¿HACE FALTA LICENCIA DE OBRA PARA REFORMAR UNA VIVIENDA EN MADRID?

Toda la información sobre el complicado proceso de solicitar una licencia de obra de reforma de una vivienda ubicada en el municipio de Madrid

PROCEDIMIENTO POR COMUNICACIÓN PREVIA

Cuando la obra es sencilla, es el procedimiento mas habitual para la mayoria de los casos.

LICENCIA PROCEDIMIENTO ORDINARIO

Cuando la obra afecta a elementos importantes del edificio o a fachadas de edificios protegidos.

Seguramente esta pregunta te la estés planteando ahora que estás pensando en reformar tu vivienda, o si acabas de comprar una vivienda de segunda mano y quieres reformarla ya sea solo para actualizar baños o cocina o tirarla entera para una distribución.

Aunque es recomendable que pidas cita al informador urbanístico para cualquier consulta sobre la tramitación de licencia urbanística, aquí te proporcionamos un resumen sobre esta tramitación, ya que, a pesar de que es un trámite relativamente sencillo, a veces resulta pesado el estudio de la normativa relacionada al respecto.

La normativa que regula la tramitación de licencia en el Ayutamiento de Madrid es la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU), en ella se establecen tres (3)  formas de intervención para el control de la legalidad urbanística:

Entre los tipos de obras que están sujetos a las formas de intervención anteriores, se encuentran:

Las obras de ampliación, reforma, modificación o rehabilitación de edificios, construcciones e instalaciones ya existentes, cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino, con la EXCEPCIÓN establecida en el artículo 4.g).

Y el artículo 4.g dice que NO están sujetos a los procedimientos anteriores:

Obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, como solados, alicatados, yesos y pinturas, cuando no estén protegidos arquitectónicamente, así como la sustitución de las instalaciones propias, todo ello sin perjuicio de contar con las autorizaciones necesarias para la retirada de residuos inertes.

En otras palabras, dependiendo del tipo de reforma que vayas a realizar necesitarás de un procedimiento u otro.

NO necesitarás licencia urbanística por parte del ayuntamiento, si sólo vas a cambiar alicatados, solados, pinturas e instalaciones, siempre y cuando no estén protegidos arquitectónicamente, SIN CAMBIO DE DISTIBUCIÓN. En el momento en que se elimine un tabique, existe cambio en la distribución interior y por lo tanto está sujeto a la formas de intervención anteriores.

Eso sí, si vas a generar escombro, no te olvides de solicitar licencia para los contenedores. (Ocupación Temporal de la vía pública)

A | COMUNICACIÓN PREVIA

La Comunicación Previa permite que la persona interesada inicie las actuaciones urbanística que comunica desde que presenta la documentación completa exigida por la OMTLU, el las oficinas de los registros municipales.

Las actuaciones urbanísticas que se rigen a la Comunicación Previa, son aquellas tiene poco impacto urbanístico y una reducida repercusión medioamabiental y no necesitan proeycto técnico y entre estas actuaciones incluidas en este procedimiento:

Tipos de obras procedimiento comunicación previa
  • Obras en los edificios no incluidas en el procedimiento ordinario, que pueden incluir la instalación de andamios, salvo que éstos apoyen sobre la calzada o cuando la ocupación sobre la acera no permita dejar libres para el paso 120 cm.
  • Obras de acondicionamiento puntual en locales y viviendas, aún afectando a la distribución interior, no impliquen la apertura o ampliación de huecos en muros de carga ni afecten a la estructura, ni a elementos de restauración obligatoria de edificios catalogados con niveles 2 y 3, definidos en el Plano de Análisis de la Edificación o locales incluidos en el Catálogo de Establecimientos Comerciales, o aún afectando a estos elementos no requieran de su examen por parte de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico-Artístico, conforme a las Normas Reguladoras de la Comisión de Calidad Urbana y de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico-Artístico de la Ciudad de Madrid (o norma que las sustituya) o que cumplan los Criterios Generales de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural a aplicar en las solicitudes de licencias urbanísticas en edificios catalogados, contenidos en el Anexo V.
  • Obras de conservación no incluidas en el procedimiento ordinario.
  • Obras exteriores no incluidas en el procedimiento ordinario.
  • Obras de restauración no incluidas en el procedimiento ordinario.
  • Instalación de andamios, maquinaría, grúas y apeos, excepto si estas instalaciones ocupan la calzada o cuando ocupando la acera no permiten un paso libre de 120 cm., deberán obtenerse previamente las autorizaciones precisas para la ocupación del dominio público.
  • Acondicionamiento de espacios libres de parcela consistentes en ajardinamiento, pavimentación, implantación de bordillos, salvo que se trate de parcelas incluidas en áreas o elementos protegidos.
  • Instalación de antenas inocuas, excepto si se quieren instalar sobre elementos protegidos de edificios catalogados.
  • Tala de árboles y masas arbóreas que no estén incluidas o ubicadas en áreas, elementos protegidos o Catálogos de Árboles Singulares, cuando previamente hayan obtenido la autorización de tala que establece la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente.
  • Instalación provisional de carpas y casetas prefabricadas para usos y obras de carácter provisional, en las que no se prevea la asistencia de público.
  • Vallado de obras, fincas o solares que no requieran cimentación.

