Las 3 fases de una reforma integral de una vivienda

FASE 01
Toma de datos · Definición de necesidades · Redacción de proyecto · Estudio económico
FASE 02
Tramitación de licencias y/o permisos municipales · Ejecución de obra básica (albañilería, fontanería, electricidad,..)
FASE 03
Ejecución de acabados · Elección e instalación de equipamientos (cocinas, baños, iluminación… · Amueblamiento  

Muchos clientes cuando nos piden un presupuesto para una reforma de una vivienda, en realidad lo que quieren saber es cuánto les va a costar la obra «aproximadamente», sin definir lo que realmente quieren hacer.

Yo siempre les digo si lo que quieren es saber cuánto les costará la obra, lo mejor es que le pregunte directamente al constructor. Pero si lo que quiere saber es todo el proceso de una reforma y cuánto le costará cada una de las fases entonces sí podemos ayudarle.

 

¿Qué hay detrás de una reforma integral de una vivienda?

 

Lo más importante es saber cuánto está dispuesto a invertir.

Sí, invertir, no gastar, porque cualquier reforma que quieras hacer, desde la más básica hasta la más premium, siempre será una inversión que revalorizará tu inmueble. La pregunta sería  ¿cuánto quieres revalorizarlo?

Una vez tengas esto claro, éstas son las fases que debes tener en cuenta en tu presupuesto global. 

01  PRIMERA FASE

¿Que está incluyen nuestros honorarios?

 

  • Levantamiento de planos.
  • Propuesta de distribución.
  • Gestión de licencia.
  • Planos de obras y detalles.
  • Seguimiento de la obra.

Levantamiento de planos

La primera visita a la vivienda es para tomar medidas de los espacios, de las alturas, de la ubicación de la bajante del edificio, saber cuáles son los muros de carga y cuales son tabiques, saber el estado actual de los elementos constructivos y de los acabados, para así realizar el levantamiento de planos.

También es importante saber si el edificio cuenta con ascensor, o si la calle tiene posibilidad de colocar contenedores, etc. 

Estudio de normativa y propuestas

Una vez en el estudio se hace se estudia el edifico donde está ubicada la vivienda, para saber a qué norma zonal corresponde, según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, para así saber que normativas tiene que cumplir. También es importante saber si la fachada es protegida o si tiene algún elemento arquitectónico protegido que no debemos tocar, etc.

Con toda esta información y tus requerimientos para la reforma, realizamos dos propuestas de distribución de los espacios, que incluyen planos 2d e imágenes 3d.

Nos reunimos para explicarte las propuestas. Después se realizan las modificaciones según lo hablado en la reunión.

Primer presupuesto de obra

 

Una vez tenemos definida una propuesta, se contacta con la constructora, bien una que te hayan recomendado o una de las constructoras con las que trabajamos, para que pase presupuesto de los trabajos a falta de elección de los materiales (azulejos, pavimentos, cornisas, zócalos, papel pintado, etc.)

Nos reunimos de nuevo junto con la constructora para explicarte el presupuesto de obra.

Se hacen las modificaciones de lo hablado en la reunión y se procede, si estás de acuerdo, a la aceptación del presupuesto.

Por favor ten en cuenta que el presupuesto de obra inicial siempre sufre modificaciones, especialmente porque cuando se comienza la obra aún o están elegidos algunos materiales y siempre surgen imprevistos de todo tipo que podrían sumar un 10 % más a la obra. Estos imprevistos, suelen ser casi siempre de estructura en mal estado o instalaciones antiguas imposibles de recuperar. 

 Y aquí en donde comienza lo bueno….

 

02  Segunda Fase

Al dar la aprobación al presupuesto de obra se pone en marcha la elaboración el proyecto de obras, es decir la elaboración de los planos especificando todo lo necesario para que el jefe de obra pueda hacerlo, además muchos de estos planos serán necesarios para la licencia de obra.

Licencia Urbanística

Antes de iniciar la obra, se debe solicitar el permiso al ayuntamiento.

Dependiendo de las obras a realizar la licencia será de un tipo o de otro.

En Madrid capital, si no se tocan tabiques y solo se trata de un cambio de acabados, no hace falta licencia.

Si se demuele un tabique hay cambio de distribución y por lo tanto bastará con una Comunicación Previa.

Si se toca algún elemento estructural habrá que solicitar una Licencia Urbanística por Procedimiento Ordinario Común/Abreviado.

Por lo general en una reforma integral de vivienda no se suele tocar estructura, pero sí los tabiques por lo que se hace casi siempre una Comunicación Previa.

Por último y esto debes tenerlo en cuenta en tu presupuesto general, debes pagar las Tasas de los Servicios Urbanísticos, que es una cantidad que fija cada ayuntamiento y el Impuesto de las Obras, Instalaciones y Obras (ICIO) que es un 4% del presupuesto de obra.

Una vez presentada toda la documentación, ya puedes comenzar con la obra.

No te olvides de pedir la licencia de ocupación de la vía pública para contenedores y telesacos, el importe de esta licencia dependerá del tamaño del contenedor y de los días que esté instalado en la calle o acera.

La obra

La primera etapa es una de las más rápidas, es la de demolición de tabiquería. Es una etapa ruidosa y que suele molestar a los vecinos, pero mucha paciencia y mano izquierda.

Después de la demolición viene la parte de levantamiento de tabiquería y trazado de instalaciones.

Mientras esto se va haciendo, lo más conveniente es ir eligiendo los materiales de los acabados como los azulejos de los baños, de la cocina, los pavimentos, los sanitarios, grifos, mamparas, radiadores, mecanismos eléctricos, luminarias empotradas, etc.
Se debería ir diseñando con la empresa de cocinas, la distribución, materiales, acabados de puertas y encimera, electrodomésticos.

Y se debería ir dando, al carpintero,  el acabado y diesño de puertas, la distribución interior de los armarios de los dormitorios y otro cualquier otro mueble que se quiere hacer a medida.

Una vez realizas las instalaciones, se procede rematar toda la albañilería, dando yeso y preparando paredes, o alicatando y dejando listos todos los paramentos tanto verticales (paredes) como horizontales (techos).

03  Tercera fase

Una vez que los paramentos están preparados se instalan los radiadores, los sanitarios, mecanismos eléctricos, luminarias, rodapié, zócalos molduras, cornisas, papel pintado, etc.

Los últimos pasos en cuanto a obra son pintar e instalar el pavimento. Mientras esto finaliza se puede ir realizando el proyecto de decoración, eligiendo mobiliario y realizando el pedido ya que algunos pueden demorar en la entrega hasta 3 semanas.

Una vez está esto listo, se instala la cocina y los armarios. Al mismo tiempo que se va instalando el mobiliario, y los textiles como alfombras, cortinas y estores.

 

¡Y listo! ¡Tu vivienda ya está reformada y revalorizada!
Queremos ayudarte

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