones.

La orden no necesariamente tiene que reproducir exactamente la solución constructiva propuesta inicialmente por el técnico del IEE. Lo esencial es que las obras ejecutadas solucionen correctamente las deficiencias que han dado origen al expediente y cumplan la normativa urbanística y técnica aplicable.

En edificios protegidos aparece además una dificultad adicional: las intervenciones de conservación, rehabilitación o accesibilidad deben compatibilizarse con las condiciones de protección patrimonial. La propia regulación autonómica exige que los ajustes razonables de accesibilidad en edificios protegidos tengan en cuenta dicha normativa.

Aquí aparecen las consecuencias más importantes de un IEE desfavorable.

En Madrid, el Ayuntamiento puede imponer hasta tres multas coercitivas sucesivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros por incumplimiento de la orden. Estas multas no sustituyen a las obras: su finalidad es obligar a cumplir y pueden coexistir con otras responsabilidades.

Si el incumplimiento continúa, puede declararse formalmente el incumplimiento del deber de conservación. A partir de ese momento puede iniciarse la ejecución subsidiaria de las obras, un procedimiento sancionador y, en casos extremos, una actuación expropiatoria.

La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid establece igualmente que el incumplimiento injustificado de una orden permite a la Administración acudir a la ejecución subsidiaria a costa del obligado, imponer las sanciones que procedan o, en determinados supuestos, recurrir a la expropiación forzosa.

La ejecución subsidiaria tiene una consecuencia económica especialmente relevante: es el Ayuntamiento quien encarga o ejecuta las obras necesarias y después repercute su coste a la propiedad. Por ello suele ser una situación mucho menos controlable para la comunidad que contratar y organizar directamente la rehabilitación.

No necesariamente, y esta es una particularidad del procedimiento madrileño que suele generar bastante confusión.

El Ayuntamiento de Madrid explica que, una vez ejecutadas las obras, la propiedad debe acreditar técnicamente que las deficiencias han quedado subsanadas. Con carácter general se presenta un certificado de idoneidad cuando las obras no han requerido proyecto y un certificado final de obra cuando sí lo han requerido.

Cuando el Ayuntamiento verifica la reparación, anota la subsanación en el Registro de Edificios y Construcciones.

Pero el Ayuntamiento hace una precisión muy significativa: la ITE o el IEE original no se transforma administrativamente en “favorable”. La subsanación consta en el expediente de orden de ejecución o seguimiento de las obras vinculado al informe inicial.

Por eso, al estudiar la situación administrativa de un edificio no debe mirarse únicamente la palabra “desfavorable” del IEE. Hay que comprobar también si existe un expediente relacionado y si las deficiencias aparecen posteriormente como subsanadas.

La accesibilidad sigue una lógica diferente a la conservación.

El IEE debe determinar si el edificio cumple las condiciones básicas de accesibilidad y, sobre todo, si es susceptible de incorporar ajustes razonables. El Decreto 103/2016 establece además que los propietarios deben realizar los ajustes razonables recogidos en el informe.

Un ajuste razonable no equivale necesariamente a conseguir que un edificio existente cumpla exactamente todas las condiciones que se exigirían a un edificio nuevo. Se trata de encontrar una solución eficaz, segura y practicable que mejore la accesibilidad sin imponer una carga desproporcionada.

El propio Ayuntamiento de Madrid ha estudiado específicamente esta cuestión. Una consulta jurídica municipal sobre accesibilidad concluyó que la orden de ejecución constituye el instrumento administrativo ordinario para exigir estas actuaciones, considerando las exigencias de accesibilidad dentro de las obligaciones que pesan sobre la propiedad del edificio.

Por tanto, un IEE puede no tener deficiencias graves de conservación y, sin embargo, poner de manifiesto una obligación pendiente en materia de accesibilidad.

Aquí intervienen factores técnicos, económicos y sociales.

Para edificios en propiedad horizontal, la legislación utiliza como referencia el coste repercutido anualmente a los propietarios, descontando las ayudas públicas. La referencia de las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes aparece tanto en la regulación estatal como en la información publicada por el Ayuntamiento de Madrid. El propio Ayuntamiento recuerda además que, a efectos de valorar esa repercusión anual, puede considerarse la financiación o el pago aplazado que pueda obtener la comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal establece asimismo la obligatoriedad de determinadas actuaciones de accesibilidad cuando se cumplen estos límites, y también cuando las ayudas públicas disponibles alcanzan el 75 % del importe de las obras. Si la comunidad aprueba válidamente la actuación por la mayoría prevista en la ley, queda obligada al pago aunque el importe supere las doce mensualidades.

Por ello, decir simplemente que “instalar un ascensor cuesta más de doce mensualidades y, por tanto, no es obligatorio” puede ser incorrecto. Es necesario analizar la financiación, las subvenciones, la solución técnicamente posible, las características del edificio y la situación concreta que motiva la adaptación.

Sí. La obligación de accesibilidad no depende necesariamente de que existan daños estructurales o constructivos.