Resumiendo, se presentará Comunicación Previa para realizar obras y reformas de pequeña envergadura que no necesiten proyecto técnico, como es el caso de las reformas de viviendas donde habitualmente existen cambio de tabiques, ventanas e instalaciones.

Pero a veces, se quieren tocar muros de carga o modificar putnualmente una fachada, etc, por lo que se deberá presentar la documentación mediante otro procedimiento.

Ver documentación necesaria.

B | DECLARACIÓN RESPONSABLE

La Declaración Responsable regirá a las actividades y servicios comprendidos en el Anexo II.3, de la OMTLU, cuando impliquen la realización de obras, instalaciones o actividades que precisen de proyecto técnico, memoria o documento técnico de acuerdo con el artículo 42.3.

No es aplicable a la reforma de viviendas.

C | PROCEDIMIENTO ORDINARIO

Se tramitarán mediante el procedimiento ordinario aquellas actuaciones urbanísticas que requieran proyecto técnico para definir, aprobar y ejecutar las obras precisas para su implantación, modificación o cambio, siempre que no estén sujetas a declaración responsable. Según el tipo de proyecto técnico, el procedimiento ordinario podrá ser común o abreviado.

C.1 | PROCEDIMIENTO ORDINARIO COMÚN

Las actuaciones urbanísticas sujetas al Procedimiento ordinario Común son aquellas que necesitan proyecto técnico y que están incluidas en el Anexo II.1 de la OMTLU, entre las que se encuentran:

Obras de reestructuración general y parcial.

Las obras de reestructuración son aquéllas que afectan a sus condiciones morfológicas, pudiendo variar el número de viviendas o locales existentes.

Obras de reestructuración Parcial: – Construcción de entreplantas. – Cubrición y forjado de patios cerrados de dimensiones inferiores al cincuenta por ciento (50%) de las establecidas en la norma de aplicación. – Demolición y nueva construcción de núcleos de comunicación vertical. – Apertura de los patios mínimos. – Apertura de patios o incremento del espacio libre de parcela, de acuerdo con las dimensiones establecidas por la norma zonal de aplicación para edificios no catalogados. .

Obras de reestructuración general:  Tendrán este carácter todas aquellas obras en los edificios que excedan de lo anteriormente expuesto, siendo consideradas de reestructuración total en el caso de vaciado del edificio con mantenimiento de fachada recayente a vía o a espacio libre de uso público. Las obras de Reestructuración General y Total se someterán a las condiciones de obra de Nueva Edificación. 1 PGOUM

Obras de nueva edificación en todos sus tipos

Según lo establecido por las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, se exceptúan aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, que no tengan carácter residencial o público, ya sea de forma eventual o permanente, que se desarrollen en una sola planta y no afecten la seguridad de las personas.

Obras de acondicionamiento general

Obras de acondicionamiento: Son aquéllas que mejoran las condiciones de habitabilidad de un edificio o de parte del mismo mediante la introducción de nuevas instalaciones, la modernización de las existentes o la redistribución de su espacio interior, pudiendo variar el número de viviendas o locales existentes sin intervenir sobre las características morfológicas o estructura portante, ni alterar la envolvente del edificio. Podrá autorizarse la apertura de nuevos huecos y la modificación de los existentes, siempre que así lo contemple la normativa específica de aplicación.

