Una duda frecuente al redactar un Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es hasta qué punto pueden existir desperfectos en un inmueble y mantenerse, pese a ellos, un resultado favorable en el apartado de conservación.

La cuestión no es menor, porque el estado de conservación de un edificio no se limita a comprobar su estabilidad estructural o la ausencia de riesgos para las personas. En Madrid capital, la normativa incluye expresamente la seguridad, la salubridad, la accesibilidad y también el ornato público y el decoro.

Esto implica que una fachada puede llegar a determinar un resultado desfavorable aunque no exista riesgo de desprendimiento ni una patología estructural.

El Informe de Evaluación del Edificio analiza tres grandes aspectos:

• Estado de conservación.
• Condiciones básicas de accesibilidad.
• Eficiencia energética.

En Madrid existe además una estrecha relación entre el IEE y la Inspección Técnica de Edificios (ITE).

Cuando se realiza un IEE completo, el técnico debe efectuar una valoración actual del estado de conservación del edificio. Si existe una ITE vigente y se realiza un IEE con ITE realizada, la información sobre conservación procede de esa inspección anterior.

En cualquier caso, cuando corresponde realizar una nueva evaluación del estado de conservación, deben analizarse los elementos que establece la normativa municipal.

La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid obliga a los propietarios a conservar los edificios en condiciones de: seguridad, salubridad, ornato público y decoro.

En Madrid capital, este deber se desarrolla mediante la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones (OCRERE).

Su artículo 7 establece las condiciones mínimas que deben cumplir los edificios y señala expresamente, respecto al ornato público y decoro, que la fachada debe mantenerse de forma que:

«La fachada de los edificios y construcciones no afecte a la imagen urbana».

La propia Ordenanza señala además que debe mantenerse adecuadamente mediante operaciones de limpieza, pintura, reparación o reposición de los materiales de revestimiento.

Por tanto, el estado exterior de una fachada no es una cuestión meramente estética o subjetiva. Forma parte del deber legal de conservación.

Sí. Una interpretación que limitara el resultado desfavorable a los casos en los que existe peligro estructural o riesgo de desprendimiento sería incompleta.

Un elemento de fachada inestable constituye claramente una deficiencia de seguridad, pero también puede existir una deficiencia de conservación cuando el revestimiento, la pintura o los acabados presentan un deterioro suficientemente importante para afectar al ornato público y al decoro.

Por ejemplo, podrían tener relevancia:

• pérdidas importantes de revestimiento
• desconchados generalizados
• pintura muy degradada
• reparaciones heterogéneas y muy visibles
• zonas extensas sin acabado
• situaciones generales de falta de mantenimiento de la fachada

En estos casos puede no existir peligro inmediato para los peatones y, sin embargo, resultar necesaria una actuación de reparación, pintura o reposición para recuperar las condiciones mínimas de conservación.

La documentación utilizada por el Ayuntamiento de Madrid para las inspecciones establece una distinción directa entre resultado favorable y desfavorable. Para los diferentes apartados inspeccionados, entre ellos las fachadas, el criterio se formula esencialmente de esta manera:

Favorable: no se han detectado deficiencias conforme al artículo 7 de la OCRERE.

Desfavorable: se han detectado deficiencias conforme al artículo 7 de la OCRERE.

No. Un edificio de cierta antigüedad puede presentar signos normales de envejecimiento, pequeñas alteraciones superficiales o necesidades de mantenimiento sin que necesariamente exista una verdadera deficiencia de conservación. La cuestión consiste en determinar cuándo el envejecimiento deja de ser una situación normal y pasa a suponer un incumplimiento de las condiciones mínimas exigibles.

La normativa municipal no establece, por ejemplo:

• un porcentaje máximo de pintura deteriorada
• una superficie concreta de revestimiento afectado
• un número determinado de desconchados
• un grado objetivo de suciedad que determine automáticamente un resultado desfavorable.

Por tanto, existe inevitablemente un componente de criterio técnico.

Algunos ejemplos orientativos

La valoración debe hacerse atendiendo a la extensión, intensidad, evolución y repercusión general de las lesiones observadas.

Desde el punto de vista de la redacción de un IEE favorable, conviene distinguir entre una verdadera deficiencia y una simple observación de mantenimiento.

Si el técnico entiende que una alteración no supone incumplimiento de las condiciones mínimas de conservación, puede describirse como:

• signo de envejecimiento
• necesidad de mantenimiento periódico
• observación
• recomendación preventiva

Por ejemplo:

Se observan signos localizados de envejecimiento del revestimiento, propios de las necesidades periódicas de mantenimiento, sin que por su extensión o entidad se considere afectada la condición mínima de ornato público y decoro.

Esta redacción permite reflejar la realidad del edificio sin afirmar simultáneamente que existe una deficiencia de conservación incompatible con un resultado favorable.

También es importante diferenciar el concepto jurídico de ornato de una valoración estética subjetiva. Un IEE no determina si una fachada es moderna, atractiva o arquitectónicamente acertada.

Una fachada antigua, con determinados colores o materiales, puede estar perfectamente conservada. El problema aparece cuando el deterioro de sus materiales revela una falta objetiva de conservación y afecta a la imagen urbana.

Por tanto, el técnico no debe juzgar el diseño, sino el estado material del edificio.

En la evaluación del estado de conservación se analizan distintos apartados: cimentación y estructura, fachadas y medianerías, cubiertas, instalaciones y otros elementos. Si uno de estos apartados presenta deficiencias que determinan una valoración desfavorable, el resultado global del estado de conservación puede ser igualmente desfavorable.

Por tanto, no es necesario que exista simultáneamente una lesión estructural y una deficiencia de fachada. Una fachada por sí sola puede determinar un resultado desfavorable.

Esta circunstancia explica la importancia de valorar correctamente los problemas de revestimiento, pintura, acabados y conservación exterior.

El criterio del Ayuntamiento de Madrid no debe trasladarse automáticamente a todos los municipios.

La Comunidad de Madrid establece un marco general para el IEE, pero existen numerosos municipios con ordenanzas propias de inspección técnica o evaluación de edificios.

Entre ellos se encuentran Madrid, Alcalá de Henares, Alcobendas, Algete, Arganda del Rey, Collado Villalba, Galapagar, Getafe, Fuenlabrada, Fuente el Saz del Jarama, Pinto, Rivas Vaciamadrid, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos y Valdemoro.

En estos municipios debe analizarse la regulación específica.

En algunos casos, como Getafe o Rivas Vaciamadrid, las ordenanzas incorporan expresamente conceptos muy similares a los de Madrid, incluyendo seguridad, salubridad, ornato público y decoro.

En otros municipios, el procedimiento de inspección puede poner mayor énfasis en aspectos como la seguridad constructiva, estabilidad, estanqueidad o habitabilidad.

Por ello, antes de redactar un IEE fuera de Madrid capital conviene comprobar siempre:

1. si el municipio dispone de ordenanza propia
2. qué elementos obliga a inspeccionar
3. cómo define el resultado favorable o desfavorable
4. qué papel atribuye al ornato y al estado de las fachadas

El deber general de conservación existe en toda la Comunidad de Madrid, pero el procedimiento concreto y los criterios de inspección pueden variar de un ayuntamiento a otro.