El IEE funciona como un instrumento de diagnóstico y proporciona al Ayuntamiento información sobre la existencia de barreras y la posibilidad de realizar ajustes razonables. A partir de ahí, la Administración puede exigir el cumplimiento de las obligaciones aplicables mediante los mecanismos de disciplina y ejecución previstos en la normativa. El criterio jurídico publicado por el Ayuntamiento de Madrid identifica precisamente la orden de ejecución como el cauce idóneo para requerir actuaciones de accesibilidad.

La solución concreta, sin embargo, debe estudiarse caso por caso. No es lo mismo un edificio en el que puede instalarse un ascensor convencional que otro protegido, con una escalera de dimensiones reducidas o en el que únicamente sea viable una plataforma u otra medida alternativa.

Esta es probablemente la diferencia más importante respecto a la conservación.

Una mala calificación energética no convierte por sí misma un IEE en desfavorable ni genera automáticamente una orden de ejecución para aislar la fachada, sustituir la cubierta o cambiar las instalaciones.

El propio Ayuntamiento de Madrid señala que la información energética incorporada a la inspección sirve para establecer medidas de fomento de la eficiencia energética, pero no puede afectar al resultado favorable o desfavorable de la inspección.

El certificado energético de un edificio existente sí debe incluir recomendaciones de intervenciones técnicamente viables para mejorar su comportamiento. Estas pueden afectar a la envolvente —fachadas, cubiertas, huecos—, a las instalaciones o a los sistemas de control, pero su inclusión en el certificado no equivale por sí sola a una obligación municipal inmediata de ejecutarlas.

Por tanto, un edificio puede tener un IEE favorable desde el punto de vista de conservación y, al mismo tiempo, presentar una calificación energética muy baja.

Sí la tiene, pero es diferente.

La calificación energética permite cuantificar el comportamiento del edificio, orientar una futura rehabilitación y justificar actuaciones de mejora y programas de subvenciones. Además, la Ley de Propiedad Horizontal facilita actualmente la adopción de acuerdos para obras que mejoren la eficiencia energética, incluida la modificación de la envolvente, mediante determinadas mayorías y teniendo en cuenta ayudas y financiación.

El marco europeo también está evolucionando claramente hacia una rehabilitación progresiva del parque menos eficiente. La Directiva (UE) 2024/1275 refuerza esta orientación y presta especial atención a los edificios de peor comportamiento energético. Pero esta evolución normativa no debe confundirse con el funcionamiento actual del IEE municipal: una letra energética baja no es hoy equivalente a un dictamen desfavorable de conservación ni genera por sí misma la misma orden de ejecución.

No.

Un IEE puede ser desfavorable por humedades, desprendimientos, deterioro de fachadas, problemas de cubierta, defectos de saneamiento o determinadas patologías estructurales sin que el edificio se encuentre en situación legal de ruina.

La declaración de ruina es un procedimiento distinto y exige que concurran los supuestos previstos en la legislación urbanística. La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid contempla, entre otros casos, que las reparaciones necesarias superen determinados límites vinculados al valor de una construcción equivalente de nueva planta.

Por tanto, “IEE desfavorable” y “edificio en ruina” no son conceptos equivalentes.

En Madrid existe otra consecuencia que no siempre se tiene en cuenta: la situación del edificio puede consultarse en el Registro de Edificios y Construcciones.

El REC incluye información sobre ITE e IEE, órdenes de ejecución, multas coercitivas, declaraciones de incumplimiento, ejecuciones subsidiarias, expedientes sancionadores y procedimientos de ruina. El propio Ayuntamiento señala que esta información puede resultar relevante para propietarios, inquilinos, posibles compradores, entidades financieras o aseguradoras.

Por eso es importante no limitarse a ejecutar físicamente las obras. También debe cerrarse correctamente su tramitación administrativa y acreditar la subsanación, de manera que el Registro refleje la situación real del inmueble.

La estructura general es muy parecida porque el Decreto 103/2016 establece un marco común para toda la Comunidad de Madrid y la Ley 9/2001 atribuye a los ayuntamientos las potestades para exigir la conservación de los edificios. Sin embargo, cada municipio puede establecer procedimientos, calendarios y criterios de gestión propios.

Móstoles ofrece un ejemplo bastante claro. Su manual municipal del procedimiento de revisión del IEE contempla la comprobación documental, remisión al registro autonómico y, dentro del propio circuito administrativo, el envío al área de Control y Disciplina.

Alcobendas demuestra además hasta qué punto pueden existir particularidades locales: exige IEE a los edificios residenciales colectivos con una antigüedad superior a 30 años, frente al régimen general autonómico de los edificios residenciales colectivos de más de 50 años.

En Alcalá de Henares, el Ayuntamiento señala expresamente para las inspecciones desfavorables que puede ejercer sus facultades de inspección y sanción, dictar órdenes de ejecución y acudir a la ejecución subsidiaria, exigiendo posteriormente un certificado técnico que acredite que las reparaciones han solucionado las deficiencias. Es, nuevamente, la misma lógica general de inspección → obligación de reparar → acreditación de la subsanación → ejecución forzosa si se incumple.

Por ello, fuera de Madrid capital conviene revisar siempre la ordenanza y los procedimientos específicos del municipio.