Cuando las obras afectan a un local, locales o viviendas del edificio, que individualmente o en su conjunto no superen el veinticinco por ciento (25%) de la superficie del edificio, la intervención tendrá el carácter de puntual.1 PGOUM

Obras de consolidación

Las obras de consolidación: Son aquéllas que tienen por objeto el afianzamiento, refuerzo o sustitución de elementos dañados para asegurar la estabilidad del edificio, con posibles alteraciones menores de su estructura y distribución. 1 PGOUM

Obras de reconfiguración

Son aquéllas que, sin alterar cuantitativamente el volumen de un edificio, lo modifican en su disposición, con pequeñas intervenciones, que tendrán como finalidad principal la de eliminar impactos negativos existentes. 1 PGOUM

Entre las obras de reconfiguración se encuentran aquellas que tiene por objeto el incremento del número de viviendas o locales en los edificios y la transformación de locales en viviendas.

Obras de restauración

Tienen por objeto la restitución de un edificio, o de parte del mismo, a sus condiciones o estado original.

Obras de conservación

Son aquéllas cuya finalidad es la de mantener al edificio en correctas condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad y ornato, sin alterar sus características morfológicas o distribución. 

Obras de rehabilitación

Serán consideradas como rehabilitación todas aquellas intervenciones sobre un edificio que mejoren sus condiciones de salubridad, habitabilidad, confortabilidad, seguridad y ornato, y modifiquen su distribución y/o alteren sus características morfológicas y distribución interna. Comprendidas dentro de la rehabilitación se encuentran: Las obras de acondicionamiento y reestructuración.  1 PGOUM

En lo que se refiere a reformas de viviendas, si quieres cambiar de uso un local comercial para transformarlo en vivienda, este es el procedimiento.

Ver documentación necesaria.

C.2 | PROCEDIMIENTO ORDINARIO ABREVIADO

Se tramitarán por el procedimiento ordinario abreviado las obras y actividades relacionadas en el Anexo II.2 de la OMTLU. Estas actuaciones necesitan proyecto técnico distinto del proyecto técnico del procedimiento ordinario común. Entre estas actuaciones se encuentran:

Obras puntuales de restauración, de conservación, de acondicionamiento y exteriores

Obras de restauración, de conservación, de acondicionamiento y exteriores que tengan el carácter de intervención puntual que afecten a fachadas o elementos de restauración obligatoria

Obras de reestructuración puntual

Obras de reestructuración puntual no incluidas en el procedimiento ordinario común.

Reestructuración Puntual: Aquellas obras en las que se realicen pequeñas modificaciones estructurales para posibilitar:

− Cambios en la distribución mediante la apertura puntual de huecos de paso en muros. − La adecuación a la normativa contra incendios o a la de accesibilidad y supresión de barreras mediante la construcción de pasos, rampas, escaleras y vías de evacuación. − El cumplimiento de la Normativa contra incendios mediante la construcción de pasos y vías de evacuación. − La instalación de ascensores y construcción de escaleras privadas de comunicación entre pisos. − Sustitución parcial de forjados, pudiendo introducirse modificaciones de nivel en zonas localizadas.

Obras varias
  • Obras de restauración no incluidas en el procedimiento ordinario común, y las que afecten a las fachadas o cubiertas, o que  supongan una intervención en cualquier elemento estructural.
  • Obras exteriores no incluidas en el procedimiento ordinario común, consistentes en intervenciones puntuales.  Entre las que se encuentran y que puedan afectar de alguna manera a la reformas de viviendas:
    – La modificación puntual de huecos y ritmos, siempre que no implique una modificación general de la fachada. – Las de acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada. – Construcciones de piscinas y edificaciones auxiliares anejas. -Aquellas actuaciones que precisen instalaciones de aprovechamiento de la energía solar que sean visibles desde la vía pública o se ubiquen en espacios libres de parcela.

Resumiendo, y en lo que corresponde a las reformas de viviendas, mediante este procedimiento se pueden tramitar aperturas puntuales en muros; modificación puntual de huecos y ritmos de fachas; acristalamiento de terrazas; intervención puntual en vigas, forjados, pies derechos para su consolidación; construcciones de piscina y edificaciones auxiliares anejas. * Tanto fachadas, como vigas y forjados, son elementos comunes por lo tanto se necesitan la autorización de la comunidad de propietarios para la realización de estas obras.

Ver documentación necesaria.

DOCUMENTACIÓN NECESARIA PARA TRAMITAR LOS DISTINTOS PROCEDIMIENTOS

1| DOCUMENTACIÓN PARA COMUNICACIÓN PREVIA

En todos los casos
  • Impreso normalizado de comunicación previa y características básicas de la actuación que se pretende.
  • Plano, croquis o fotocopia de callejero señalando la situación del edificio, parcela o solar. La dirección debe ser de conformidad con el Callejero Oficial del Ayuntamiento de Madrid.
  • Descripción suficiente de la actuación que se pretende mediante memoria suscrita por técnico competente en los supuestos previstos en la normativa sectorial de aplicación. Si se tratase de una nueva implantación o modificación de actividad con obras, la memoria deberá incluir la descripción de la actividad y de las obras, significando la posición del local dentro del edificio, sus accesos y comunicaciones con el mismo, la maquinaria e instalaciones fijas del local y la actividad con sus características técnicas, incluyendo cuando la naturaleza de la actividad lo justifique las de carácter sanitario, los servicios higiénicos y las medidas de prevención de incendios (extintores, luces de emergencia, etcétera).
  • Planos o croquis, a escala, acotados, de planta y/o sección y/o alzado que reflejen el estado actual y, en su caso, el reformado tras la intervención, que contengan, al menos, los extremos indicados en el punto anterior.
  • Presupuesto de las obras e instalaciones fijas a precios actuales de mercado.
  • Impreso de autoliquidación de tributos. (Tasas e Impuestos)
Documentación complementaria

Para conocer la documentación requerida en cada caso, consulte el Anexo I. B de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas.

2| DOCUMENTACIÓN PARA PROCEDIMIENTO ORDINARIO

En todos los casos (común y abreviado)
  • Impresos normalizados de solicitud de licencia y hoja de características, debidamente cumplimentados.
  • Impreso de autoliquidación de tributos. (Tasas e Impuestos)
  • Declaración de técnico o técnicos autores de la conformidad de lo proyectado a la ordenación urbanística aplicable, que incluya el certificado de viabilidad geométrica, en su caso.
  • Declaración del promotor de haber colocado, en el lugar en el que se pretenda llevar a cabo la actuación, cartel anunciando la solicitud de licencia y las características de las obras y actividad.
  • Tres ejemplares de proyecto/s técnico suscrito por técnico/s competente/s y visados por el colegio oficial correspondiente, en los supuestos reglamentariamente establecidos o, en su caso por la oficina de supervisión de proyectos de la administración, acompañado, en su caso, de las hojas de encargo de las direcciones facultativas correspondientes.
  • Estudio básico de seguridad y salud o, en caso de encontrarse en alguno de los supuestos del artículo 4.1 del Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción, estudio de seguridad y salud, suscrito en ambos casos por técnico competente y, en los supuestos contemplados en el artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio, visado por el colegio oficial correspondiente. En el caso de tratarse de una actuación de las de procedimiento ordinario común, se estará a lo previsto en el siguiente apartado relativo a la documentación a presentar para el inicio de obra.
  • Se deberá disponer de la documentación prevista en el Anexo I B, según corresponda en función del tipo y circunstancias de la actuación a desarrollar.
  • Cuestionario de la Estadística de Construcción de Edificios: Mod. C.E. -1 del Ministerio de Fomento.
Documentación para el inicio de obra (únicamente para el Procedimiento Ordinario Común)
  • Certificación suscrita por técnico/s competente/s en la que se identifique el proyecto de ejecución elaborado y en la que se haga constar que el mismo desarrolla el proyecto básico y define la obra en su totalidad sin rebajar las prestaciones declaradas en el básico, ni alterar los usos y condiciones bajo las que se concedió la licencia.
  • Hojas de encargo de las direcciones facultativas correspondientes.
  • Carta de pago justificativa de los distintos depósitos de las garantías correspondientes.
  • En los supuestos previstos por el Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en las obras de construcción, el estudio de seguridad y salud o, en su caso estudio básico, suscrito por técnico competente y, en los supuestos contemplados en el artículo 2 del Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio, visado por el colegio oficial correspondiente.
  • Proyecto de la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones suscrito por técnico competente de acuerdo con el Real Decreto Legislativo 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, realizado de acuerdo con la normativa aplicable.
  • Justificante de solicitud de licencia o autorización de acometida de saneamiento, de conformidad con el artículo 49.4 de la Ordenanza de Gestión y Uso Eficiente del Agua en la Ciudad de Madrid.
  • Documentación para la conformidad final de obra: licencia de primera ocupación y funcionamiento (únicamente para el procedimiento ordinario común y autorizaciones parciales de funcionamiento).
    • Certificado final de las obras suscrito por la dirección facultativa y cuando reglamentariamente así se exija, visado por el colegio oficial correspondiente, o, en su caso por la oficina de supervisión de proyectos de la administración.
    • Si las obras ejecutadas consisten en la construcción de viviendas en régimen de protección, acreditación de la calificación definitiva de las mismas por el órgano competente de la Comunidad de Madrid.
    • Libro del edificio.
    • Declaración de alteración catastral correspondiente.
    • En aquellos casos en que la reglamentación específica lo requiera: – Plan de Autoprotección, o en su caso acreditación de que el mismo ha sido presentado ante el órgano competente en la materia. – Justificación de la inscripción en el Registro de Instalaciones de Prevención y Extinción contra Incendios de la Comunidad de Madrid. – El contrato de mantenimiento de las instalaciones de seguridad contra incendios.
    • Para actividades sometidas al régimen jurídico de la Ley 17/1997, de 4 de julio, de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas de la Comunidad de Madrid, la documentación indicada en los apartados anteriores deberá ser complementada con la establecida por la Ley y sus normas de desarrollo.

3 | DOCUMENTACIÓN ESPECÍFICA SEGÚN EL TIPO DE ACTUACIÓN

La documentación se complementará con la que en cada caso se indica para cada tipo de actuación, con independencia de la forma de intervención municipal:

Instalación individual de aire acondicionado

Indicación de las características del equipo con su catálogo y croquis de situación de la unidad condensadora o rejilla de evacuación del aire de condensación acotado con respecto a las ventanas u otros huecos existentes en la fachada y su altura sobre el suelo. Si se pretende instalar en una fachada visible desde la vía pública, además, estudio del conjunto o descripción fotográfica para su integración en la fachada, señalando el punto de instalación.

Talleres o despachos profesionales domésticos
Acreditación de que se trata de la vivienda habitual del solicitante y justificación en la memoria y planos de las limitaciones establecidas para la instalación y funcionamiento de estas actividades (artículo 7.3.9 de la Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana).
Obras que afectan a fachadas de elementos protegidos
  • En obras en fachada de edificios protegidos o incluidos en el ámbito del centro histórico, de los cascos históricos de los distritos periféricos y de las colonias históricas, planos (alzado, sección y detalle) de estado actual y reformado indicando la zona afectada por las obras, los materiales empleados, tales como texturas,colores, técnicas de ejecución, despieces, tipo de carpintería (materiales, colores, despieces, cierres), muestras y/o banderines y/o toldos (situación, dimensiones, fondo, materiales, tipo de letra), instalaciones, rejillas o iluminaciones.
  • En aquellas obras que afecten a edificios, áreas o elementos protegidos se deberá presentar reportaje fotográfico, en color, que represente el elemento sobre el que se pretende intervenir, el conjunto del edificio en el que se integra y, en el caso de áreas protegidas, de los edificios próximos. Todas las fotografías deberán venir referenciadas en un plano dónde se refleje desde dónde se realizan y el área fotografiada.  Si el edificio tiene protección singular o integral el reportaje incluirá el interior del mismo, significando sus materiales de acabado.
  • Cuando se trate de obras que afecten a áreas o elementos protegidos se deberá presentar la necesaria documentación gráfica y fotográfica suficiente para demostrar el cumplimiento de las determinaciones del Título 4 y del Título 8, Capítulos 1, 2 y 6 de las Normas Urbanísticas del PGOUM.
  • Si la obra afecta a la totalidad de la fachada o parte de la misma, descripción fotográfica en color de toda la fachada o la zona afectada por las obras.
Cuando las obras generan escombros

En aplicación de lo dispuesto en la Ley 5/2003, de 20 de marzo, de Residuos de la Comunidad de Madrid, en las obras que generen residuos de construcción y demolición (RCD): el solicitante deberá acreditar el destino de los residuos que se vayan a producir, debiendo aportar junto a la solicitud de licencia, e incorporado al proyecto técnico de la misma, los documentos establecidos en el artículo 4 del Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, relativo al Estudio de Gestión de Residuos de Construcción y Demolición

CÓMO SE TRAMITAN LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS

Por internet: realizando la solicitud a través del enlace ‘Registro Electrónico’ de la web del Ayuntamiento de Madrid (requiere identificación y firma electrónica).

Presencialmente: En las Oficinas de registro municipales, así como en los registros de otras Administraciones Públicas. T

Autora: Hela Alvarado

Arquitecta (Acuatro Arquitectos)

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